تغییر شغل توسط مستاجر دوم-شرایط/کاربردی
تغییر شغل توسط مستاجر دوم-شرایط/کاربردی
مطابق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تغییر شغل یکی از موارد درخواست فسخ و تخلیه سرقفلی محسوب گردیده و لکن یک امر استثناء گردیده و آنهم «مگر اینکه شغل جدید ،عرفاً مشابه شغل سابق باشد» می باشد ، در نتیجه اگر شغل جدید مستاجر ،مشابه شغل قبلی بوده باشد مالک نمی تواند ملک را تخلیه نماید.
به همین جهت تشخیص مشابهت دو شغل مشابه امری حیاتی و سرنوشت ساز است .با تمام اهمیتی که در تشخیص مشابهت دو شغل وجود دارد معیاري در این خصوص از سوي قانون گذار ارائه نشده است.
از این رو حقوقدانان سعی کرده اند که با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ،ملاکی را جهت تشخیص مشابهت دو شغل ارائه کنند. چنان که برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، باید ملاک مشابهت قرار گیرد.
در اینجا بیان این نکته لازم است که:
راه اندازی شغل جدید غیر مشابه ،در کنار شغل قبلی، حتی اگر در بخشی از مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل تلقی می گردد و موجب تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه باشد.چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید در محل کسب امکان دارد موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت به ضرر مالک منتهی شود.
تغییر شغل مستاجر دوم و انچه که باعث تخلیه ملک تجاری می شود
در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
- این بند بطور ضمنی نسخ شده است
- در موردیکه عین مستاجره بمنظور کسب یا پیش … ( اصلاحی به موجب – مواد 1 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/02/13 و قوانین بعدی بند های 1,3,4,5,6 و تبصره های 3 و 4 بطور ضمنی نسخ شده است
نکاتی در این باب ***
1.راه اندازی شغل جدید غیر مشابه ،در کنار شغل سابق، و لو در بخشی از، مورد اجاره باشد ،از مصادیق تغییر شغل محسوب می شود چرا که هر گونه تغییر در حرفه و اضافه نمودن شغل جدید ، موجب ازدیاد حق کسب و پیشه و در نهایت ضرر مالک می شود
2.در صورت اثبات تخلف مستاجر( بر حسب نوع تخلف ) ،ممکن است هیچ گونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد یا نیمی از حق کسب و پیشه تعلق بگیرید و لکن در صورتی که مستاجر مبلغی تحت عنوان حق سرقفلی داده باشد ، الزاما به وی حق سرقفلی تعلق می گیرد
و لکن در صورت وقوع تخلف ، در این مورد اختلاف نظر است که ..سرقفلی باید به نرخ روز پرداخت شود و یا همان مبلغ اولیه مستاجر عودت می شود
3.مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است، خواهان دعوی میباشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده و متصرف طرح دعوی می کند.
4.دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میبایست طرح دعوی شود ، نه شورای حل اختلاف
5.آیا می توان با پرداخت مبلغی به مالک ، بدون رضایت او، تغییر شغل داد ؟
پاسخ :خیر –مالک را نمی توان الزام و اجبار به تغییر شغل کرد
6.در صورت موافقت مالک برای تغییر شغل ،چه میزان هزینه به وی باید پرداخت کنیم ؟
مبلغ خاصی در قانون قید نشده – و لکن برحسب توافق طرفین مبلغ آن متفاوت است که ممکن است این مبلغ 5 تا ده درصد متغییر باشد
7.اگر مستاجر نتواند به هر دلیلی به شغل سابق خود ادامه دهد، آیا می تواند از طریق محکمه اجبار مالک را به تغییر شغل بخواهد.
خیر. چرا که چنین مورد در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 پیش بینی نشده و لو ممنوعیت قانونی باشد و فقط مستاجر می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد
رأی شماره ی ۱۷۳۹ مورخ ۹۱/۱۲/۲۷ ( شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر)
آیا در صورت انتقال مالکیت مالک از مالک سابق به مالک جدید،حق تخلیه مستاجر به مالک جدید، انتقال می یابد.
در این باب دو نظریه وجود دارد بعضی قضات قائل به انتقال حق تخلیه به مالک جدید هستند وبعضی خلاف آن را عقیده دارنند ..
الف:آراء محاکمی که مخالف انتقال حق ، به مالک جدید هستند
رأی شماره ی ۶۳۸ مورخ ۹۱/۶/۱۴( شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر )
حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.
ب:آراء محاکمی که موافق انتقال حق ، به مالک جدید هستند
رأی شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۹۱/۸/(۶ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدیدنظر )
حق تخلیه (به جهت تغییر شغل) مورد اجاره ی محل کسب، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل میشود. لذا چنانچه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد، مالک بعدی میتواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند.
10.آیا دریافت اجاربهاء بمدت طولانی ،پس از تغییر شغل دلالت بر رضایت مالک می نماید.
خیر دلالت بر رضایت مالک نمی نمایدالبته امکان دارد شاید با توجه به ادله دیگر ،قرینه ای بر رضایت مالک محسوب شود
دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
11.صدور حکم به تخلیه به جهت تغییر شغل، جنبه اعلامی نداشته و میبایست نسبت به آن درخواست صدور اجراییه را داد
12.اگر در قرارداداجاره شغل مستاجر معین نشده باشد یا حق تغییر شغل سلب نشده باشد باز مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد اجاره ، تغییر شغل دهد.
- براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت تخلیه ،مستاجر میبایست حکم تخلیه را بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی اجرا نماید
- از بین رفتن شغل مستاجر ،مجوزی برای تغییر شغل مستاجر نیست مگر در مشاغل مشابه
15.به صرف تخلف مستاجر ،حق تخلیه برای مالک ایجاد می شود و برگشت مستاجر به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه مالک نمی شود
وتخلیه به صرف تخلف مستاجر تحقق پیدا می کند و لو اینکه تخلف توسط خدمه و کارکنان صورت می گیرد .
تغییر شغل ولو این که مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد، تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ ماده ۱۴ م.م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد که در خصوص مورد، به نظر نمی رسد، برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد.
16.اگر تغییر شغل توسط مستاجر دوم صورت گرفته باشد ضمنا مستاجر اولیه حق انتقال به غیر نداشته باشد با توجه به فقدان رابطه مالک با مستاجر دوم موجب ایجاد حق تخلیه برای مالک نمی شود و فقط موجر می تواند درخواست تخلیه به جهت انتقال به غیر را بنماید
با توجه به عدم رضایت موجر از تغییر شغل و از آنجائیکه در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶، دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر، پیش بینی نشده و قابل پذیرش از ناحیه دادگاه نیست
نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۷۰ – مورخ ۷۴/۱/۲۹ اداره ی حقوقی دادگستری
مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده، استفاده می کند، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام، موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟
در قانون مصوب سال ۵۶ و سایر قوانین جاریه.. موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.
سوال :آیا مستاجر محل کسبی، دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود، آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟
پاسخ :
تغییر شغل طبق بند ۷ ماده ۱۴ ق.م.م، مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل، بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد، از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه ی شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود
مطالبه حق سرقفلی پرداختی بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد اجاره مربوط به قبل یا بعد از قانون روابط موجر و مستاجر 1376
پرسش
اگر مستأجر بدون رضایت مالک، عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی حق انتقال به غیر هم نداشته باشد، حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است؟
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
09120170676 – 09123439500
