اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت -کاربردی
عقد مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین محسوب میگردد،و آثار و احکام و شرایط آن، تابع اراده و توافق طر فین می باشد،ضمن آنکه می بایست شرایط عمومی قرارداد ( ماده 190 قانون مدنی ) نیز در قرارداد مدنظر قرار گیرد
- بنابراین اصل بر اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به طرفین قرارداد و قائم مقام قانونی آن است و لکن شروط و بند و مفادی که در آن بکار می رود ،موجب اعتبار بیشتر آن می شود
با توجه به شرط و شروطی که معمولا در قرارداد مشارکت در ساخت بکار می رود ماهیتا شکل عقد لازم را به خود می گیرد حال می پرسید عقد لازم چیست ..
عقد لازم عقدی است که هیچ یک طرفین قرارداد حق بر هم زدن آن را ندارنند مگر در قرارداد خق فسخ و..برای طرفین در نظر گرفته شده باشد و یا بموجب قانون این حق فسخ برای طرفین در نظر گرفته باشد
البته عده ی کمی از قضات عقد مشارکت در ساخت ، را جزء عقود جائز می دانند و می گویند به صرف اعلام اراده یکی از طرفین قرارداد عقد مشارکت در ساخت از بین می رود
این مطالب را از دست ندهید ***
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت +نحوه انعقاد قرارداد
کتاب قوانین مشارکت در ساخت ( دانلود )
نحوه تقسیم واحد ها + نسبت سهم الشرکه طرفین قرارداد( فرمول محاسبه )
آورده طرفین چگونه باید محاسبه شود که کلاه سرتان نرود ( نحوه محاسبه و تقسیم )
مدت را چگونه در قرارداد مشارکت در ساخت قید کنیم
شرایط طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
ویژگی های عقد(قرارداد) مشارکت در ساخت:
قرارداد مشارکت در ساخت دارای ویژگی های ذیل، می باشد ..
1.عقد معوض است :
یعنی هریک از مالک و یا سازنده ، در قبال آورده طرف مقابل ،عوضی را ( مال یا عمل)، ارائه می دهد.
بطور مثال….
مالک- زمین و ملک کلنگی می دهد(عوض)
سازنده- با استفاده ازدانش فنی+سرمایه خود،ملک را می سازد (معوض)
2.عقدلازم است :
هیچ یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ،حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را ندارد مگر در صورتیکه در قرارداد ،برای فسخ وبرهم زدن قرارداد، شرایطی پیش بینی شده باشد
متاسفانه آرایی در محاکم دادگستری رویت شده که قرارداد مشارکت در ساخت را با مواد شرکت در قانون مدنی در خصوص جواز رجوع از اذن در مال مشاع یکسان تلقی نموده
و حکم به جایز بودن (لازم الاتباع نبودن) قرارداد مشارکت در ساخت داده اند!
- 3.عقد عهدی است :
- بدین معنی میباشد که …
- هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اعم از مالک ویا سازنده ، متعهد به انجام اموری در قبال یگدیگر، هستند.
- مالک: متعهد به واگذاری ملک خود به سازنده، جهت ساخت می باشد
- سازنده :متعهد به ساخت ظرف مدت معین می باشد
- 4.تملیکی است :
- به این مفهوم که،مالک/مالکین ، با انتقال بخشی ازملک خود به سازنده، بین آنها تملیک و تملک صورت می گیرد
- و النهایه پس از تکمیل پروژه ، براساس توافق طرفین مندرج در قرارداد، واحد ها بین آنها تقسیم میگردد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت براساس نحوه تقسیم و میزان سهم :
معمولی
سهمی
انواع قرارداد تهاتری
مشارکت معاوضه ای
تکمیلی
1-مشارکت معمولی :
یکی از رایج ترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت،مشارکت معمولی میباشدکه درآن قدرالسهم هریک ازطرفین قرارداد(اعم ازمالکین و سازندگان ) بر حسب میزان آورده آنها، بمیزان درصد معینی از کل ملک ،مشخص میگردد .
– درصد مالکین و سازندگان ،برحسب 1.نوع منطقه 2.موقعیت و ارزش ومرغوبیت ملک 3.نحوه ساخت 4.تورم، بصورت توافقی و متفاوت است ،بعبارتی می توان گفت…
اگر قیمت ملک بیشترباشد، درصد مالکین بیشتر است.
و اگر قیمت مصالح بالاتر باشد درصد سازنده بیشتر است ،که معمولا ممکن است بصورت 50-50 ویا 60-40 ویا 30- 70 بین طرفین تعیین می گردد.
2-مشارکت سهامی:
در این نوع قرارداد سازنده ،ابتداً بخشی از ملک را از تعدادی از مالکین ملک که قصد فروش را دارند،خریداری میکند .
و سپس با الباقی مالکین که مالک ملک هستند( ملک خود را نفروخته اند) بصورت مشارکتی وسهمی توافق بر احداث بنا، بصورت مشارکتی می نماید.
4-مشارکت تعویضی :
در مشارکت تعویضی ، مالک و یا سازنده، بخشی از سهم خود را، درملک دیگری با قسمتی از ملک مورد مشارکت ، معاوضه میکند و نسبت به ادامه ی و استمرار کار ساخت ، قرارداد منعقد می شود.
5-مشارکت تکمیلی:
که در این نوع مشارکت ازآنجائیکه ،پروژه های ساخت وساز توسط سازنده اولیه ، به واسطه سهل انکاری اش، تکمیل نشده
ادامه عملیات ساختمانی را ،به یک سازنده دیگر،واگذار می گردد
نکته ***
توافق با سازنده جدید برمبنای .. میزان کار صورت گرفته + باقیمانده کار ،محاسبه می گردد، و حق او به صورت درصدی از ملک ،پرداخت میگردد
نکته****
بعضا رویت کرده ام ..
مالکین محترم ،به جهت متواری شدن یا عدم انجام تعهدات سازنده، وبدون تعین تکلیف قراردادمشارکت اولیه، از حیث فسخ یا اقاله ، وارد فاز گفتگو و معاملاتی با سازنده جدید می شونند که این اقدامات مخاطرات ، ذیل را بهمراه دارد از جمله …
- با انعقاد قرارداد مشارکت در جدید ، امکان دارد در مضان اتهام جرم کلاهبرداری قرار گیرید،چرا که اصل بر اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت اولیه است
2.از آنجائیکه بدون اذن سازنده اولیه،هزینه های صرف ساخت وساز ملک شده ، هزینه ها و مخارج مالکین ، قابلیت مطالبه ندارد
6-مشارکت تهاتری:
که در آن هزینه های ساخت وساز از ناحیه سازنده در ملک مورد مشارکت ، تأمین می شود در مقابل بخشی از ملک ،به سازنده، فروخته می شود. وهزینه ساخت و ساز ،ثمن معامله ( پول ) بعنوان وجه قرارداد محسوب می شود
آیابمنظور ساخت و ساز بهتر است …
ملک مان را از طریق ،انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به سازندگان ،واگذار کنیم یا با تامین منابع مالی پروژه ،( از طریق انعقاد قرارداد پیمانکاری) ،ساخت ملک را ،به دیگران بسپاریم
پاسخ :اگر توان تامین منابع مالی پروژه ساخت + توان پیدا کردن فردی متبحر و باتجربه را،جهت ساخت دارید ،بهتر است از طریق پیمانکاری ،کار را به دیگران برون سپاری کنید در غیر اینصورت اگر پروژه ساخت را ،به سازنده واگذار کنید بهتر است
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
