صورت مجلس تفکیکی (صفر تا صد صورت مجلس تفکیک)

یکی از اسناد لازم برای صدور سند مالکیت آپارتمان، صورت مجلس تفکیکی هست و برای این امر لازم است که روند صدور آن و تشریفات لازمه آگاهی پیدا کنید

تفکیک املاک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات و واحد های کوچک تر، این تعریف در عرف و اصطلاح ثبتی به کار گرفته می شود ما در این مقاله به بررسی تفکیک املاک پرداخته اییم برای آگاهی بیشتر در این زمینه تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

تفکیک املاک به بیانی ساده

گاهی امکان دارد مالک یا مالکینی قصد داشته باشند زمینی به مساحت ده هزار متر مربه را به قطعاتی هزار و یا دو هزار مترمربعی تقسیم نمایند. اگر این تقسیم صورت پذیرد و زمین مورد نظر به قطعات مد نظر (هزار یا دو هزار متر مربعی) تقسیم گردد، این عمل تقسیم در اصطلاح “تفکیک” گفته می شود.مثال های متعددی در این زمینه می توان بیان کرد اما یکی از مهم ترین مصادیق تفکیک های مرسوم ،تفکیک ساختمان به چند آپارتمان می باشد.

تفاوت افراز با صورت تفکیک

وجه تمایز افراز با تفکیک در این می باشد که در افراز باید الزاما ملک درحالت اشاعه قرار داشته باشد در صورتی که در تفکیک اشاعه شرط اساسی نخواهد بود و ملک غیرمشاع را نیز می توان به قطعاتی کوچک تر تفکیک نمود. البته در صورتی که ملک قابل تفکیک باشد.

وجه افتراق صورت تفکیک با تقسیم

تفکیک با تقسیم هم متفاوت می باشد چرا که تقسیم شامل هرنوع مال اعم از منقول و غیر منقول می باشد اما تفکیک فقط در اموال منقول مصداق پیدا می نماید.همچنین درتقسیم، مشاع بودن مال ضروری می باشد لکن در تفکیک لازم نیست که حتما ملک به صورت مشاع قرار داشته باشد.

مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست تفکیک

قسمت دوم ماده 106 اصلاحی مصوب سال 1380 آئین نامه قانون ثبت املاک،چنین بیان می دارد.

در حالتی که املاک بعد از ثبت در دفتر اسناد و املاک به قطعات مفروه یا آپارتمان تفکیک گردد، در صورت تقاضای مالک یا مالکین، اداره ثبت مطابق با صورت مجلس تفکیکی، یکی از قطعات را در زیر ثبت ملک و بقیه را در صفحات دفاتر جاری آپارتمان ها سند مالکیت تفکیکی و جداگانه صادر می گردد.

بر همین مبنا ملاحظه می گردد که مرجع صالح برای درخواست ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل خواهد بود.

اما ماده 154 اصلاحی مصوب  سال 65 قانون ثبت، دادگاه را نیز صالح به رسیدگی به درخواست تفکیک اعلام  و اظهار می نماید.

دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک می بایست مطابق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده است، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام فرماید و شهرداری ها موظف می باشند بر پایه ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا عادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از سوی دادگاه یا ثبت، ظرف مهلت دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام می نماید. در غیر این صورت، دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک می توانند راسا اقدام نمایند.

صلاحیت اداره ثبت در دعوای تفکیک، در قوانین متعدد

با توجه به مواد 150 و 154 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک وهمچنین ماده 106 اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک، ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران، اصل برصلاحیت ادارات ثبت در انجام عمل تفکیک خواهد بود و در مصادیقی که ملک مشاعی به توافق و تراضی مالکین آن مورد تفکیک قرارمی گیرد، بازهم اداره ثبت به عنوان مرجع صالح به رسیدگی می باشد و دراین مواقع دادگاه دخالتی نخواهد کرد.

اما به خاطر داشته باشید:

در شرایطی که ملکی به صورت مشاع بین مالکین متعدد باشد. چنانچه آن ها توافق به تفکیک نداشته باشند، یا این که یک یاچند شخص از آن ها تمایلی به انجام عمل تفکیکی را نداشته باشند. ولی یک یا چند شخص دیگر متقاضی تفکیک قطعه و سهم متعلق به خود باشد.

درصورتی که این جدا سازی از روش افراز هم امکان پذیرنباشد ،درخواست کننده چاره ای جز رجوع به دادگاه صالح  نخواهد داشت، درخواست کننده باید به دادگاه صالح رجوع و طرح دعوای الزام مالک و یا مالکین مشاع دیگر به تفکیک آن ملک را تقدیم نماید

تفاوت تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

در تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می گردد. به طوری که قطعات، هیچ گونه ارتباط فیزیکی وحقوقی با هم نخواهند داشت و هریک به صورت قطعه ای مستقل خواهند بود.

ولی در تفکیک اعیان، هرچند قطعات مفروز شده از پلاک دارای مساحت و حدود اربعه (حدود چهارگانه) مشخص می باشد، ولی ارتباط فیزیکی قطعات با یکدیگر کاملا قطع نخواهد شد و به علت ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک، آثار حقوقی مشترک آن ها به عنوان (مشاعات و مشترکات) ایجاد خواهد شد.

نحوه درخواست تفکیک مورد معامله از دادگاه

همان طور که گفته شد، علی الاصول دادگاه ها به درخواست های تفکیک، رسیدگی نخواهند کرد، مگر در موارد بروز اختلاف میان مالکین مشاع که سبب ایجاد ترافع شود مثل موردی که دو شخص ملکی را مورد معامله قرار بدهند آن ملک، یک دستگاه آپارتمان تفکیک نشده از آپارتمان های مجتمع آپارتمانی بوده باشد و فروشنده حاضر به تفکیک  آپارتمان ها نباشد.

در این صورت خواهان می بایست اقدام به ارائه دادخواست به خواسته تفکیک مورد معامله کند، خواهان می تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مبیع، دعوای تفکیک را هم مطرح کنند.

لازم به ذکراین نکته می باشد که، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده است، بدون درخواست تفکیک آن، قابل استماع نبوده وقرار رد صادرمیگردد.

درچه صورتی حکم دادگاه قابلیت اجرا نخواهد داشت؟

اگر دادگاه صالح، بدون عنایت به مراتب، اقدام به صدور رای نماید

درصورتی که دادگاه صالح، خوانده رابه تنظیم سند رسمی الزام نماید

اگر مورد انتقال رابه طورمنجز، معین نکند

تشریفات و نحوه رسیدگی به دعوا همانند رسیدگی به سایر دعاوی می باشد. در رسیگی به دعاوی می بایست تشریفات قانون آیین دادرسی درتنظیم وتقدیم دادخواست حقوقی و ابطال تمبرقانونی وتسلیم به دادگاه صالحه رعایت گردد و پس از آماده بودن رسیدگی، دادگاه صالح با تعیین نمودن وقت رسیدگی و دعوت طرفین شروع به رسیدگی می کند

دادگاه در رسیدگی به تقاضاهای تفکیک می بایست موارد زیر را رعایت کنند:

۱) تبعیت از نقشه های مصوب شده ی شهرداری

۲) استعلام نمودن و اخذ نظرکمیسیون ماده پنج قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

۳) ارجاع شدن موضوع به کارشناس متخصص دادگستری و جلب نظر او

۴) صدور حکم به رد دعوای خواهان یا انجام عمل تفکیک به موجب نظر کارشناس رسمی دادگستری

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیک

تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی، ثبت نشده باشد و یا نسبت به آن سند رسمی تنظیم نشده باشد، مالک یاهرکدام ازمالکین حق درخواست ابطال و اعلام بی اعتباری آن را خواهد داشت

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی به دلایل مختلفی می تواند اقامه شود.

مثل این که خواهان مدعی گردد، زمان تنظیم صورت مجلس تفکیکی درمحل حضور نداشته و آن را امضا نکرده است

خواهان مدعی جعل امضای خود در زیر آن صورت مجلس یا عدم رعایت قواعد و تشریفات و مقررات قانونی درتنظیم صورت مجلس تفکیکی گردد.

طرفین دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی با تقدیم دادخواست به طرفیت بقیه مالکین و اداره ثبت اسناد و املاک اقامه می گردد.این دعوا از جمله دعاوی غیرمالی تلقی می شود.

دادگاه رسیدگی کننده به این دعوا می بایست ضمن استعلام وضعیت ثبتی ملک متنازع فیه، از اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به مطالبه پرونده مربوط به انجام تفکیک و تنظیم صورت مجلس تفکیکی از آن اداره اقدام کند

یکی دیگراز اقدامات دادگاه صالح، ارجاع امر به کارشناس و اخذ نظر کارشناس درخصوص موضوع مورد ادعایی خواهان واحراز صحت وسقم آن می باشد. اگر صورت مجلس تفکیکی، منجر به صدورسند مالکیت برای قطعات تفکیکی شده باشد،می توان ضمن دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی، درخواست ابطال آن اسناد را هم درخواست کرد.

کلام آخر

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی  حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی راهنمایی و هدایت کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.