کلاهبرداری مشارکت در ساخت/خطرات+راه حل/

کلاهبرداری مشارکت در ساخت/خطرات+راه حل/

قرارداد مشارکت در ساخت جزء پرخطر ترین قرارداد هاست ،چرا که اگر با فرد مناسبی وارد فاز قرارداد نشوید ،ممکن است ، خطرات بیشماری شما را تهدید کند.کلاهبرداری مشارکت در ساخت از طرف یکی از طرف های قرارداد خصوصا سازنده باعث ایجاد مشکلات حقوقی و مالی برای مالک یا مالکین می شود.

لذا در این مقاله سعی داریم تا به مواردی که به عنوان کلاهبرداری مشارکت در ساخت در پرونده های مختلف دیده شده و ممکن است برای شما نیز پیش بیاید اشاره کنیم.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت/خطرات+راه حل/

خطرات مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت جزء پرخطر ترین قرارداد هاست ،چرا که اگر با فرد مناسبی وارد فاز قرارداد نشوید ،ممکن است ، مخاطرات ذیل را برای شما به همراه داشته باشدبطور مثال ..

• اگر متعهد سازنده باشد

1. سازنده به تعهدات خود،مبنی بر ساخت  عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند
2.  ملک مطابق اوصاف مندرج در قرارداد، ساخته نشود

• اگر متعهد قرارداد ، مالک /مالکین  باشد

1. ملک را جهت تخریب ، به موقع تحویل سازنده ندهد
2. ملک مورد مشارکت ، متعلق به کسی دیگری درآید

   

   کلاهبرداری مشارکت در ساخت

محدود کردن واگذاری و حق پیش فروش واحدها بصورت موقت  ، دارای اعتبار قانونی می باشد و در صورت واگذاری می توان ابطال آن قراردادها را از محکمه خواست.

چالش ها و مخاطرات قراردادهای مشارکت در ساخت

1.چالش اول: عدم تحویل واحدها به موقع

2.چالش دوم: تعین خسارات مشارکتی و نحوه مطالبه

3.چالش سوم: اختلاف در تقسیم واحدها

4.چالش چهارم: حق پیش فروش واحدها وکلاهبردای

5.چالش پنجم: خسارات مالی و جانی در ملک مورد مشارکت

پیش فروش آپارتمان ها و کلاهبرداری

مقوله واگذاری حق پیش فروش واحدها از ناحیه مالکین به سازنده/سازندگان، قبل از اتمام پروژه های ساختمانی و یا تحویل واحد ها و یا تنظیم سند، مخاطرات زیادی، برای مالکین داشته چرا که..

با واگذاری این حق به سازندگان، امکان دارد آنها انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی نداشته باشند و یا اینکه سازندگان غیر معتبر، با واگذاری واحدها به افراد متعدد، از محل متواری گردند بنابراین باید این حق را تا جایی که می توانید از آنها سلب نمایید ویا آن را محدود به بخشی از سهم الشرکه آنها نماید.

بطور مثال:

آقای ……………………………….بعنوان سازنده حق واگذاری وانتقال  واحد های 3و 4 را تا زمان اتمام عملیات ساخت وساز، تحویل واحدها، تنظیم سند را به نفع مالکین نداشته

و فقط حق واگذاری واحد 1 رادارد و چنانچه بدهی برای ساختمان ایجادگردد از این محل برداشته میشوددر صورت انتقال بدون رضایت مالکین مالک می تواند تقاضای ابطال معامله را بخواهد.

مطالبه خسارت ناشی ازعدم انجام  و یا تاخیر در انجام تعهد

قراردادهای مشارکت در ساخت جزء عقود  عهدی بوده بدین مفهوم که ..

هر یک از طرفین قرارداد ،متعهد به انجام تعهدات و شروطی در قبال یگدیگر می باشند.

بطور مثال مالک متعهد به تحویل ملک ظرف زمان خاصی میباشد و سازنده نیز متعهد به احداث بناء در مهلت مقرره در قرارداد می باشد.

از همین رو مقوله تعین خسارات ، گامی بسیار مثبت و ارزنده در جهت  جلوگیری ازخلف وعده هر یک از طرفین درقرارداد مشارکت در ساخت محسوب می شود.

شرایط دریافت خسارات از متخلف :

الف) برای انجام آن تعهدات ، مدت معین،در نظر گرفته باشد و مدت منقضی شده باشد.

بطور مثال، سازنده متعهد به تحویل آپارتمان تا تاریخ  3/4/96  باشد و مدت مزبور نیز منقضی شده باشد

اگر  اختیار تعیین زمان انجام تعهد ،با شما باشد؛ در صورتی می توانید ادعای خسارت نمائید که ثابت نمایید انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و یا …از طرفتان  ،مطالبه کرده اید.

در صورت عدم تعین مدت ،مدت عرفی ملاک خواهد بود.

ب) قوه ی قاهره یا اصطلاحاً فورس ماژور ،مانع انجام تعهد نشده باشد .

مفهوم قوه ی قاهره ( فورس ماژور)

عاملی خارجی است که مانع  انجام تعهد متعهد( مندرج در قرارداد )گردد

بطور مثال:سیل و زلزله  … ،مانع انجام تعهدمتعهد ،شود

لازم به ذکر است در صورت وقوع قوه قهریه متعهد، قانوناً محکوم به پرداخت خسارت نمیگردد.

شیوه های تعیین خسارات :

در قراردادهای مشارکت در ساخت به شیوه های ذیل، می توان خسارت را تعین نمود

1.تعیین خسارت روزشمار

در قرارداد مشارکت در ساخت ، میتوان  خسارات را  بصورت روزانه، تعیین نمود

بطور مثال:

آگر سازنده آپارتمان های 3و4و5 را ،تا مورخه  تاریخ 30/5/96  ،تحویل مالک  ندهد؛ روزانه میبایست مبلغ 000/000/10 ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید.

پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد  جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.

2.پرداخت خسارت روزانه + انجام  موضوع تعهد توسط مالک  به هزینه ی سازنده

که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد ،شرط می نمایند که اگر …

سازنده یا سازندگان ،نسبت به  احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید

مالک یا مالکین ،می تواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و  هزینه های آن را از سازنده  وصول نماید ،ضمن آنکه سازنده میبایست ،روزانه مبلغ …………………………..تومان از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک ،پرداخت نماید.

3.پرداخت خسارت مقطوع

پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که:

طرفین قرارداد مشارکت ، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر  و یا عدم انجام تعهد تعین  میکنند.

بطور مثال:

در صورتیکه  سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد ،میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد .

نکاتی در این باب ..

اولا:

خسارت میبایست متعارف و  متناسب باشد و منظور از متناسب بودن خسارت از دو جهت است ..

1.تعین خسارت گزاف :

اگر در تعین میزان خسارت زیادروی شودو خارج از چارچوب عرف باشد امکان دارد ..

دادگاهها اینگونه خسارات ها را ، بر خلاف عدالت وگزاف تشخیص دهندو حکم به پرداخت خسارت ندهند

2.تعین خسارت کم :

اگر میزان خسارت کم در نظر گرفته شود امکان دارد  ،متعهد ،انگیزه کافی برای اتمام پروژه و یا تعهد خود نداشته باشد و یا اینکه خسارت معینه براثر تورم و مرور زمان ، بی ارزش شود

ثانیا:

باید در قرارداد تعین نمایید آیا علاوه بر مطالبه خسارت ، قصد مطالبه اصل تعهد متعهد را ،نیز دارید یا خیر ؟؟؟

اگر این مورد را تعین نکنید امکان دارد دادگاهها با مطالبه خسارت شما ، حکم با اجرای اصل تعهد ندهند

ثالثا :

بهتر است از خسارت ترکیبی+ ضمانت اجراها +درج حق فسخ و منفسخ ،استفاده شود./

تقسیم واحد ها

گاها تقسیم واحدها، منشأ بسیاری از اختلافات حاصله فیما بین مالکین  و سازندگان می باشد  وقرارداد از این حیث معیوب  بوده چرا که انصاف و عدالت  واقعی، در نحوه  تقسیم واحدها ، رعایت نشده است.

تقسیم واحد ها در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، در حقیقت توافق بر تقسیم در آینده است و مادامی که مال مورد مشارکت بصورت کامل، ساخته نشده ، حالت اشاعه و مشترک بین طرفین قرارداد باقی می ماند.

بنابراین اینگونه  تقسیم نامه ها ، در قرارداد های مشارکت در ساخت مادامی که ملک کامل نشده ، اثر جداکنندگی ندارد. چرا که  هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست

فلذا مالکیت افراد  ، بعد از  اتمام  ساخت و صدور گواهی پایانکار، دارای آثار حقوقی  از جمله اثر جداکنندگی  دارد  ولو اینکه  تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.

معمولاً مالکین و سازندگان بنحو مندرج در ذیل، واحد ها را بین خود ،تقسیم می نمایند.

1-تقسیم معمولی :بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان ،بر اساس میزان  آورده ی خود،  در درصدی از کل سهم الشرکه  ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحد ها  را بین خود تقسیم نمایند

که درصد سهام  هر یک مالکین ویا سازندگان ، با توجه به قیمت زمین و  مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.

اینگونه تقسیم بین مالکین و سازندگان  ،دارای ایرادات و اشکالات اساسی بوده ،چرا که نحوه مالکیت آنها پس از اتمام پروژه ساخت ، مشاعی و مشترک بوده و منشاء بسیاری از اختلاف حاصله بین آنها را فراهم می آورد

2.تقسیم بر اساس تعداد واحدها:

در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن  و مرغوبیت آن ، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.

بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد

اینگونه تقسیم ها ،نیز  مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد درآید  و بدینوسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، تضیع گردد

3.تقسیم بر اساس واحدهابعلاوه  احتساب کم و زیادی مساحت و مرغوبیت آنها فیمابین مالک و سازنده ، پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی  (بهترین نوع تقسیم )

که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان ،ضمن تعیین واحدهای اختصاصی خود، توافق می کنند تا بعد از اخذ صورتمجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آنرا بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم  محاسبه و یامصالحه نمایند.

ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک  را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا  به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند

کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت

در این گونه قراردادها بهتر است مالکین در زمان انعقاد عقد اجازه فروش واحدها به سازنده را به صورت محدود داده تا سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه داشته باشد چرا که بسیاری از سازنده ها اقدام به فروش واحدهایی میکنند که هیچ وقت آماده سکونت نخواهد شد و مالکین با افرادی روبرو خواهند شد که اذن فروش واحد را به سازنده داده بوده اند همچنین ممکن است یک واحد به چندین نفر با جعل اسناد فروخته شود که خریداران آن بعدا متوجه می شوند که افراد دیگری نیز اقدام به خرید همان ملک شده اند.

تدابیر پیشگیرانه طرفین قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

به منظور انعقاد یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای ،می بایست …

1.آگاهی و وقوف به قانون و مقرارت جاریه

2. تجربه عملی

3.هوش اجتماعی داشته باشید

چرا که…

اگر از هوش اجتماعی خوبی برخوردار نباشید ، امکان دارد.نتوانید افراد صره را از ناصره تشخیص دهید و در دام ها  افراد کلاهبردار و شیاد بیفتید بدین منظور ،باید صلاحیت های ذیل را ،در افراد ، احراز کنید

1.صلاحیت اخلاقی :

 باید با افرادی وارد فاز معاملاتی شوید که دارای شخصیت ارزشمند ی داشته باشند و  دارای ارزش های از جمله … ازمسئولیت پذیری – خوش قولی –احترام به حق وحقوق دیگران –خدمت به دیگران و….باشد

فلذا بدین منظور برای  انتخاب فرد  مناسب ، باید بمانند خواستگاران راجع به وضعیت اخلاقی و مالی و…سازندگان یا مالکین، تحقیق لازمه را بعمل آورید ، بدین منظور صرفا  به حرف و کلام طرف مقابل تان  ،بسنده نکنید ویک تحقیق میدانی کنید و به حواشی امر از جمله .. وضعیت اخلاقی و عملکرد و زبان بدن افراد ،توجه کامل خود را معطوف کنید

2.صلاحیت مالی:

سازندگان از جهت مالی،میبایست قادر به تامین منابع مالی پروژه ساختمانی  باشند ،بسیار رویت کرده ام افرادی علیرغم عدم توانایی مالی ،با استفاده از تکنیک زخمی کردن کار ، پروژه را می گیرنند  و سپس همینطور آن را  به حال خود رها می کنند تا در فرصتی مناسب ،اخاذی و یا کلاهبرداری کنند

3.صلاحیت تجربی:

سازندگان دارای تجربه کافی و وافی در امر ساخت و ساز باشند و  برای اولین بار، پروژه مربوط به ساخت و ساز را بعهده نگرفته باشند  و برای این کار باید نمونه کار او را دیده باشید

4.مکتوب کردن توافقات و الحاقات :

بدون استثناء ، تمام قرارداد ها و الحاقات بعدی تان را مکتوب کنید و حتما در تمام جلسات خود شهود داشته باشید  چرا که ..

به قول یک دانشمند ،کم رنگ ترین نوشته ها اثرش از ذهن بهتر است و از آنجائیکه  دیوار حاشا بلند است و براحتی افراد توافقات شفاهی خود را انکار می کنند و به یاد نمی آورنند

5. فریب ترفندهای مذاکراتی و یا جنگ های روانی افراد را نخورید

352 نوع جنگ های روانی بین انسان ها وجود دارد که باید حواستان باشد فریب این جنگ های روانی رو نخورید که تعدادی از آنها عبارتست از …تکنیک تحریک احساسات –دان پاشیدن –اطلاعات و آمار غلط دادن–لبخند ژکوند-لباس فاخر و…

تدابیرپیشگرانه در قرارداد :

1.قرارداد درالزاما در چند نسخه تنظیم کنید و یک نسخه آن را،نزد خود داشته باشید

2.اصل کلیه قراردادها را نزد واسطه ها نگذارید امکان مخدوش و دستکاری کردن در آن است

3.ذیل تمام صفحات قرارداد را امضاء و اثر انگشت بزنید

5.اگر قرارداد در چند نسخه تنظیم شده  به صرف خواندن یک نسخه آن بسنده نکنید چرا که احتمال دستکاری و مخدوش کردن نسخ دیگر آن هست بنده این موارد را زیاد دیده ام

6.کپی برابر با اصل، کلیه مدارک را در بایگانی خود داشته باشید  (در محضربرابر با اصل شود)

فواید تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ،توسط افراد حرفه ای

1- جلوگیری از ورود خسارت مالی فراوان ،در حال و آینده
2- ممانعت از تعبیر و تفسیرهای متفاوت افراد و محاکم قضایی
3- جنبه بازدارندگی و پیشگیرانه از اقدامات احتمالی متخلفین
4- جلوگیری از اتلاف وقت و زمان
5- افزایش آرامش و کاهش استرس
6- افزایش بهره وری و کیفیت کار

 

برای اطلاع از این جرم و قوانین حاکم بر آن می توانید از مشاوره حقوقی وکیل کیفری، وکیل کلاهبرداری ،  وکیل مشارکت در ساخت بهره مند شوید و با شماره تلفن های 09120170676 – 09123439500 تماس حاصل نمائید .