چک ضمانت تخلیه
ما در این مقاله به بررسی مبحث چک ضمانت تخلیه نمودیم. قرارداد اجاره همیشه با مهربانی منقض نمی گردد و گاهی باعث ایجاد اختلاف میان مالک و مستاجر می شود حل و فصل این اختلافات زمان بر بوده و طرفین مدتی درگیر این مسئله می باشند؛ اما با مقرراتی که درقوانین ما پیش‌بینی شده است از قبل می‌توان اجمالا دریافت که حق با کدام طرف قضیه است.
چک ضمانت تخلیه:
مبلغی را که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره نزد موجر (مالک) امانت می‌گذارد، رهن گفته می شود و ارائه چک ضمانت تخلیه تضمینی است از سوی مستاجر به موجر (مالک) برای مورد اجاره داده می شود. قانوناُ مطابق توافق مندرج در قرارداد یا معمولآ بعد از انقضای مدت اجاره و تحلیل مورد اجاره موجر موظف است مبلغی که تحت عنوان رهن(یا قرض الحسنه)دریافت کرده رابه مستاجر تحویل دهد در غیر این صورت مستاجر می تواند برای پس گرفتن رهن به محاکم دادگستری رجوع کند.
چک ضمانت مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال56 :
تخلیه ملک مورد اجاره هم زمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن(یا ودیعه یا قرض الحسنه) نزد موجر(مالک) است، صورت می‌گیرد.
تکلیف مستاجر بعد از اتمام قرارداد:
از نظر قانون وقتی قرارداد اجاره به اتمام می رسد مستاجر هیچ حق و حقوقی در ماندن در ملک مورد اجاره را نداشته و حتی در صورت پس نگرفتن مبلغ رهن، می بایست اقدام به تخلیه ملک مورد اجاره نماید.
مستاجر مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر به امانت گذاشته، می‌تواند پس از انقضای مدت زمان اجاره‌نامه از طریق رجوع به دادگاه و تنظیم دادخواست دریافت نماید مگر این که موجر بعد از انقضای مدت اجاره به مستاجر اجازه ماندن در ملک را بدهد.
مطابق با ماده 494 قانون مدنی:
«عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مذبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشدمگر این که مالک اجازه داده باشد که مجانآ استفاده نماید.»
خسارت تاخیر تادیه در بازگرداندن مبلغ رهن:
شرایط دریافت خسارت تاخیر تادیه وارد شده به مستاجر به علت تاخیر در برگرداندن مبلغ رهن توسط موجر در ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مورد اشاره قرار گرفته ؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده در این مورد از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی مشخص می شود نه از طریق کارشناس.
چک ضمانت در صورت فسخ قرارداد اجاره:
در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان مدت زمان آن تقاضای فسخ قرارداد اجاره را نماید، آیا موجر مکلف است به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ نمود به این ترتیب که از طرف موجر و مستاجر قابل فسخ نیست اما مطابق قانون می‌تواند حق فسخ پدر قرارداد پیش بینی کرد.
به طورمثال، ملکی را که مستاجر اجاره نموده و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره کرده؛ در این صورت مستاجر می‌تواند از طریق تقدیم دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت خیار غبن نماید.
همچنین ممکن است شرط خاصی طرفین عقد پیش‌بینی گردد که در صورت عمل نکردن به آن شرط تا تاریخ معین شده مشروط له(کسی که شرط به نفع آن شده) حق فسخ قرارداد را دارد.
برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا تاریخ مشخص شده درقرارداد ملک مربوطه تعمیرات لازم رااعمال کند و اگر طبق شرط مذکور در قرارداد مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد را بر مبنای شرط مندرج در قرارداد را دارد.
در صورتی که حق فسخ در قرارداد درج نشده باشد و همچنین از خیارات مندرج در قانون حق فسخی حاصل نشود به هیچ عنوان قرارداد رانمی‌توان نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ کرد، طرفین تنها می توانند در صورت توافق قرارداد را اقاله کنند (اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد).
پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:برای اقاله قرارداد ملکی چه باید کنیم ؟
نمونه اقاله نامه ملک اجاره مبایعه نامه
چک ضمانت (جبران خسارت‌های وارده به ملک از محل رهن:)
قانون در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 به موجر این اختیار را داده که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است را به دادگاه رائه دهد.
حال اگر موجر گواهی مبنی بر این که دادخواستی به دادگاه داده بگیرد و به میزان مبلغی که موجر ادعا دارد، واحد اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در امانت موجر قرار داده است را نگه داشته تا به آن رسیدگی گردد. قانون در این مبحث دست مالک را باز گذاشته وتقریبآ به نفع موجر نظر داشته است.
در شرایطی که پول رهن مستاجر آماده بوده و ملک مورد اجاره نیز توسط مستاجر تخلیه شده، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مورد اجاره وارد گردد، موجر نیز می‌تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از مبلغ رهنی که از مستاجر گرفته است و در واقع در حکم چک ضمانت تخلیه از سوی مستاجر می باشد، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر پرداخت نماید.
در شرایطی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد تقصیر مستاجر نباشد، برای مثال خسارت ملک به علت قوه ی قاهره (عوامل طبیعی )همچون زلزله سیل و…باشد، مستاجر وظیفه‌ای در قبال پرداخت خسارت نخواهد داشت؛ اما درشرایطی که خسارت وارده از توسط مستاجرایجاد شده باشد و مستاجر در مقابل حفاظت از ملک موجر مرتکب تقصیر شود، مستاجر مکلف به جبران خسارت وارده بوده و حق با موجر است.
برای اکثر اختلافات پیش آمده در روابط موجر و مستاجر راهکار قانونی وجود دارد؛ در نتیجه دو طرف می‌توانند قبل از آن که وقت و هزینه‌ای را در جریان دادرسی تلف کنند با مشورت با یک کارشناس حقوقی خبره در این زمینه با توجه به بایدها و نبایدهای قانون تصمیم صحیح را بگیرند. این را هم می بایست یادآور شد که به مبلغی که مستاجر در ابتدا پرداخت می‌نماید مسامحتا در عرف، به آن رهن گویند و از نظر حقوقی قرض‌الحسنه به شمار می‌رود.
پشنهاد ما برای شما:اقاله قرارداد ملک چیست ؟شرایط اقاله قرارداد ملک -نمونه اقاله نامه -کاملا کاربردی
چک ضمانت (مرجع صالح رسیدگی به دعوای چک ضمانت تخلیه:)
اگر مبلغ رهن بیست میلیون تومان یا کمتر بود در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در صورتی که بیشتر از بیست میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است اما بهترین روش قبل از طرح دعوی نوشتن اظهار‌نامه‌ای توسط مستاجر است که طی آن اظهار شود که در قبال چک ضمانت تخلیه، مستاجر پولی را که تحت عنوان رهن نزد مالک به امانت گذاشته است، به بنگاه املاک و مستغلات یا به حساب مستاجر واریز نماید؛
در این حالت موجر نمی‌تواند مدعی هیچ چیز باشد. همچنین خسارتی که به مستاجر وارد میشود نیز از طریق این اظهارنامه قابل مطالبه می باشد.این اظهار نامه را می توان به عنوان مستند دعوا در مرجع قضائی به قاضی ارائه داد.
