پیش فروش آپارتمان به دونفر

پیش فروش آپارتمان به دو یا چند نفر/قوانین+دعاوی

از لحاظ حقوقی اگر ملکی به دو یا چند نفر فروخته شود خریدار اول، مالک ملک است،و از طریق مراجع قضایی می تواند با طرح دعوی حقوقی نسبت به باطل کردن معاملات بعدی اقدام کند.و اقدامات فروشنده در واگذاری آپارتمان به دو نفر با توجه به ماده یک قانون راجع به انتقال به غیر ، کلاهبرداری، محسوب شده و طبق ماده یک قانون تشدید مجازات کلاهبرداری و ارتشاءو اختلاس متهم محکوم به حبس می گردد.

طبق قانون پیش فروش مصوب 1389:

ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان ها :

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون “قرارداد پیش فروش ساختمان” محسوب می شود.

مفهوم پیش فروش آپارتمان

به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر می باشد.

الف- فروشنده (پیش فروشنده)

ب- خریدار (پیش خریدار)

نکته

قرارداد پیش فروش باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و موضوع پیش فروش بودن ملک می بایست در سند قید گردد.

پیش فروش آپارتمان به دونفر

تصویب قانون پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ قانونی شد.

این مقاله را هم مطالعه کنید:

در این ماده 2 نکته نهفته است:

1-اگر ساختمانی از جهت بنا تکمیل شده باشد(تاقبل از اخذ پایان کار) الزاماً می بایست واگذاری آپارتمان های در چهارچوب پیش فروش، صورت گیرد و لاغیر.
2-تغییر عنوان قرارداد تحت عناوین دیگر از جمله مشارکت و بیع، موجب رفع مسئولیت کیفری متخلفین نمی شود.

پیش فروش آپارتمان به دونفر

معایب پیش فروش آپارتمان ها چیست؟

1-امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

2- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد

3- امکان نا تمام ماندن پروژه

4- امکان فروش ملک به چندین نفر

پیش فروش آپارتمان ها و کلاهبرداری

مقوله واگذاری حق پیش فروش واحدها از ناحیه مالکین به سازنده/سازندگان، قبل از اتمام پروژه های ساختمانی و یا تحویل واحد ها و یا تنظیم سند، مخاطرات زیادی، برای مالکین داشته چرا که..

با واگذاری این حق به سازندگان، امکان دارد آنها انگیزه کافی برای اتمام پروژه ساختمانی نداشته باشند و یا اینکه سازندگان غیر معتبر، با واگذاری واحدها به افراد متعدد، از محل متواری گردند بنابراین باید این حق را تا جایی که می توانید از آنها سلب نمایید ویا آن را محدود به بخشی از سهم الشرکه آنها نماید.

بطور مثال:

آقای ……………….بعنوان سازنده حق واگذاری وانتقال  واحد های 3و 4 را تا زمان اتمام عملیات ساخت وساز، تحویل واحدها، تنظیم سند را به نفع مالکین نداشته

و فقط حق واگذاری واحد 1 رادارد و چنانچه بدهی برای ساختمان ایجادگردد از این محل برداشته میشوددر صورت انتقال بدون رضایت مالکین مالک می تواند تقاضای ابطال معامله را بخواهد.

پیش فروش آپارتمان به دونفر

حکم معامله معارض از نظر قانون

بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موحب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به مجازات حبس محکوم خواهد شد. بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

1- هر دو معامله به صورت رسمی انجام شده باشد.

2-معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود. بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد دیگر صاحب ملک نبوده و معامله ای که انجام داده اعتبار قانونی ندارد.

وکیل متخصص در دعاوی پیش فروش آپارتمان

در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم بردارند، تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفاتی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید.

چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک بوده و حتی افراد با هدف آگاهی کامل از انعقاد اینگونه قراردادها باز هم ممکن است دچار مشکلاتی شوند که هزینه های هنگفتی را به طرفین قرارداد تحمیل کند.

البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهد شد به همین دلیل قانونگذار همانند مسائل و مشکلات دیگر، برای این موضوع نیز قوانین و مقرراتی را مقرر نموده است که مشاوره با وکیل حقوقی و وکیل ملکی شما را از قوانین جاری کشور آگاه می کند.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.