وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت -کاربردی -به زبان ساده

 

وجه التزام در قرارداد مشارکت در ساخت

وجه التزام چیست؟

مفهوم لغوی التزام: به معنای همراه بودن – ملازمه شدن – به گردن گرفتن – ملزم شدن به امری می باشد

 

یکی از تدابیر پیشگیرانه در جهت جلوگیری از خلف وعده طرفین قرارداد ،قرار دادن وجه التزام در قرارداد است  وجه التزام به نوعی شرط ضمن عقد است

وجه التزام را می توان در موارد ذیل  در قرارداد شرط نمود ..

الف .عدم انجام تعهد

ب.تاخیر در انجام تعهد

 

نکاتی در این باب …

1.وجه التزام را می توان ضمن عقد شرط نمود و یا بعدا بموجب توافق جداگانه توافق نمود

2.کسی که قصد مطالبه  وجه التزام را دارد ، باید در بدو  امر خود  به تعهداتش بنحو کامل، عمل کرده باشد

بطور مثال خریدار باید هنگام اخذ گواهی عدم حضور فروشنده در محضر ، الباقی تتمه ثمن را در محضرآماده کرده باشد

3.وجه التزام در دو ماده قانونی آمده

الف.ماده ۲۳۰ قانون مدنی : اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف، متخلّف

 

مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.

 

ب.ماده ۳۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵ : هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهّد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه آن مانع مطالبه اجرای تعهّد نمی باشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهّد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند.

 

4.که آیا وجه التزام ،قابل جمع با اجرای اصل تعهد  است یعنی هم می توان وجه التزام قراردادی را خواست و هم اجرای اصل تعهد را

 

پاسخ:

اگر در قرارداد صراحتاً آمده باشد که این خسارت به دلیل تأخیر در اجرای قرارداد منظور می‌شود، خسارت با اصل قرارداد قابل جمع است در غیر این‌صورت وجه التزام به عنوان جایگزین تعهد قرار می‌گیرد و قابل جمع نیست.

 

 

5.شرط دریافت وجه التزام ، اثبات ورود خسارت به ذینفع نیست اما در صورت عدم درج وجه التزام در قرارداد ، میبایست متضرر ورود خسارت را اثبات کند

 

 

6.اگر به علت فورس ماژور( موانع خارجی) متعهد نتواند به تعهد خود عمل کند  محکوم به پرداخت خسارات نمی شود

 

 

7.انواع وجه التزام :

الف .وجه التزام تعهدات پولی :

وجه التزام گذاشتن در تعهدات پولی (ثمن، اجاره بها، قرض و…) به میزان بیشتر از نرخ تورم رسمی اعلامی بانک مرکزی، حتی اگر گزاف هم نباشد، باطل است (به استثنای بانک ها) و صرفاً خسارت تاخیر تادیه محاسبه می گردد

ب.وجه التزام تعهدات غیر پولی :

1. وجه التزام اعجاب انگیز و غیر واقعی

اگر وجه التزام بنحوی باعث تعجب دیگران شود اینگونه وجه التزامات……باطل است مثلا برای یک خانه 1 میلیاردی 10 میلیارد تومان خسارت وجه التزام قرار دهند

2 وجه التزام غیر منصفانه

وجه التزامی که باعث تعجب دیگران نمی شود و لکن مبلغ آن خلاف عدالت و انصاف است اینگونه وجه التزامات باطل نیست و لکن در خصوص تجزیه وجه التزام تمایل بیشتری در دادگاه ها است تا تعدیل

 

.فرق وجه التزام و خسارت عدم انجام تعهد

وجه التزام	خسارت ضرر زیان
طبق قرارداد ،حکم به پرداخت خسارت وجه التزام  می شود	در صورتیکه در قرارداد مبلغی برای انجام ندادن تعهد یا تاخیر در انجام تعهد مشخص نشده باشد سراغ ضرر و زیان انجام ندادن تعهد یا تاخیر در انجام تعهد می‎رویم.
وجه التزام یک مبلغ مقطوع و مشخص شده در قرارداد است	متغییر و بر حسب میزان خسارت وارده است
نیاز به اثبات ضرر ندارد	متضرر باید ثابت کند که ضرر به واسطه تاخیر متعهد در انجام تعهد یا انجام ندادن تعهد بوده
طبق مبلغ مندرج در قرارداد حکم می شود	طبق نظریه کارشناس تعیین می شود

 

10مرجع صالح به رسیدگی :

دعوای مطالبه وجه التزام اگر از قراردادی ناشی شده باشد که موضوع آن ملکی باشد جزء دعاوی منقول است و خواهان می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد طرح دعوی کرد .

وجه التزام در قانون مدنی

دو ماده قانونی در باب وجه التزام صحبت به میان آمده

1. ماده ۲۳۰ قانون مدنی : اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف، متخلّف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.

ماده ۳۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵

 

هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهّد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه آن مانع مطالبه اجرای تعهّد نمی باشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهّد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند

 

شیوه های تعیین خسارات :

در قراردادهای مشارکت در ساخت به شیوه های ذیل، می توان خسارت را تعین نمود

1.تعیین خسارت روزشمار

در قرارداد مشارکت در ساخت ، میتوان  خسارات را  بصورت روزانه، تعیین نمود

بطور مثال:

آگر سازنده آپارتمان های 3و4و5 را ،تا مورخه  تاریخ 30/5/96  ،تحویل مالک  ندهد؛ روزانه میبایست مبلغ 000/000/10 ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید.

پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد  جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.

 

 

2.پرداخت خسارت روزانه + انجام  موضوع تعهد توسط مالک  به هزینه ی سازنده

که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد ،شرط می نمایند که اگر …

سازنده یا سازندگان ،نسبت به  احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید

مالک یا مالکین ،می تواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و  هزینه های آن را از سازنده  وصول نماید ،ضمن آنکه سازنده میبایست ،روزانه مبلغ …………………………..تومان از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک ،پرداخت نماید.

 

3.پرداخت خسارت مقطوع

پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که :

طرفین قرارداد مشارکت ، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر  و یا عدم انجام تعهد تعین  میکنند.

بطور مثال:

در صورتیکه  سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد ،میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد .

 

نکاتی در این باب ..

اولا:

خسارت میبایست متعارف و  متناسب باشد و منظور از متناسب بودن خسارت از دو جهت است ..

1.تعین خسارت گزاف :

اگر در تعین میزان خسارت زیادروی شودو خارج از چارچوب عرف باشد امکان دارد ..

دادگاهها اینگونه خسارات ها را ، بر خلاف عدالت وگزاف تشخیص دهندو حکم به پرداخت خسارت ندهند

2.تعین خسارت کم :

اگر میزان خسارت کم در نظر گرفته شود امکان دارد  ،متعهد ،انگیزه کافی برای اتمام پروژه و یا تعهد خود نداشته باشد و یا اینکه خسارت معینه براثر تورم و مرور زمان ، بی ارزش شود

ثانیا:

باید در قرارداد تعین نمایید آیا علاوه بر مطالبه خسارت ، قصد مطالبه اصل تعهد متعهد را ،نیز دارید یا خیر ؟؟؟

اگر این مورد را تعین نکنید امکان دارد دادگاهها با مطالبه خسارت شما ، حکم با اجرای اصل تعهد ندهند

 

ثالثا :

بهتر است از خسارت ترکیبی+ ضمانت اجراها +درج حق فسخ و منفسخ ،استفاده شود.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.