موارد از بین رفتن سرقفلی

موارد از بین رفتن سرقفلی+نکات و قواعد حقوقی

اگر در قرارداد سرقفلی، شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون رضایت مالک اصلی ملک، اقدام به تغییر شغل در آن مکان نماید،حقوق قانونی ایشان از بین رفته و مالک می تواند بدون پرداخت مبلغ سرقفلی حکم تخلیه ملک را بگیرد.

در این مقاله به بررسی موضوع سرقفلی و شرایط قانونی آن و نیز موارد از بین رفتن سرقفلی اشاره می کنیم:

سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می‌کند و برابر این حق می‌تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.

سرقفلی جزء موارد متداول در جامعه می باشد که البته با چالش های بسیاری از جمله تخلیه ملک تجاری و تخلفات مستاجر روبرو است.

حق کسب و پیشه و تجارت در واقع همان شهرت تجاری و قدرت جذب مشتری توسط مستاجر یک ملک تجاری در طول مدت کسب و پیشه و تجارت در آن مکان است. که در نهایت می تواند مقدار حق تعلق به ملک را مطالبه نماید.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند:

1/ انتقال به غیر

2/ تغییر شغل

3/ تعدی و تفریط

4/ عدم پرداخت اجاره بهاء

آیا مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر دارد ؟

مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر، ندارد مگر اینکه به او اذن در انتقال مورد اجاره داده شده باشد.

اصولاً در قراردادهای اجاره، موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در خصوص حق واگذاری و انتقال مورد اجاره توسط مستاجر، بر حسب شرایط قرارداد و توافق حاصله ، دو حالت پیش می آید.

نکاتی در باب سرقفلی :

نکته 1. در صورت پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مستاجر دوم ( متصرف فعلی ) به مستاجر اول ، فقط مستاجر دوم حق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را، طبق نظر کارشناس خواهد داشت.

نکته 2. مستأجر جدید ، از جهت شروط مندرج در قرارداد اجاره تنظیمی، قائم مقام مستأجر سابق، محسوب میشود.

نکته 3. بهتر است دعوی تجویز انتقال منافع ، بطرفیت مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی مطرح گردد چرا که امکان دارد ناچار باشید دو بار طرح دعوی کنید.

نکته 4. اگر شریک مشاعی سهم خود را به شریک دیگر انتقال دهد آیا این امر انتقال به غیر محسوب میشود ؟

در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد ولکن نظریه اکثریت قضات این است که انتقال به غیر محسوب نمی شود.

نکته 5. در صورت اثبات وقوع تخلف از ناحیه مستاجر،صرفا نصف حق کسب و پیشه، به مستاجر پرداخت خواهد شد.

این مقاله را هم مطالعه کنید:

تخلیه به علت تعدی و تفریط 

مواردی که در آن سرقفلی از بین می رود

برابرقانون مستاجر در ازای استفاده  از عین مستاجره، می بایست از عین مستاجره محفاظت نماید و تعدی و تفریط ننماید.

برابر ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید می توان بدون پرداخت حق کسب و پیشه وی را از ملک تخلیه نمود. و حق سرقفلی از بین می رود.

برابر ماده 952  قانون مدنی

مفهوم تعدی: کوتاهی کردن

مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی نماید به نحوی که موجب وارد گردیدن خسارت به ملک شود مثلا به موقع برف روبی نکند و موجب خراب شدن سقف ملک گردد.

تفریط: به معنی تجاوز کردن است

به نحوی که عمل مستاجر موجب کاهش ارزش عین مستاجره گردد

بنابراین بهتر است بدوا با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف (تعدی و تفریط) ضبط گردد. تقصیر اعم از تعدی و تفریط است. تقصیر مستأجر، توسط کارشناس دادگستری و با تحقیق و معاینه ی محلی احراز می گردد.

مستاجر نیز می تواند در پاسخ به ادعای موجر مدعی گردد تغییر بر حسب اذن موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، استناد به مدارک کتبی و یا شهادت شهود  و یا استناد به قرار تحقیق محلی نماید.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه، حکم به تخلیه بدهند.

تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی

برابر بند 2 و3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می تواند به جهت نیاز به سکونت شخصی خود و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید مشروط به اینکه متناسب برای سکونت باشد و در این صورت کل حق کسب وپیشه میبایست پرداخت گردد.

تخلیه به جهت نیاز شخصی

تخلیه به جهت نیاز شخصی در موارد است که موجر فاقد حرفه و شغل معین و مستمری بوده و اگر بلعکس باشد ولو درآمد وی کم باشد نمی تواند تقاضای تخلیه نماید و در مورد تخلیه به علت احتیاج شخصی در صورتی نتیجه می گیرد که موجر بتواند یا تقاضای تخلیه به علت سکونت به دادگاه مراجعه، و دادخواست تخلیه ملک را تقدیم دادگاه نماید.

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

در صورتی که موجر اعلام نماید که این ملک را برای کسب و پیشه و تجارت خود نیاز داردنیز با توجه به قراردادی که مابین موجر و مستاجر امضا شده و مواد حقوقی ذکر شده در بالا اقدام می گردد.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.