معامله معارض با سند عادی و رسمی
زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک بیش از یک بار معامله شده باشد یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده است و خریدار نیز مال غیر خریده است.
با توجه به مقدمه بالا، ما در این مقاله می خواهیم درباره معامله معارض با سند عادی و رسمی که یکی از موارد بسیار مهم و حساس در بحث دعاوی حقوقی است بپردازیم:
معامله معارض چیست؟
شخصی در مقام معامله نسبت به یک مال، چه منقول و چه غیرمنقول مال مورد نظر را به چند نفر انتقال دهد. اعم از اینکه این انتقال در قالب فروش، هبه، صلح یا سایر قالبهایی باشد که نظام حقوقی ما آن را معتبر شناخته است.
اگر شخصی که مرتکب چنین جرمی شود به عنوان معامله کننده معارض دارای مسئولیت کیفری بوده و بر طبق قانون محکوم به مجازات خواهد شد که در واقع این جرم با عنوان مجرمانه کلاهبرداری متفاوت بوده و از حیث آثار تفاوت هایی را نسبت به یکدیگر خواهند داشت.
این مقاله را از دست ندهید:
ابطال معامله معارض و تفاوت آن با کلاهبرداری
معامله معارض( همه چیز در مورد معامله معارض )
انواع معامله معارض
اگر هر دو معامله با سند انجام شده باشد، با توجه به نوع سند که رسمی باشد یا عادی چهار صورت برای آن متصور است:
۱- هر دو معامله با سند رسمی باشد. مثل اینکه اتومبیل یا زمینی را با سند رسمی بفروشد و بعد همان اتومبیل یا زمین را با سند رسمی به دیگری بفروشد یا صلح کند یا به نحو دیگری واگذار نماید.
2- معامله اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد.
حکم معامله معارض از نظر قانون
بر اساس ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک؛ هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موحب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به مجازات حبس محکوم خواهد شد. بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:
1- هر دو معامله به صورت رسمی انجام شده باشد.
2-معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.
در معامله معارض همیشه اولین معامله قانونی و معتبر خواهد بود، به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال انجام شود. غیرقانونی است. بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد دیگر صاحب ملک نبوده و معامله ای که انجام داده اعتبار قانونی ندارد.
اثبات مالکیت ملک خریداری شده از طرف خریدار اول
از لحاظ حقوقی اگر ملکی به چند نفر فروخته شود خریدار اول مالک ملک است. و از طریق مراجع قضایی می تواند با طرح دعوی به باطل شدن معاملات بعدی اقدام کند. املاک و اسناد و مدارک مربوط به آنها معمولا جزو اموال با ارزش به حساب می آیند، بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این گونه موارد واکنش کیفری نشان می دهد.
در بسیاری از مواقع فردی ملکی را خریداری کرده و پس ازگذشت چندین سال که قصد فروش آن را دارد متوجه می شود که ملک به شخص یا اشخاص دیگری هم فروخته شده است.
در اینجا ابتدا باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند، که باید ابتدا به بررسی مسئله حقوقی معامله معارض (فروش ملک به چند نفر) بپردازیم. اگر شما هم نیاز به راهنمای انتخاب وکیل ملکی دارید می توانید با مشاورین ما از طریق شماره های زیردر تماس باشید.
این مقاله را از دست ندهید:
انجام معامله معارض با استفاده از سند عادی و سند رسمی
گاهی اتفاق می افتد که معامله اول در مورد ملکی با سند رسمی صورت می گیرد و معامله دوم که معامله معارض است، با سند عادی انجام می شود.در اینگونه موارد اگر سند رسمی با تشریفات قانونی تنظیم شده باشد و سند معتبر باشد، سند عادی را نفی می کند و دارنده سند رسمی می تواند با استفاده از مفاد آن مالکیت خود را در دادگاه اثبات کند.
به طور کلی فرقی نمی کند که معامله با سند رسمی زود تر انجام شده باشد یا دیرتر، زیرا با اینگونه اسناد نمی توان با استفاده از سند عادی معارضه کرد و صاحب سند رسمی در اثبات مالکیت خود همیشه دست برتر را دارد.
وضعیت معامله چنانچه معامله با دو سند رسمی صورت بگیرد
در تعارض دو سند رسمی، سندی معتبر است که تاریخ آن مقدم بر سند دیگری باشد. مگراینکه دارنده سند دوم اثبات نماید که سند قبلی فاقد اعتبار بوده است. به هر حال امکان معامله مجدد با سند رسمی منتفی است به دلیل اینکه هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه تمامی استعلامات مربوطه اخذ می گردد مگر اینکه تخلفی از سوی سردفتر یا ماموران ثبتی صورت گیرد.
تخلف سر دفتران در معامله معارض
اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.
در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت نمود.
دعوای ابطال معامله معارض
برای ابطال معامله معارض اولین گام شکایت کیفری می باشد. چرا که معامله معارض جرم بوده و طبق ماده 238 قانون مجازات عمومی مرتکب، کلاهبردار محسوب می شود و قابل تعقیب و مجازات می باشد.
نحوه طرح دعوای ابطال معامله معارض در معاملات ملکی
ابطال معامله معارض در معاملات املاک دعوایی مالی است و در دادگاه محل وقوع ملک طرح می گردد. خواهان دعوا، دارنده سند عادی مقدم الصدور یا سندرسمی موخرالصدور می باشد. خوانده دعوا، دارنده سند مالکیت رسمی و فروشنده یا مالک سابق می باشد.در دعوای ابطال معامله معارض ممکن است چند خواسته مرتبط دریک دادخواست آورده شود مانند:
- ابطال سند رسمی ملک
- ابطال وکالت نامه رسمی
- ابطال مبایعه نامه
- الزام به تنظیم سندرسمی
معامله معارض با سند عادی و رسمی
دعاوی فوق با توجه به مرتبط بودن می توانند همزمان در یک دادخواست طرح شوند.
همچنین به جهت امکان انتقال ملک در طی مراحل رسیدگی می توان تقاضای صدور دستور موقت را نیز نمود. پس از بررسی موضوع و مدارک و مستندات ارائه شده، قاضی رسیدگی کننده رای مقتضی را صادر می نماید. چنانچه نظر قاضی برحقانیت خواهان باشد رای بر ابطال معامله معارض صادر می نماید.
معامله معارض با سند عادی و رسمی
پس از صدور اجرائیه و ابلاغ آن به محکوم علیه پرونده اجرایی تشکیل می گردد سپس یک نسخه از رای قطعی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه فرستاده می شود. و دستور داده می شود سند معارض ابطال گردد سپس برای تنظیم سند رسمی به نام محکوم له ،اجراییه به دفترخانه ارسال می شود. و پس از طی تشریفات مربوطه سند رسمی به نام وی تنظیم می گردد و سند مالکیت رسمی به نام ایشان صادر می گردد.
طرح دعوای ابطال معامله معارض مستلزم تسلط بر قوانین قانون مجازات، قانون مدنی و…می باشد. لذا میبایست اینگونه دعاوی با استفاده از دانش تخصصی وکیل متخصص ملکی اقامه شود.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل کیفری متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
