قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت

قوه قاهره یا فرس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت، می تواند  مانند قرارداد های دیگر تاثیرگذار و دارای اهمیت باشد. قوه ی قاهره شامل حوادث و اتفاقات غیرقابل پیش بینی مانند سیل و زلزله و آتش سوزی و… است که وقوع آن، اجرای تعهدات دو طرف یعنی سازندگان و مالکین را در قرار داد مشارکت در ساخت با تاخیر و تعلیق مواجه کرده وخسارات زیادی را به آنان تحمیل  می کند.

قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت

قوه ی قاهره دارای ویژگی های خاصی است که در صورت بروز آنها، هر حادثه ی طبیعی می تواند در ذیل تعریف آن واقع شده و از قوانین و مقرارات حقوقی مربوط به آن پیروی نماید. البته صرفا حوادث طبیعی شامل تعریف قوه ی قاهره نمی شود و مواردی مانند شورش و ناآرامی های طولانی مدت سیاسی و چالش های امنیتی و دیگر موانع و مشکلات که قابل مقابله و جلوگیری نباشند را نیز در بر می گیرد.

در زمینه ی قرارداد های مشارکت در ساخت، تعهدات دو طرف، شامل سازندگان و مالکین، از گودبرداری و پی ریزی ساختمان، و تهیه ی مصالح ساختمانی یا پیگیری اخذ مجوز ها و پروانه ی پایان کار و انجام عملیات اسکلت بندی و سفت کاری و … که توسط سازندگان باید انجام شود و همچنین در اختیار قراردادن زمین جهت ساخت و ساز و دادن وکالت نامه جهت پیگیری امور اخذ مجوز های ساخت و ساز از شهرداری و سایر موارد که از تعهدات مالکین است، با وجود اتفاق افتادن حوادث فورس ماژور، به تاخیر می افتد و یا ناممکن می گردد.

این عدم انجام تعهدات متقابل از سوی دو طرف، در حالت عادی موجب اجبار به جبران خسارت توسط دادگاه میگردد، اما در موارد اتفاق افتادن  قوه ی قاهره، چون مقصری برای این اتفاقات پیدا نمی شود، امکان جبران خسارت وجود ندارد و تنها اختیار طرفین محدود به تعلیق یا فسخ قرارداد است.

ویژگی های اصلی قوه ی قاهره

قوه ی قاهره از لحاظ  حقوقی باید دارای 3 ویژگی اساسی باشد تا با استفاده از اثبات آن در دادگاه بتوان از زیر بار مسئولیت جبران خسارت بیرون آمد.

این سه ویژگی عبارتند از :

1- غیرقابل پیش بینی بودن

حوادث فورس ماژور یک ویژگی اصلی دارند و آن غیر قابل پیش بینی بودن آن هاست، این ویژگی بدان معناست که وقوع حوادثی که مشمول موضوع قوه ی قاهره قرار میگیرند، از اوضاع و احوال طبیعی و عادی امور، قابل استنباط نباشد بلکه به وقوع پیوستن آن به صورت دفعتا و ناگهانی بوده و از قبل کسی نتواتند از آن آگاه شود.

بنابراین اگر به وقوع پیوستن حادثه ای از قبل به نحوی از انحاء به اطلاع طرفین رسیده باشد دیگر جزو موارد مشمول قوه ی قاهره محسوب نمی شود. در این شرایط مسئولیت جبران خسارت بر عهده ی مقصر به وجود آمدن خسارت و یا تاخیر، در موارد پرداخت خسارت تاخیر در انجام و ساخت پروژه ی ساختمانی خواهد بود.

2- قابلیت ممانعت نداشته باشد

یکی دیگر از ویژگی های حوادث مشمول تعریف قوه ی قاهره، این است که این حوادث باید قابلیت پیش گیری و یا ممانعت از سوی انسان را نداشته باشند. بنابراین اگر طی اقداماتی بتوان از این وقایع و خسارات ناشی از آن جلوگیری کرد، مشمول قوانین حوادث فورس ماژور نمی باشد. در مواردی مثل آتش سوزی تا آنجا که عرف اقتضا می کند، باید توسط سازندگان ساختمان از سرایت آتش و خسارات بیشتر جلوگیری شود و از قبل قرارداد های بیمه و حوادث از سوی سازندگان منعقد گردد و حق بیمه پرداخت شده باشد.

3- وقوع حادثه خارج اراده ی افراد باشد

در خصوص حوادث فورس ماژور، باید توجه داشت که اینگونه از حوادث را نمی توان به رفتار و اراده ی شخص خاصی مستند یا مربوط ساخت، بلکه این حوادث خارخ از اداره ی اشخاص وخارج از کنترل آنان به وقوع می پیوندد. در این حوادث مسئولیت جبران خسارت بر عهده ی کسی قرار نمی گیرد و خسارت های وارده در قراردادهایی مانند مشارکت در ساخت، بر اموال اشخاص ذینفع تحمیل خواهد شد.

چگونه شرایط قوه ی قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت را تدوین کنیم

جهت تدوین شرایط قوه ی قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید قوانین مربوط به مشارکت در ساخت و همینطور قواعد مرتبط به قوه ی قاهره را به خوبی بشناسیم و موارد و مصادیقی از  شرایط فورس ماژور که بیش از سایر موارد، احتمال وقوع آن را در مسیر اجرای قرارداد و انجام ساخت و ساز می دهیم، در قرارداد به صورت مکتوب ذکر نماییم.

این مواردی که تحت عنوان مصادیق حوادث فورس ماژور در قرارداد ذکر می شود، اثبات شرایط قوه ی قاهره را در صورت  به وقوع پیوستن این حوادث راحت تر می کند. در موارد وقوع حوادث فورس ماژور به دلیل این که قرارداد از منظر قانونی در بسیاری از موارد منفسخ شده تلقی می گردد، هر یک از طرفین قرارداد (در اینجا مقصود مشارکت در ساخت است) می تواند، چیزی را که به صورت آورده در قرارداد دارد را باز پس بگیرد. و در این حالت انگار از اساس قراردادی بین طرفین منعقد نشده است.

آورده ی مالک در قرارداد معمولا زمین او است که جهت ساخت و ساز در اختیار سازندگان قرارگرفته است و آورده ی سازندگان مصالح ساختمانی خریداری شده و هزینه های ساخت و ساز می باشد.

تعلیق و شرط فسخ قرارداد در موارد اثبات قوه ی قاهره

• تعلیق قرارداد مشارکت در ساخت:

تعلیق قرارداد، به معنای منوط کردن اجرای مفاد قرارداد به وقوع امری و یا فراهم شدن شرایطی است که تا این امور واقع نشده و یا آن شرایط حاصل نشوند، امکان اجرای مفاد قرارداد به نحو احسن فراهم نمی گردد. در حوادث فورس ماژور، از آنجایی که تا رفع حالت فوق العاده ای که این حوادث به وجود آورده اند، زمان نسبتا طولانی نیاز است، تعلیق قرارداد کاربرد زیادی دارد. جهت جلوگیری از ضرر و زیان های احتمالی، باید مدت تعلیق قرارداد به ویژه در قرارداد مشارکت در ساخت، دقیقا مشخص باشد.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، میتواند به وسیله ی گنجاندن شرط فسخ در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت که قراردادی الزام آورست به نفع یکی از طرفین و یا هردوی آنها انجام بپذیرد، تا هر کدام بتوانند در صورت وقوع شرایط قوه ی قاهره، قرارداد را فسخ نمایند. تفاوت فسخ کردن و منفسخ شدن قرارداد در این است که فسخ عملی ارادی است که با اراده ی طرفین واقع می شود و قرارداد را بر هم می زند ولی منفسخ شدن به معنی انحلال غیر ارادی و قهری قرارداد است. شروط تعلیق و فسخ در قرارداد می توانند به همراه یکدیگر در قرارداد ذکر شوند.

سخن پایانی

ذکر شرایط و مصادیق قوه ی قاهره و شروط تعلیق و فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، اگرچه ممکن است هیچگاه مورد استفاده و یا کاربردی پیدا نکند، اما از باب رعایت دور اندیشی و کاهش ریسک در انعقاد قرارداد بسیار مفید و کمک کننده است. جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص چگونگی تدوین شرایط قوه ی قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت، می توانید از مشاوره ی علمی و تخصصی وکلا و مشاوران گروه وکلای حکمت بهره مند شوید.