قولنامه

مفهوم لغوی مبایعه‌نامه

کلمه مبایعه‌نامه از دو قسمت مبایعه و نامه تشکیل شده است که در عرف رایج مردم، همان فروش نامه نیز نامیده می‌شود.

مبایعه‌نامه همان قرارداد خرید و فروش یا بیع است.

بیع نیز در لغت، به معنای فروش است و وفق ماده 338 قانون مدنی، بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم است.

مفهوم عامیانه مبایعه‌نامه

نوشته‌ای و یا سندی است که بصورت عادی یا دستی، توسط اشخاص و یا مشاورین املاک، بین دو یا چند نفر اعم از (فروشنده، خریدار)، تنظیم و بین آنها رد و بدل می‌شود و هدف طرفین قصد قطعی بیع است و با قولنامه متفاوت است.

نکته:     عموم آحاد جامعه، بدون آنکه مفهوم و تفاوت واژه قولنامه و مبایعه‌نامه را بدانند، این دو کلمه را در کنار هم بکار می‌برنند و لکن در حقیقت این دو واژه در قانون دارای تعاریف و مفاهیم و شرایط جداگانه‌ای می‌باشد.

تفاوت قولنامه با مبایعه‌نامه

در ادامه بخوانید:

میزان اعتبار قولنامه دستی ( صفر تا صد )

چگونه یک قرارداد حرفه ای بنویسیم ؟

داود چشمی نویسنده کتاب مبایعه نامه به زبان ساده جهت دانلود و خرید کتاب کلیک کنید

مبایعه نامه به زبان ساده 

بمنظور توضیحات بیشتر مطالب ذیل را بخوانید

قولنامه چیست؟

ورقه‌ای که خریدار و فروشنده در باب معامله‌ای می‌نویسند و امضا می‌کنند تا در مدت معیّن برای معاملۀ قطعی حاضر شوند.

در واقع قولنامه یک قرارداد یا معامله محسوب می شود

تنظیم قولنامه در عرف چگونه است؟

گاهی اوقات خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را در آینده دارند ولی شرایط انجام آن فعلا مقدور  نیست ، فلذا نوشته ای را بین خود تنظیم می کنند تا در زمان مشخصی در آینده به آن عمل کنند که به آن نوشته قولنامه می گویند .

برای مثال ؛ خریدار قصد خرید خانه ای را از فروشنده دارد که ثمن معامله ( مبلغ ) کافی نمی باشد که فی مابین خود قولنامه ای را تنظیم میکنند و خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به فروشنده می دهد و الباقی ثمن را در تاریخ های ذکر شده در قولنامه پرداخت می کند و بعد از اتمام آن ، نسبت به تنظیم سند و انتقال مالکیت اقدام می کنند.

در حقیقت در قولنامه ،اگر شروط و بندهای مناسب قید نگردد ،بیع یا معامله قطعی نیست و لکن در مبایعه نامه بیع قطعی است.

و لکن در هر صورت در محکمه قاضی به نوع شروط مندرج در قولنامه توجه می کند تا به میزان اعتبار آن پی ببرد. در هر صورت با توجه به نوع مفاد و شروط مندرج در مبایعه نامه ،میزان اعتبار مبایعه نامه از قولنامه بیشتر است.

وقتي قولنامه نوشته مي‌شود يعني بين خريدار و فروشنده يک سري قول و قرارهايي رد و بدل شده است.

اعتبار قولنامه تا چه زمانی است:

1. در هر صورت در اصل قولنامه مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند، در دادگاه معتبر است مگر خلاف آن اثبات گردد که به موجب آن می توان الزام طرف معامله ای را که از انجام تعهدش سر باز زده از دادگاه خواستار شد.

2.اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند اگر شروط آن محکم باشد.

ماده 10 قانون مدنی در رابطه به اعتبار این نوع قراردادها بیان می دارد:

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

 روش و راهکار مهم در تنظیم قولنامه که باید به آن توجه داشته باشیم:

1-سند ملک مورد معامله را شخصاً ملاحظه کنیم تا از مورد رهن و وثیقه بود آن اطمینان پیدا کنیم.

2-قولنامه باید در سه نسخه تهیه شود.

3-نوشتن تاریخ روز معامله

4- ثبت مشخصات طرفین معامله ، به عنوان خریدار و فروشنده

5-مورد معامله ، که می تواند زمین ، ساختمان ، باغ و … باشد.

6-بهای مورد معامله

7-شرایط قرارداد

جهت مشاوره با وکیل کلیک کنید

وکیل ملکی 

وکیل قرارداد 

نکات کاربردی و مهم در تنظیم قولنامه:

1- قرارداد کاملاً قانونی باشد:

در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی بروز نکند.

2- از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید:

برای خرید ملک تا زمانی که خودتان به شخصه مراجعه نکرده و از وجود ملک مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته رویت ملک به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.

3- نحوه پرداخت وجه مشخص گردد:

کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یکجا پرداخت کید. قطعاً شما نیز از جمله افرادی هستید که تنها به صورت اقساطی قادر به خرید ملک خواهید بود.

اما برای اینکه بعدا در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ ها در مبایعه نامه مشخص شود. در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.

4- موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید:

مبایعه نامه نوعی از قرارداد است که بیشترین کاربرد دارد. شما یک آپارتمان را پیش خرید می‌کنید و موظف هستید تا زمان آماده شدن ساختمان و تحویل سند، سه چهارم مبلغ را پرداخت کنید.

اگر خریدار در پرداخت مبالغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

5- قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد:

تفاوتی ندارد که خرید آپارتمان را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی این کار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟

مبایعه نامه:

مبایعه نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است.بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.این اصطلاح به صورت بیع نامه نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با مبایعه نامه ندارد.

قولنامه:

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.