قانون جدید در خصوص مبایعه نامه تا کنون تصویب نشده است ، و در حقیقت ما برآنیم تا شرایط مبایعه نامه و چگونگی تنظیم آن را  در این نوشتار مورد بررسی قرار دهیم. لطفا تا انتها این مقاله را مطالعه نمایید.

قانون جدید مبایعه نامه

قوانین مربوط به مبایعه نامه و نحوه تنظیم آن شامل قانون مدنی و قسمت های مریوط به بیع در آن می باشد. این قوانین شامل مواد 338 به بعد در قانون مدنی است.

مبایعه نامه چیست؟

کلمه مبایعه‌نامه از دو قسمت مبایعه و نامه تشکیل شده است که در عرف رایج مردم، همان  مبایعه نامه و فروش نامه نامیده می‌شود.

بعبارتی مبایعه‌نامه همان قرارداد خرید و فروش یا بیع است.

بیع در لغت، به معنای فروش است و وفق ماده 338 قانون مدنی، بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم است.قانون جدید مبایعه نامه/مهم و کاربردی/

مفهوم عامیانه مبایعه‌نامه

مبایعه نامه نوشته‌ و یا سندی است که بصورت دستی و یا در فرم مخصوص متحد الشکل از طرف اتحادیه املاک ،  بین اشخاص عادی و یا توسط مشاورین املاک ویا اشخاص  عادی و یا ، بین دو یا چند شخص اعم از (فروشنده، خریدار)، و به قصد بیع( خرید و فروش) تنظیم می شود.

قانون جدید مبایعه نامه

هر  مبایعه نامه و یا قراردادی (درمورد ملک، آپارتمان، خودرو و….)که دارای امضاء و یا اثر انگشت باشد بر طبق ماده 1257 قانون مدنی، بین امضاء کنندکان و قائم مقام آنها (ورثه) دارای اعتبار قانونی است (حتی پس از فوت) چه آن قرارداد امضای شاهد داشته باشد یا نداشته باشد.

• شکل و نحوه تنظیم آن مهم نیست (به هر شکل و صورت اعم از دست نویس، برگه A4، برگه امتحانی، و یا در فرم قرارداد مشاور املاک تنظیم شود)
• و  مهر و امضای مشاور املاک باشد یا نباشد،اهمیتی ندارد.
• مهم نیست دارای کد رهگیری باشد یا نباشد.

این مطلب را از دست ندهید ***

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه 

داود چشمی نویسنده کتاب مبایعه نامه به زبان ساده ( جهت دانلود کلیک کنید )

5 نکته طلایی در مورد مبایعه نامه 

نحوه الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است ؟

امضا شاهد در مبایعه نامه

•   مبایعه نامه یا قولنامه دستی، بدون امضای شهود هم، دارای اعتبار قانونی است و عدم امضای شهود خدشه ای به قرارداد، وارد نمی کند.
• امضای شهود در ذیل  مبایعه نامه  یا قولنامه،  اعتبار بیشتری به قولنامه می بخشد هر چند که بدون امضای شهود نیز معتبر است.
• امضای شهود از این حیث حائز اهمیت است که اگر..

یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث، اعتبار قولنامه دستی را زیر سوال ببرد و یا احیانا ادعای جعل نماید، کسی که از قولنامه دستی نفع می برد می تواند با استناد به شهادت شهود، قرارداد را از مخاطرات احتمالی نجات دهد بدین نحو که ….

اگر جعلیت امضای مبایعه نامه  یا  قولنامه، با توجه به نظریه کارشناسی اثبات گردد از آنجائیکه شهادت شهود (از جهت سلسه مراتب ادله) بالاتر از نظریه کارشناسی است، می توان با تمسک به شهادت شهود، جریان دعوی را به نفع خود خاتمه دهید.

مبایعه نامه یک سند عادی است

مبایعه نامه سند رسمی نیست و بین طرفین قرارداد و قائم مقام قانونی ( ورثه و..) اعتبار دارد و لکن در مقابل اشخاص  ثالث و یا افرادی که صحت آن را تکذیب می کتتد ،قابلیت استناد ندارد مگر اعتبار آن در محکمه احراز شود

■ ویژگی‌ها و اوصاف عقد بیع

1- عقد لازم است

هیچ یک از طرفین عقد بیع، حق فسخ و برهم زدن آن را ندارند؛ مگر در صورتی که در مبایعه‌نامه و یا قرارداد ، برای یکی از طرفین، بنا به شرایطی خاص ، حق فسخ در نظر گرفته شده باشد و یا اینکه بر مبنای موادمندرج در  قانون مدنی این حق برای یکی از طرفین در نظر گرفته شده باشد (که در قسمت خیارات فسخ به آن پرداخته‌ایم. )

2- تملیکی بودن

به محض انعقاد عقد بیع بایع (فروشنده) مالک ثمن معامله و مشتری (خریدار) مالک مبیع (مال فروخته شده) می‌گردد و به اصطلاح انتقال مالکیت بنحو قطعی صورت می‌گیرد و نیاز به رعایت تشریفات خاصی نیست

3- معوض بودن

عقد بیع، عقدی معوض است؛ به عبارتی خریدار در عوض پرداخت  بهای مورد معامله (پول پرداختی) مالک مبیع می‌گردد وفروشنده نیز مالک ثمن می گردد

4- رضایی بودن

عقد بیع، جزء عقود رضایی است، بدین مفهوم که وقوع آن  نیاز به تشریفات خاصی و تنظیم سند رسمی ندارد.و به محض وقوع عقد بیع، بیع صورت گرفته است.

5- جزء عقود معین مندرج در قانون مدنی می‌باشد

در قانون مدنی 18 نوع عقد معین وجود دارد از جمله عقد اجاره، ودیعه و…. که بیع جزء این عقود 18 گانه است. این عقود چون به طور خاص در قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته اند، به عقود معین مشهور شده اند.

ویژگی‌های مبایعه‌ نامه

مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم شود. هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قراردادهای قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید بصورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود.

مبایعه‌ نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد.

مبایعه‌ نامه می بایست دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و دارای شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه‌ نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه بکار روند:

۱-مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)

۲-موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳-ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴-ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵-نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶-شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.

۷-شرایط و آثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸-تعهدات طرفین قرارداد

۹-شروط ضمن عقد

۱۰-جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱-امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

نحوه تنظیم مبایعه نامه

نحوه نگارش و تنظیم قرارداد مبایعه نامه یکی از مهارت هایی است که مشاورین املاک باید به آن واقف باشند و نکات حقوقی را در زمان تنظیم آن رعایت کنند. علاوه بر اینها در زمان تنظیم قرارداد، شما ممکن است با سوالات طرفین پیرامون بندهای مختلف مبایعه نامه مواجه شوید.

برای همین منظور باید پیش از قرار گرفتن در موقعیت تنظیم مبایعه نامه با تمامی بخش ها و اصطلاحات بکار رفته با متن آن آشنا باشید تا بتوانید پاسخ هایی مناسب و حرفه ای ارائه دهید و از طرفی به گونه ای مبایعه نامه را تنظیم کنید که مشکلی برای شما و همچنین طرفین قرارداد ایجاد نشود.

تفاوت مبایعه‌نامه با قولنامه

مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است و به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می رود.

با تعریف مبایعه‌ نامه و قولنامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.

توجه داشته باشید که مبایعه نامه یک قرارداد معتبر و قانونی است. اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه عمل نکند، طرف دیگر به راحتی می‌تواند از طریق مراجع قضایی و از مسیر قانونی حقوق خود را پیگیری نماید؛

سخن پایانی

توجه داشته باشید که پیش از تنظیم و امضای آن در مورد تمام جنبه‌های مورد بحث اطلاعات کافی کسب کنید و سپس در مورد هر کدام به توافق برسید. خوش‌قول باشید و به تعهدات خود پایبند بمانید تا هم شما و هم طرف دیگر بتوانید یک معامله کم دغدغه و بدون استرس را تجربه کنید.

جهت مشاوره حقوقی ،با ، وکیل حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

09120170676 –  09123439500 –