عدم تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره
عدم تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره/شرایط*نکات کلیدی
فهرست مطالب این مقاله
در قرارداد اجاره ممکن است گاهی اوقات به دلایلی اجاره بها تعیین نشده و این موضوع باعث بروز مشکلات فراوان برای طرفین قرارداد در آینده خواهد شد.
اهمیت این موضوع به قدری است که ما بر آن شدیم در این مقاله این موضوع را از زوایای مختلف بررسی نماییم.
احکام عدم تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره
بررسی مسئله از منظر فقهی
فقها ی شیعه عقد اجاره را واگذاری مالکیت منافع موضوع اجاره برای مدتی معلوم در ازای اجرتی معلوم و مشخص تعریف کرده اند.
همانطور که ملاحظه می کنید در تعریف اجاره به تعیین اجاره بها که همان اجرت مشخص شده برای منافع است به عنوان یکی از ارکان قرارداد اجاره اشاره شده است ، این مسئله تعیین اجاره بها را به صورت یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره مطرح کرده است و عدم تعیین آن باعث بطلان قرارداد اجاره خواهد بود.
از جمله دلایلی که فقها ی اسلامی برای لزوم تعییین اجاره بها می توان به اجتناب از بیع غرری اشاره کرد که با استفاده از وحدت ملاکی که در موضوع قائده وجود دارد قائده ی اجتناب از بیع غرری را به عقود و قرارداد های معوض دیگرمانند اجاره هم تسری داده شده است.
عدم تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره
عدم تعیین اجاره بها در قوانین ایران
در این بخش سعی داریم تا به احکام مرتبط با عدم تعیین اجاره بها در قوانین مختلف مربوط به اجاره از جمله قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 56و 62 و 76 بپردازیم.
قانون مدنی
در قانون مدنی ایران اگر چه دقیقا ذکری از عدم تعیین اجاره بها به میان نیامده است اما به مواردی مثل عدم معین بودن شرایط مبیع یا همان جنس فروخته شده و عدم معین بودن موضوع معامله اشاره شده است ، از جمله در مواد 190 و 225 قانون مدنی که بحث از این موارد از سوی قانون گذار مطرح می گردد.
حقوقدانان شرایط و احکام نامشخص بودن مبیع را به عوض آن که ثمن یا قیمت جنس هست نیز تسری داده اند زیرا به عقیده ی ایشان هر یک از عوضین معامله در برابر یک دیگر قرار می گیرند و هر گونه ابهام و تشکیک در ارتباط با هر کدام باعث بر هم خوردن تعادل در معامله و بروز اشکال در شرایط صحت آن می گردد.
توجه داشته باشید که همین معیار لزوم تعیین عوضین قرارداد به دلیل مبتلا به بودن آن به سایر قرارداد های معوض مثل اجاره هم سرایت یافته و در مورد تعیین اجاره بها نیز اعمال شده است زیرا اجاره بها هم یکی از عوضین در قرارداد اجاره است.
همچنین در خصوص عدم تعیین اجاره بها این نکته باید در نظر گرفته شود که اگر برای میزان اجاره بها در عرف منطقه قیمت خاصی موجود باشد ،با توجه به همان نرخ مبلغی را در دادگاه برای اجاره بها در نظر می گیرند .و عدم ذکر این مبلغ در قرارداد مانع اجرایی شدن آن نمی باشد زیرا عرف متداول یکی از راه های یافتن قیمت ومیزان اجاره بها در قانون است و مقدار آن منصرف ب عرف می شود.
قانون روابط موجر و مستاجر 56
در ماده ی 3 قانون روابط موجر و مستاجر بیان شده است که عدم تعیین اجاره بها زمانی موجب عدم اعتبار اجاره می باشد که قرارداد اجاره ی کتبی تنظیم شده باشد ، در این حالت باید مقدار اجاره حتما مشخص بشود.
در ماده ی 6 همین قانون هم به موارد ی که اجاره نامه ی کتبی در بین نباشد اشاره گردیده است و طبق این ماده اگر اجاره بها معین نباشد به اندازه ای که بین دو طرف تعیین گردیده و عملی شده ،مقدار اجاره بها معین خواهد شد و اگر چنین موردی در بین نباشد مبلغی تحت عنوان اجرت المثل توسط دادگاه برای اجاره بها مشخص می شود.
قانون روابط موجر و مستاجر62
در قانون سال 62 روابط موجر و مستاجر هم عینا مفاد ماده ی 3 قانون سال 56 تکرار شده است و در صورت عدم تعیین اجاره بها ، تعیین آن بر عهده ی موازین قضایی گذاشته شده است و این موازین طبق ماده ی 14 قانون سال 62 سطح زیربنا و نوع بنا و کیفیت ساختمان و شرایط محلی و منطقه ای ساختمان بر شمرده شده است.
قانون روابط موجر و مستاجر 76
در قانون روابط موجر و مستاجر سال76 اشاره ای به موضوع عدم تعیین شدن اجاره بها و ضمانت اجرای آن نشده است فقط به علت این که ماده ی 1 این قانون، قانون مدنی را به عنوان قانون عام تر حاکم بر تمام قرارداد های اجاره ی بعد از اجرا ی قانون سال 76 دانسته است، در موارد سکوت قانون روابط موجر و مستاجر به قانون مدنی استناد می گردد و طبق قانون مدنی همانطور که اشاره کردیم قرارداد اجاره در صورت عدم تعیین اجاره بها باطل خواهد بود.
با توجه به توضیحات ما در این مقاله ( عدم تعیین اجاره بها در قرارداد اجاره ) قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص و مجرب در گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید
