مراحل تنظیم سند رسمی ملک از ابتدا تا انتها صفر تا صد مراحل تنظیم سند رسمی
مراحل تنظیم سند رسمی ملک و اینکه بنچاق چیست توضیح خواهیم داد که یکی از مهم ترین مراحل قانونی انتقال ملک، سند زدن است. مساله ای مهم که اگر به آن توجه نشود، موجب می شود میزان زیادی پشیمانی به بار آورد.
پس از عبور از مرحله توافق بین خریدار و فروشنده، نوشته‌ای کتبی به نام قولنامه می‌نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.
قولنامه یا مبایعه نامه چیست؟
اسم حقوقی قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قولنامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.
مواردی که باید در قولنامه ذکر شوند عبارتند از:
برای تنظیم سند رسمی در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد . مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
مشخصات خریدار:
مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
موضوع مورد معامله(مبیع):
مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
مبلغ مورد معامله:
شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
زمان تحویل مورد معامله:
زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.
تنظیم سند رسمی در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
دریافت کد رهگیری:
برای تنظیم سند رسمی ملک خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامهنوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصر به فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.
مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی:
در این مرحله از انتقال سند و تنظیم سند رسمی ملک، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» برای تنظیم سند رسمی مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه و تنظیم سند رسمی ملک:
- اصل و تصویر سند مالکیت
- اصل و تصویر بنچاق
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)
در مورد الزام به تنظیم سند رسمی بیشتر بخوانید:الزام به تنظیم سند رسمی
بنچاق چیست؟
برای تنظیم سند رسمی ملک وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند رسمی به شما داده میشود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاقیک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.
همچنین دفتر اسناد برای تنظیم سند رسمی ملک به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.
سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی چگونه است ؟
برای تنظیم سند رسمی دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند رسمی در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.
فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه یا همان تنظیم سند رسمی طی می‌کند:
مراحل سند زدن خانه
1-شهرداری یا بخشداری
2-عوارض نوسازی
3-دارائی
شهرداری یا بخشداری:
فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی:
برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش و پرورش به شهرداری بپردازد.
دارائی:
4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن
مرحلۀ نهایی: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، برای تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و میتواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد تا سند رسمی وی تنظیم شود
مواردی که در قولنامه میتوان برای پشیمانی از عقد ذکر نمود:
- تعیین یک زمان مشخص برای پشیمانی طرفین از انعقاد عقد بطور مثال ظرف 48 ساعت بسته به توافق طرفین
- تعیین مبلغ خسارت به عنوان یک مبلغ مقطوع و تعیین شده که حتما در قولنامه باید ذکر شود.
- حتی الامکان و به عنوان یک بحث ضروری از اسقاط کافه خیارات در عقد خودداری شود.
در صورت فریب یا به اصطلاح عامه گول خوردن در معامله چه باید کرد؟
قانون گذار در مواردی که طرفین حق فسخ را برای خود در نظر نگرفته باشن خیاراتی را پیش بینی کرده است یکی از این خیارات بحث فریب در معامله یا تدلیس در معامله است که در این صورت طرف فریب خورده میتواند معامله خود را به استناد آن فسخ کند.
ذکر منصوبات و ملزومات موجود در خانه:
منصوبات و ملزومات و وسایل موجود در خانه حتما در هنگام عقد بصورت صریح و شفاف ذکر شود،اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل این موارد، خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد زیر این مبایعه‌نامه را باید امضاء کنند.
چگونگی پرداخت هزینه های انتقال سند:
در مبایعه نامه مورد نظر باید در مورد چگونگی پرداخت هرینه های انتقال سند نوشته شود.برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی دیگر با خریدار است.
فروشنده باید تمام بدهی های ملک را تا روز تحویل پرداخت کند.ممکن است شص خریدار امروز خانه را تحویل بگیرد ولی مدتها بعد برای سند زدن اقدام کند.برای همین از روز تحویل ملک تمامی هزینه ها با خریدار است و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در تماس باشید.
