تنظیم تقسیم نامه/شرایط-کاربردی/

تنظیم تقسیم نامه/شرایط-کاربردی/

همزمان با صدور صورتمجلس تفکیکی باید تقسیم نامه بین شرکاء تنظیم گردد چرا که صرف صورتمجلس تفکیکی مبین مالکیت فرد نیست.

ولی در مورد افراز این قضیه متفاوت است و اگر در مهلت قانونی اعتراضی به افراز صورت نگیرد شخص می تواند بر روی ملک خود تسلط داشته باشد.

تقسیم واحد ها در حین انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ، در حقیقت توافق بر تقسیم در آینده است و مادامی که مال مورد مشارکت بصورت کامل، ساخته نشده ، حالت اشاعه و مشترک بین طرفین قرارداد باقی می ماند

بنابراین اینگونه  تقسیم نامه ها ، در قرارداد های مشارکت در ساخت مادامی که ملک کامل نشده ، اثر جداکنندگی ندارد. چرا که  هنوز سرنوشت کل ساختمان و مال مشاع معلوم نیست

فلذا مالکیت افراد  ، بعد از  اتمام  ساخت و صدور گواهی پایانکار، دارای آثار حقوقی  از جمله اثر جداکنندگی  دارد  ولو اینکه  تقسیم نامه رسمی تنظیم نشده باشد.(تنظیم تقسیم نامه/شرایط-کاربردی/)

انواع تنظیم تقسیم نامه

1-تقسیم معمولی :بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان ،بر اساس میزان  آورده ی خود،  در درصدی از کل سهم الشرکه  ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحد ها  را بین خود تقسیم نمایند.

تنظیم تقسیم نامه/شرایط-کاربردی/

درصد سهام  هر یک مالکین ویا سازندگان ، با توجه به قیمت زمین و  مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.

2.تقسیم بر اساس تعداد واحدها:

در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن  و مرغوبیت آن ، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.

بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد

اینگونه تقسیم ها ،نیز  مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد درآید  و بدینوسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، تضیع گردد.

3.تقسیم بر اساس واحدها بعلاوه  احتساب کم و زیادی مساحت و مرغوبیت آنها فیمابین مالک و سازنده ، پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی  (بهترین نوع تقسیم )

که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان ،ضمن تعیین واحدهای اختصاصی خود، توافق می کنند تا بعد از اخذ صورتمجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آنرا بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم  محاسبه و یامصالحه نمایند.

ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک  را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا  به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند.

تعاریف مربوط به تقسیم نامه

تفکیک:

به معنی جدا کردن مال غیر منقول ( زمین و ملک) به قطعات کوچک تر.

افراز:

افراز به مفهوم تقسم ملک مشاعی بین شر کا می باشد . در افراز ملک توسط دادگاه تعداد مالکین ملک مهم می باشد و چنانچه ملک فاقد شریک باشد نمی توان دعوای افراز ملک مطرح نمود.

تقسیم:

تقسیم شامل حالت های مختلف از جمله تفکیک، افراز و ….است. تقسیم به حالت های یاد شده محدود نمی شود ولی موارد فوق جزء تقسیم هستند.

مال غیر منقول:

مالی است که غیر قابل جابجایی است و یا جابجا کردن آن باعث ضرر و زیان به مال است.مانند خانه

مال منقول:

مالی است در مقابل مال غیر منقول و قابل جابجایی و نقل مکان است. مانند ماشین

تنظیم تقسیم نامه به روش افراز و تفکیک

تفاوت تفکیک و افراز:

تفاوت تفکیک ملک مشاع و دعوای افراز در این است که در تفکیک ملک مشاعی ، حالت اشاعه ملک از بین نمی رود ولی در افراز ملک ، از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود

مواد قانونی مرتبط با تقسیم نامه

ماده 154 اصلاحی قاون ثبت اسناد واملاک

«دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه ی اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها اقدام کنند و شهرداریها مکلفند، بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده، اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راساً اقدام خواهند کرد.»

تنظیم تقسیم نامه

ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری

«در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، اداره ثبت كل مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک کند و در مورد افراز دادگاهها مکلفند، طبق تفکیک شهرداری اقدام کنند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه، نقشه ی تفکیکی شهرداری، حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود، ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأسا اقدام خواهند کرد.»

این مطلب را از دست ندهید:

تقسیم نامه

بند 378 مجموعه بخش نامه های ثبتی

«واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز، ضمن تطبيق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی و سند مالکیت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس، تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می کنند. اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها با قبول تطبيق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره، خارج از محدوده ی ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی، تجاوز شده است.

لذا خاطر نشان می کند در موقع اجرای احکام قطعی افراز، دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه ی کارشناس که ملاک حکم افراز بوده است، به دقت با وضع محل و محدوده ی سند مالکیت، تطبیق و پس از اطمینان به این که کلیه ی قطعات مورد حكم، داخل محدوده ی ثبتی و یا سند مالکیت است، مبادرت به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی شود.»

رای وحدت رویه شماره 59/29  مورخه 7/2/1360 هیئت عمومی دیوان عالی کشور

««نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی، مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد، تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید.

مطابق اطلاق ماده ی ۳۰۰ قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه ی شماره ۷۱۹- ۹۰/ ۲ / ۲۰ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور «تقسیم و افراز ماترک ولو منحصر به غير منقولی باشد که عملیات قبلی آن خاتمه یافته است، مطلقاً از صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک، خارج و در صلاحیت محاکم دادگستری است. لذا قرار صادر شده به علت مغایرت با قوانین موضوعه، قابل تأیید نیست. مستند به مراتب یاد شده و ماده ی ۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن پرونده برای اقدام قانونی، اعاده می شود.»

در ادامه با ما باشید….

رای شماره 272 مورخه 30/2/1388 شعبه یک دادگاه تجدید نظر استان

تهران «رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رابطه با املاک محجورین و غایب مفقود الاثر بوده است. در حالی که در دادخواست بدوی، تجدید نظر خوانده را مجهول المکان معرفی نموده که هر کدام اقتضای خاص خود را دارد و خارج از شمول رأی وحدت رویه ی موصوف می باشد.»

رای شماره 937 مورخه 14/10/1384 شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

«در صورت وجود غایب بین مالکان مشاعی، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و در صورت تقدیم دادخواست باید امین غایب و سایر مالکان مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند.»

رای شماره 1344 مورخه 30/9/1384 شعبه 33 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

«حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستأجرين عین مستأجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.»

رای شماره 366 مورخه 21/5/1382 شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی شهر ری

«خواهان مدعی شده است، سه دانگ ملک مذکور را از برادر خوانده به صورت مبایعه نامه ی عادی خریداری کرده است و خواهان، مالک رسمی سه دانگ مورد ادعا نیست و مطابق مقررات قانون، بالاخص ماده ی ۴۸ قانون ثبت، سند ادعایی خواهان تا زمانی که مطابق مقررات قانونی به ثبت نرسیده باشد، در محاکم پذیرفته نمی شود.»

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه مورخه 30/11/1353

«چنان چه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالكين مشاع، مفروز شود و آن قسمت از ملک که مجهول المالک است، به حال خود باقی می ماند.»

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه 10/11/1344 :

«متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالكانه ی او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه ی دادخواست کند. دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده، رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک، خواهد بود و اگر ملک مورد تقاضای افراز هم به ثبت نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز مشکلی ندارد و استشهاد نامه با تصرفات مالکانه ی متقاضی افراز با رعایت ماده ی ۳۵ قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز، کافی است.

بدیهی است، اگر راجع به اصل ملک، دعوای اعتراض بر ثبت مطرح باشد، رسیدگی به درخواست افراز، موکول به تعیین تکلیف دعوای اعتراض بر ثبت است. »

نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره 716561  مورخه  30/8/1385 :

«نداشتن سند مالکیت، مانع از افراز املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود، برای درخواست افراز کفایت می کند. به علاوه ملکی که غیر قابل افراز تشخیص شود، به دستور دادگاه فروخته می شود.»

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص ویا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.