تعدیل اجاره بها رای وحدت رویه

تعدیل اجاره بها رای وحدت رویه

رأي و‌حدت‌ رو‌يه شماره 519 ديوان عالي كشور در خصوص تجديدنظر از احكام دادگاه‌ هاي راجع به تعديل اجاره‌ بهاي محل كسب و پيشه – مصوب 1367/12/02

«با توجه به قانون تشكيل دادگاه‌هاي حقوقي يك و دو موارد تجديدنظر در اين قانون و قانون تجديدنظر اخيرالتصويب كه نظام قضايي جديدي محسوب مي‌شود احكام دادگاه‌هاي حقوقي دو در دعاو‌ي راجع به تعديل اجاره‌بهاي محل كسب و پيشه قابل تجديدنظر مي‌باشد و علي‌هذا نظريه شعبه 17 دادگاه حقوقي يك تهران مبني بر تجديدنظر صحيح است». مشاو‌ره نموده و اكثريت قريب به اتفاق بدين شرح رأي داده‌اند

نتیجه اینکه آرای صادره از دادگاه  بدوی در مورد تعدیل قابلیت تجدید نظر خواهی را دارد

در خصوص تعدیل اجاره بهاء دیگر رای وحدیت رویه ای وجود ندارد

فهوم لغوی تعدیل: به معنی معتدل کردن

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

نکاتی در این باب:

1.تعدیل ممکن است از ناحیه موجر و یا مستاجر با توجه به افزایش ویا کاهش هزینه های زندگی وتورم و اوضاع اقتصادی داده شود

نکته مهم ***

اگر از بنده بپرسید معمولا میزان اجاره چگونه  تعدیل و محاسبه می شود؟؟

باید بگویم این امر یک موضوع کاملا تخصصی هست که یک وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره  بهاء را  دقیقا مشخص نمایند چرا که عوامل مختلفی در میزان تعین اجاره بهاء موثر هستند از جمله…

• افزایش و کاهش تورم
•  و عواملی از جمله نوع و مشخصات ملک، قدمت و سابقه  آن، مدت و میزان اجاربهای سابق  موقعیت جغرافیایی ملک،میزان مساحت بنا، نوع کاربری ملک و …..موثر است
• بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرید

2.شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره است و لو مدت اجاره برای 5 سال باشد

3.در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ  گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.

4.منظور از  عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید، است.

در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد

چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را  دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ

موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.

این مطلب را از دست ندهید:

نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء 

انواع توافقات بر تعدیل و یا عدم تعدیل:

1.تعدیل توافقی:

وقتی طرفین قرارداد ،برمیزان تعدیل اجاره ،توافق داشته باشند ،طبق آن عمل می شود

2.تعدیل کارشناسی:

در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل، دادگاه ضمن استعلام  از وضعیت آخرین مالک ملک، جهت تعین اجاره بهای، مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد (لازم به ذکر است اگر رأیی در خصوص تعدیل قبلا صادر شده و سه سال از تاریخ استحقاق مالک گذشته باشد میبایست به پیوست دادخواست، تقدیم دادگاه گردد.)

نکته مهم 2

دادگاه با توجه به…
درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به…تعدیل اجاره‌بها‌ خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.

3توافق بر عدم تعدیل (به صورت مطلق)

از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل، باطل و بلااثر است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است( اگر قرارداد اجاره و خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد مالک و مستاجر می توانند توافق کنند اجاره بهای اضافه نشود البته در خصوص قید و قیودی هم وجود دارد

‌ماده 30 – کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای
مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و‌ باطل اعلام خواهد شد.

4.توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا  30 درصد)

اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است.

نکات  ***

معمولا تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل، کیفیت مصالح و ساختمان و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.

«به موجب قسمت اخیر، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها صادر می‌کردند.

لکن قسمت اخیر ماده ۴ قانون مذکور در تاریخ ۲/۹/۱۳۵۸ از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات، نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت. بدیهی است.

البته مغازه و یا ملک سرقفلی دارد علاوع  بر حق کسب و پبشه، دارای حق  سرقفلی هم باشد در  میزان اجاربهای ممکن است تاثیر گذار باشد

5.امکان تعدیل اجاره بهاء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند و باید به نحو ذیل رفتارشود.

الف) مالک میبایست به درخواست اجرت‌المثل ایام گذشته برابر اجرت‌المسمی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نیز مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تأدیه اقدام نماید.

ب) موجر میبایست مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید.

و در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند.

‌ماده 6 – مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء
مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به
موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.وکیل ملکی، وکیل قرارداد ، بهترین وکیل سرقفلی، مشاوره حقوقی