تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به ویژه اگر واحد های ساختمان به صورت پیش فروش قبل از تکمیل کامل آن ها به فروش برسند، دارای آثار حقوقی متفاوت و گوناگونی خواهد بود. در ادامه به شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و اثر آن بر معاملات پیش فروش ساختمان خواهیم پرداخت.

تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر معاملات پیش فروش ساختمان

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت  نیازمند تحقق شرایطی خاص است که در قرارداد از قبل پیش بینی شده است و موجب به وجود آمدن حق بر هم زدن قرارداد، برای یکی از طرفین به صورت یکجانبه می شود.

 شرط فسخ برای بعد از تحقق خود قابل استناد بوده و به موجب آن هر یک از طرفین آورده های خود را بازپس می گیرند و همینطور کسی که حق فسخ قرارداد را دارد، می تواند تمام خسارت های وارده و ضرر خود را طبق قرارداد و تا حد پیش بینی شده در آن مطالبه نماید.

پیش فروش ساختمان قراردادی است که به موجب آن پیش فروشنده که در قرارداد مشارکت در ساخت، همان سازنده ی قرارداد است، تعدادی از واحد های ساخته شده به موجب قرارداد را قبل از تکمیل ساخت، به مالک که طرف دیگر قرارداد است می فروشد.

 با فسخ قرارداد، معامله ی پیش فروش واحد های مذکور اگر چنانچه ساخت و ساز در مراحل پایانی تکمیل در ساخت باشد و یا خود خریدار بتواند آن را تکمیل نماید، به قوت خود باقی خواهد ماند و از فسخ تاثیری نخواهد پذیرفت، اما چنانچه حق پیش فروش واحد های ساختمانی به سازنده داده نشده باشد،  اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، بر معاملات و قرارداد پیش فروش نیز جاری شده و قرارداد را فسخ و منحل می نماید.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چیست

قرارداد مشارکت در ساخت از طریق قراردادن یک سری خیارات فسخ، قابلیت انحلال را پیدا می کند. این خیارات فسخ می تواند به نفع هر کدام از دو طرف قرارداد و یا یه نفع شخص ثالث شرط شود. از جمله ی این شروط و خیارات فسخ می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1- خیار تدلیس: خیار تدلیس هنگامی به کار گرفته می شود که یکی از طرفین با استفاده از فریب و نیرنگ، قصد نشان دادن موضوع معامله با ویژگی ها و خصوصیاتی را داشته باشد که موضوع معامله ی مذکور فاقد آنها می باشد. این وضعیت موجب ایجاد خیار تدلیس جهت فسخ معامله برای شخص فریب خورده می شود.

خیار تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت معمولا برای مالک در برابر سازنده ایجاد می شود. زیرا که معمولا این سازنده است، که با استفاده از تخصص خود راجع به ویژگی ها و کیفیت ساخت واحد های ساختمانی و یا کیفیت مواد و مصالح ساختمانی، اغراق و بزرگ نمایی می کند و هزینه های اضافی به مالکین تحمیل می نماید.

خیار شرط:خیار شرط نیز در مواردی به کار برده می شود که طرفین شروط خاصی را در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت قرار داده باشند و یکی از طرفین که ملزم به رعایت شرایط است، شروط را نقض نماید، در این صورت، شخصی که شرط به نفع او شده است حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

مثلاً در ضمن قرار دارد شرط شود که اگر تا فلان تاریخ واحد های ساخته شده تحویل مالکین نشود، مالکین حق فسخ قرارداد را داشته باشند.

خیار عیب: خیار عیب هنگامی مطرح می شود که سازنده واحد های ساخته شده را معیوب تحویل دهد، یا به نحوی تحویل دهد که قابل سکونت نباشد. که در این حالت برای مالک حق فسخ قرارداد ایجاد می گردد.

مثلاً دیوار ها و سقف به خوبی سفت کاری نشده باشند، یا تاسیسات ساختمان مانند لوله کشی و سیم‌کشی و … دارای ایراد و اختلال باشد.

این خیارات از جمله خیارات فسخ متداول، در قرارداد مشارکت در ساخت است اما خیارات دیگر مثل خیار تاخیر ثمن و یا تعذر تسلیم نیز می تواند در این قرارداد و جهت فسخ آن گنجانده شود.

اثر حقوقی تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت ، هر یک از طرفین قرارداد تعهداتی را نیز در قبال یکدیگر دارا می باشند و باید آن را در موعد مقرر انجام دهند. عدم انجام هر یک از این تعهدات، اگر چنانچه علاوه بر متعهد اصلی، توسط خود کسی که تعهد به نفع او شده است و یا شخص ثالث، قابل انجام دادن نباشد، قرار دارد توسط شخصی که تعهدات باید به نفع او انجام بگیرد، قابل فسخ خواهد بود.

از جمله تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد به تحویل به موقع و زمین یا ملک موضوع ساخت و ساز به سازنده و انتقال سند مالکیت ساختمان ها، در مدت زمان مقرر، به نام سازنده، پس  از اتمام عملیات ساخت است.

و از تعهدات سازنده نیز می توان به تهیه مصالح ساختمانی به ترتیب خواسته شده در قرارداد، انجام مراحل پروژه طبق برنامه زمانبندی موجود در قرارداد، رعایت نکات ایمنی در ساخت و تعهد به جبران کلیه ی خسارت مرتبط با عدم رعایت ایمنی در ساختمان، دریافت صورت مجلس تفکیکی بعد از اتمام کار و..‌. اشاره نمود.

شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان

قرارداد پیش‌فروش ساختمان از جهت شرایط فسخ، شامل شرایط فسخ قرارداد از جانب پیش فروشنده و پیش خریدار میشود که هر یک ویژگی های خاص خود را برای امکان فسخ قرارداد دارند.

شروط فسخ در قرارداد پیش‌فروش ساختمان هیچ تأثیری بر روی قرارداد مشارکت در ساخت ندارد ، فقط جهت آشنایی و آگاهی بیشتر، این شروط را مطالعه می نماییم.

شرایط فسخ قرارداد از جانب پیش فروشنده

 از شرایط فسخ قرارداد  از جانب پیش فروشنده، می توان به عدم پرداخت اقساط قیمت توافق شده واحد ها از سوی پیش خریدار اشاره کرد، که از طریق مراجعه به دفتر ثبت اسناد، واگر چنانچه ظرف یک ماه از موعد پرداخت، به حساب پیش فروشنده واریز نشود، می توان معامله را به این بهانه فسخ نمود.

از دیگر موارد فسخ قرارداد پیش‌فروش می توان به شرط عدم انتقال قرار داد به غیر اشاره نمود که در صورت انتقال قرار دارد توسط پیش خریدار، از موارد فسخ قرارداد به وسیله پیش فروشنده می باشد.

شرایط فسخ قرارداد از جانب پیش خریدار

شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان از طرف پیش خریدار، شامل اختلاف بین مساحت مورد توافق با مساحت ثبت شده در صورت مجلس تفکیکی می‌باشد. به این صورت که مساحت صورت مجلس تفکیکی کمتر از مساحت مورد توافق طرفین در قرارداد باشد. که در این صورت پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت.

این اختلاف باید بیش از 5 درصد باشد تا حق فسخ به پیش خریدار داده شود.

انجام مراحل ساخت و ساز پروژه خارج از زمانبندی موجود در قرارداد و عدم رعایت شرایط موجود در قرارداد از سوی پیش فروشنده، همگی از جمله موارد فسخ قرارداد از جانب پیش خریدار هستند.

جمع بندی

قرارداد مشارکت در ساخت و قرار داد پیش فروش ساختمان، دو قرارداد جدا از یکدیگر هستند و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می تواند به اعتبار قرار داد پیش فروش نیز صدمه وارد کند و قرار داد را بلااثر نماید.

زیرا قرار داد مشارکت در ساخت منشأ ایجاد تعهدات در قرارداد پیش‌فروش محسوب می‌شود و لذا در اعتبار یا عدم اعتبار آن موثر است.

جهت جلوگیری از بروز اشکال و خسارت ها، باید برای تنظیم این نوع قرارداد های مرتبط با متخصصین و کارشناسان حقوقی مشورت نمایید.