الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور/شرایط+قوانین/

گواهی عدم حضور یکی از مدارکی است که هر یک از طرفین معامله (ملکی) به واسطه عدم مراجعه طرف دیگر قرارداد به دفترخانه، طبق توافق قبلی از دفترخانه مورد توافق دریافت می شود.

ما در این مقاله سعی داریم درباره گواهی عدم حضور و مواد قانونی آن و همچنین وظیفه فروشنده و خریدار و دفترخانه نسبت به صدور گواهی عدم حضور بررسی و تشریح نماییم.

گواهی عدم حضور

گواهی عدم حضور در مطالبه خسارات قراردادی از اهمیت بالایی برخوردار است.

در گواهی عدم حضور ،مسئول دفتر اسناد رسمی که مشخصات و تاریخ حضور طرفین در قرارداد ذکر شده است،با توجه به موارد پیش آمده گواهی می کند که به عنوان مثال خریدار در ساعت و تاریخ مشخص شده در دفترخانه حاضر شده و الباقی ثمن معامله را نیز به صورت نقد یا چک تضمین شده همراه خود آورده که این موضوع با بررسی سردفتر نیز تایید خواهد شد.

ولی فروشنده تا پایان وقت اداری حاضر نشده و این گواهی بنا به درخواست خریدار صادر گردید.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

در اینجا این سوال پیش می آید که “در صورت عدم دریافت گواهی عدم حضور آیا می توان طرف مقابل را ملزم به تنظیم سند نمود یا خیر؟”

ضرورت گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت

افراد جامعه بسیاری از معاملات خود به خصوص معامله مربوط به ملک و خودرو را از طریق مبایعه نامه انجام می دهند، بنابراین مبایعه نامه موضوع مهمی در قرارداد ها به حساب می آید و قانونگذار دربسیاری از قوانین و مقررات به این موضوع پرداخته  است.

در قانون به خصوص در بند 89 بخشنامه های معاملات ثبتی برای جلوگیری از بوجود آمدن بی نظمی و ضایع شدن حقوق طرفین معامله، بحث مربوط به گواهی عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی مورد تاکید قرار گرفته است.

این موضوع زمانی مطرح می گردد که یکی از طرفین معامله، چه خریدار برای پرداخت باقی ثمن معامله به طرف دیگر و چه فروشنده برای انجام تعهدات خود برای تسلیم ملک و تنظیم سند به خریدار، در دفتر اسناد رسمی حضور نیابند، با این اقدام خود مانع از تکمیل تعهدات آورده شده در مبایعه نامه و تکمیل معامله می شوند.

البته باید به این نکته مهم توجه نمود که این موضوع صرفا محدود به عدم حضور یکی از طرفین معامله نمی باشد و ممکن است هر دو شخص مورد نظر در دفترخانه اسناد رسمی حضور داشته باشند ولی خریدار باقی ثمن معامله که معمولا به صورت چک تضمین شده بانک می باشد و فروشنده تعهدات مربوط به تنظیم سند و باقی مستندات مورد نیاز برای تسلیم ملک به خریدار را با خود به همراه نیاورد.

که مورد فوق نیز یکی از دلایل تقاضای طرف مقابل برای دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه می باشد.

لذا گواهی عدم حضور تمام جنبه هایی را که در نتیجه آن تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه توسط هر یک از طرفین قرارداد انجام نگرفته را در بر دارد و محدود به عدم حضور فیزیکی طرفین معامله نیست.

باید به این نکته مهم توجه داشت که طرفین معامله در مبایعه نامه مورد توافق، معمولا در قرارداد تاریخ مورد نظر و شماره دفترخانه مورد توافق را برای حضور و انجام باقی تعهدات خود ذکر می کنند.

وظیفه خریدار و فروشنده و دفترخانه در مورد صدور گواهی عدم حضور

در ذیل وظایف فروشنده و خریدار و دفترخانه در مورد صدور گواهی عدم حضور و برخی نکات مهم و کاربردی را بازگو می کنیم:

الف .فروشنده می بایست 

ب .دفترخانه می بایست

تا قبل از فرا رسیدن تاریخ تنظیم سند ، استعلامات لازمه را از شهرداری و دارایی و… بعمل آورد .

ج.خریدار می بایست

یک فقره چک بین بانکی ،به نام فروشنده ،از یکی از بانک ها تهیه ، و در روز محضر همراه خود  به محضر بیاورد و مشخصات چک در گواهی عدم حضور توسط دفتر اسناد رسمی ، قید گردد .

نکات مهم و کلیدی: 

1.هر یک از طرفین قرارداد ،بدون رعایت شرایط بالا ، گواهی عدم حضور بگیرد و یا اصلا گواهی عدم حضور نگیرد  ، دادگاه حکم به پرداخت خسارت نمی دهد .

2.چنانچه دفترخانه گواهی صادر نکند تخلف کرده و قابل پیگیری می باشد .

3. اگر طرفین قرارداد، با توافق یکدیگر تاریخ حضور در دفترخانه را تغییر داده اید حتما در مبایعه نامه خود  مراتب را پشت نویسی نمایید .

“ضمنا قید گردد  مفاد و شرایط روی قرارداد همچنان به قوت خود باقی می باشد چرا که امکان دارد دادگاه آن را تبدیل تعهد محسوب نمایند وحکم به پرداخت خسارت قراردادی ندهند.”

4. برابر بند ۸۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی: مداخله و مباشرت دفاتر اسناد رسمی در تهیه و تنظیم قولنامه عادی خلاف شئون سردفتری و ممنوع است.

5. مطابق ردیف ۱۶۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی اولین روز بعد از تعطیل، ملاک صدور گواهی عدم انجام معامله خواهد بود.

“به این ترتیب که اگر تاریخ دفترخانه ای که در مبایعه نامه مشخص کردید روز تعطیل باشد، فردای آن روز میتوانید درخواست گواهی عدم حضور نمایند.”

6. با توجه به عدم صدور گواهی عدم حضور از ناحیه برخی از دفترخانه های اسناد رسمی ، دفترخانه را خود انتخاب کنید.

7. زمان متناسبی را از تاریخ قرارداد ، تا تنظیم سند رسمی در نظر بگیرید.

8. اگر خواستید برای عدم حضور در دفترخانه ، خسارتی تعیین کنید این شرط هم قید شود این خسارت بدل از اجرای اصل تعهد نمیباشد و خسارت تاخیر و عدم انجام تعهد ، با اجرای اصل تعهد قابل جمع کردن می باشد.

وجه التزام و دریافت خسارت

 اگر در تاریخ مورد نظر یکی از طرفین حضور نیابد و به تعهدات خود در خصوص مبایعه نامه عمل نکند خسارتی را که ناشی از تاخیر بوجود آمده توسط عدم عمل به تعهد یکی از طرفین معامله که در حقوق از آن به عنوان وجه التزام یاد می شود، باید به طرف دیگری که در دفترخانه حضور یافته و به تعهدات خود عمل نموده بپردازد .

شخص اخیرالذکر نیز می تواند از دفترخانه تقاضای صادر کردن این گواهی را کند و با ارائه این گواهی به دادگاه صالح، تقاضای الزام به تنظیم سند و پرداخت خسارت از طرف دیگر را داشته باشد.

نکته ای که باید مجددا به آن اشاره نمود این است که طرفی که در تاریخ مورد نظر در دفترخانه حضور یافته است(خریدار یا فروشنده) باید به صورت کامل به تعهدات خود در مبایعه نامه عمل کند تا بتواند از دفترخانه تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید.

این تعهدات در خصوص خریدار، پرداخت کامل ثمن معامله می باشد که همان قیمت ملک خریداری شده است این ثمن بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی پرداخت شود چرا که در رویه قضایی دیده شده است ،

حتی اگر پرداخت باقی ثمن معامله به صورت نقدی یا چک شخصی بوده باشد و گواهی عدم حضور نیز صادر گردیده باشد، این گواهی مورد قبول دادگاه قرار نگرفته باشد، بهتر است به صورت چک تضمین شده بانکی باشد، در خصوص تعهدات فروشنده نیز به مواردی که شامل سند تک برگی ملک، مفاصا حساب شهرداری، مفاصا حساب دارایی، استعلام عدم بازداشت ملک از سوی اداره ثبت، پایان کار ملک و… است می توان ذکر کرد.

در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که با توجه و بررسی مطالب فوق، گواهی عدم حضور برای مطالبه خسارت تاخیر  الزامی نیست و نکته مهم دیگر اینکه تاخیری که توسط فروشنده در این امر ایجاد  شده است شامل مواردی که قانونگذار در خصوص قوه قاهره یا همان علتهای غیر مترقبه غیر قابل اجتناب مد نظر  قرار داده  و شناسایی کرده است نمی باشد.

به همین دلایل فروشنده نمی تواند با استناد به این موضوع که پرونده در دیوان عدالت اداری در حال بررسی است از پرداخت خسارت تاخیر شانه خالی کند.

برای تقاضای صدور گواهی عدم حضور باید به این نکته مهم اشاره کرد که در مبایعه نامه مورد توافق طرفین حتما باید تاریخی برای حضور خریدار و فروشنده و شماره دفترخانه مشخص گردیده باشد.

لذا در صورتی که در مبایعه نامه این مورد مهم آورده نشود نمی توان از دفترخانه تقاضای گواهی یاد شده را داشت.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور و همچنین موارد دیگری که به هر دلیل درگیر آن هستید لطفا با ما تماس بگیرید…..

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.