آپارتمان نشینی

امروزه با توجه به افزایش جمعیت محل سکونت مردم از خانه های ویلایی تغییر کرده و تبدیل به آپارتمان نشینی شده است.قانون گذار به همین خاطر قوانینی را در خصوص آپارتمان نشینی وضع کرده تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و یا در حل بهتر مشکلات احتمالی گره گشا باشد.برای کسب اطلاع بیشتر درخصوص آپارتمان نشینی تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید

آپارتمان نشینی چگونه تعریف می شود ؟

آپارتمان ساختمانی است که از چند طبقه و واحد تشکیل شده که دارای ورودی اصلی،پارکینگ حیاط و راه پله  می باشد که به صورت مشترک بین ساکنین میباشد.میزان طبقات آپارتمان از 3 طبقه شروع می شود و تا چند طبقه ادامه دارد.آپارتمانها را به صورت مسکونی،اداری و تجاری  می سازند و در مقایسه با خانه میتوان گفت که خانه یک مکانی مشخص و حریمی خصوصی است که تعلق به یک شخص واحد خواهد داشت به همین خاطردر گذشته خانه عملابه صورتی که در قانون تملک آپارتمانها تصریح شده احساس نمیگردید.

آپارتمان نشینی یکی از متداولترین روشهای نیاز بشری می باشد با توسعه شهرها و رشد آپارتمان نشینی تحولاتی در عرصه حقوق ایجاد شد و ضورت تنظیم روابط مالکین آپارتمان ضرورت وضع قوانین را ایجاب نمود.

قانونگذار در سال 1343 قانون تملک آپارتمانها را تصویب نمود ولیکن با پیشرفت صنعت و تکنولوژی وجود قوانین به روز ایجاب خواهد شد چرا که ممکن است مسائلی پیش آید که در قانون جای خالی آن احساس شود قانون 43 اگرچه در جهت حل مشکلات مالکین آپارتمان گام برداشته است اما همچنان بسیاری از سوالات رو به فزونی است به همین خاطر به تدریج بر حسب شرایط روز قانونگذار تغییراتی چند در آن اعمال نمود که در تاریخ 1376/03/11 ماده 4 آن اصلاح و در همان تاریخ 3 تبصره به آن افزوده شد در نتیجه قانون مذکور از سال 43 لغایت 79 تبدیل به دوارده ماده و هفت تبصره شد که درسال 76 چندین اصلاح انجام شد نهایتا امروزه قانون مذکور دارای 16 ماده و 9 تبصره میباشد که بر روابط ساکنان آپارتمانها حاکم است و همچنین به موجب ماده 11 قانون دولت را مکلف به تهیه آیین نامه اجرایی نموده که این آیین نامه در تاریخ 1347/02/08 دارای 27 ماده و 7 تبصره است که در تاریخ 1371/02/30 نیز اصلاح شد.

پیشنهاد ما برای شما:ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها

آثار و احکام املاک مجاور :

قانون مدنی به عنوان یک قانون عام در باب آثار و احکام املاک نسبت به املاک مجاور در بر گیرنده اصول و قوائد کلی حاکم بر ساختمانهای چند طبقه است که در موارد سکوت و نقض قانون تملک آپارتمانها با آن رجوع خواهد شد .

حدود اختیارات مالکین در آپارتمان ها:

مالکیت در آپارتمانها به دو قسمت تقسیم میشود :

1. مالکیت قسمت هاي اختصاصی
2. مالکیت قسمتهای مشترك

 مالکیت قسمت های انحصاری:

به موجب ماده 30 قانون مدنی مالک می تواند هر تصرفی را که مایل باشد در واحد اختصاصی خود به عمل آورد و مانع از تصرف و انتفاع سایرین بنابراین مالک آپارتمان می تواند قسمت اختصاصی خود را نقاشی کندو کفپوش آن را تجدید کرده و هر نوع عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد ولیکن این تصرفات نباید ایجاد مزاحمت کند مانند نگه داری حیوان و ایجاد صداهای ناهمجار و… که قابل اعتراض میباشد.

 مالکیت قسمت های مشترک:

قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص نشده یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمتهای مشترک محسوب خواهد شد قسمتهای مشترک را نمیتوان استفاده انحصاری و انتقال قهری نمود به علاوه انتفاع شرکا از قسمتهای مشترک باید به نحو معمول و متعارف باشد و نباید به گونه ای باشد ک مانع از انتفاع سایر شرکا شود .

حدود اختبارات مالکین نیز در بخش اختصاصی در ماده 125 قانونمدنی اشاره شده است (( هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری هریک از آنها می تواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند ))

عدم اجبار مالکین نسبت به تعمیرات آپارتمان:

به موجب ماده 128 قانون مدنی:

هیچ یک از صاحبان طبقه تحتانی و فوقانی نمیتواند دیگری را اجبار به تعمیر یا مساعدت در تعمیر دیوارها و سقف نماید با توجه به ماده 114 قانون مدنی میتوان چنین استدلال نمود که هر گاه دفع ضرر به نحو دیگری ممکن نباشد به وسیله مقامات صالحه می توان شریک دیگر را اجبار به بنا و تعمیر سقف مشترک نمود.

 مبنای اداره ساختمان چیست؟

منظور از اداره ساختمان کلیه اقداماتی است که انجام تعهدات و استیفای حقوق آن را میسر میسازد اداره هر ساختمان برعهده دورکن اصلی تصمیم گیرنده و رکن اداره کننده (هیات مدیره)میباشد.یک یا چند مدیر که برای مدت محدود تعیین شده و قابل عزل می باشند اداره می شوند قانونگذار حداقل و حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده است منتها تصریح کرده است که تعداد مدیران باید فرد باشد و اصل بر صحت عملیات آنهاست مگر خلاف آن اثبات شود.

مدیر ساختمان:  

مدیر ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشد شخص حقوقی میتواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید و از شرایط مدیران امانت داری آنهاست و میتواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر اینکه دارای اهلیت باشد علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساسنامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد .

حدود اختیارات هیات مدیره ساختمان:

قانونگذار اختیارات خاصی را بر عهده هیات مدیره اعطا کرده است که عبارتند از:

•  تعیین کردن سهم هریک از مالکین یا متصرفین از هزینه های مشترک و وصول سهم مالک یا متصرف ممتنع از هزینه های مشترک به وسیله ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه و قطع خدمات مشترک در اختیار هیات مدیره است .
• حفظ و اداره ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند .طرح شکایت در دادگاه علیه مالک یا متصرف از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک امتناع می کند از اختیارات هیات مدیره است گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک باید به تایید هیات مدیره برسد همچنین تقاضا از وزارت مسکن برا ی انتخاب کارشناس به منظور تایید پایان عمر مفید ساختمان در صورت عدم توافق مالکان از وظایف هیات مدیره است همچنین برای درخواست تخلیه علیه مالک ممتنع به منظور تجدید بنا از وظایف هیات مدیره شمرده شده استعلی رغم سکوت قانونگذار دعوت مجمع عمومی مالکان نیز بر عهده مدیران قرار گرفته است .

اتمام وظایف مدیریتی:

پایان مدیریت معلول اسباب مختلفی است مانند مرگ ، استعفا ، عزل ، سلب شرایط و یا انقضای مدت مدیریت اگر چه مدت مدیریت محدود و معین است اما این به آن معنی نیست که مدیر نتواند قبل از انقضای مدت مدیریت از سمت خود کناره گیرد بنابراین مدیر هر زمان که بخواهد میتواند استعفا دهد بنابراین  هر زمان هم نیز قابل عزل است.

ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان چیست؟

اگر مالک یا متصرف از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک استنکاف کند مدیر ساختمان مکلف است سهم او را از هزینه های مشترک طی اظهارنامه ای که در آن مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبات ساختمان قید شده است توسط دفتر دادگاه ابلاغ خواهد شد اگر مالک یا مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد مدیر ساختمان میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجودواحدیا واحدهای بدهکار راازدریافت خدمات مشترک همچون شوفاژ تهوبه مطبوع اب گرم برق گاز و غیره محروم کند درواقع پس از ابلاغ اظهارنامه قطع خدمات مشترک اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک ازسوی مدیر علیه مالک یا مستاجر مستنکف میباشد.

در ادامه بخوانید:شارژ ساختمان -قوانین مربوط به شارژ ساختمان -مصادیق شارژ ساختمان

اقدام مدیر در صورت عدم پاسخگوئی قطع خدمات مشترک:

در مواردی که آپارتمان خالی از سکنه است مدیر می تواند در دادگاه صالح محل وقوع مال غبر منقول طرح دعوی کند که با ارائه مدرک مثبت سمت خودحق حضور درجلسات راخواهد داشت دادگاه خارج از نوبت با حضور طرفین به دعوی مطروحه رسیدگی نموده و چنانچه بدهکاری مالک یا مترف احراز گردید حسب تقاضای مدیر شخص ممتنع را به محرومیت از دریافت خدمات دولتی محکوم و پرداخت مبلغ بدهی و تادیه جریمه معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان ملزم می کند .در صورتی که مالک معترض باشد میتواند مراتب اعتراض را به مدیر اعلام دارد در صورت عدم توجه مدیر و امتناع مالک مدیر میتواند ضمن ابلاغ اظهارنامه به مالک مستنکف سهم او را ازهزینه های مشترک مطالبه کند مالک نیز میتواند ظرف 10 روزازتاریخ ابلاغ اظهارنامه دادگاه صالح نسبت به نظر مدیر اعتراض نماید دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات به موضوع رسیدگی نموده رای صادر میکند .