موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی-شرایط/کاربردی*

• حق سرقفلی مبلغی است که در ابتدای یا اثنای مدت اجاره از ناحیه مستاجر، تحت عنوان <<حق سرقفلی>> به مالک پرداخت می شود و به عبارتی نوعی حق تقدم در انتفاع از ملک استیجاری،برای مستاجر ایجاد می نماید که در زمان تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی میبایست به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد

موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی

در موارد ذیل  مالک می تواند نخلیه بدون پرداخت سرقفلی را انجام دهد

• تخلیه  سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بهاء

به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356، مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید

در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با توجه به نوع سند اجاره ای که با وی تنظیم گردیده، به شیوه ذیل باید عمل نمود.

الف) سند اجاره، رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، موجر می تواند از  طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

ب) سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای تنظیم نشده نباشد

با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر  ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. اگر سند رسمی باشد می بایست به دفترخانه تنظیم سند مراجعه نماید و درخواست مطالبه اجور معوقه را نمایید و دفترخانه اخطاریه ای صادر نموده و به اداره ثبت محل جهت ابلاغ به مستاجر ارسال میگردد.

اجاره نامه  عادی باشد و یا اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد: در این صورت می بایست برابر بند 6قانون مرقوم موجر با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک می بایست نسبت به مطالبه اجاره بهاء یا اجرت المثل اقدام نمایید.

در صورتی با ارسال 2 اظهارنامه از ناحیه موجر، مستاجر مجداً در پرداخت اجاره برای بار سوم تاخیر ورزد، میتوان تخلیه مستاجر را از طریق محکمه خواست

امتیاز قانونی برای مستاجر برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول، حکم تخلیه را با پرداخت اجور معوقه به علاوه 20 درصد اجور معوقه، متوقف نماید

ایرادات مستاجر

مستاجر می تواند به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ایراد بگیرد و یا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود دارد و یا قبل از ارسال اخطاریه و اظهارنامه  پرداخت کرده در این مورد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می گیرد.که تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها یکی از موارد نخلیه بدون پرداخت سرقفلی می باشد 

• تخلیه به جهت تعدی وتفریط

برابرقانون مستاجر در ازای استفاده  مستاجر از عین مستاجره، می بایست وی از عین مستاجره محفاظت نماید و تعدی و تفریط ننماید برابر ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید می توان بدون پرداخت حق کسب و پیشه وی را از ملک تخلیه نمود.

برابر ماده 952  قانون مدنی

مفهوم تعدی: کوتاهی کردن

مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی نماید بنحوی که موجب وارد گردیدن خسارت به ملک گردد مثلا به موقع برف روبی نکند و موجب خراب شدن سقف ملک گردد.

تفریط: به معنی تجاوز کردن است به نحوی که عمل مستاجر موجب کاهش ارزش عین مستاجره گردد. بنابراین بهتر است بدوا با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف (تعدی و تفریط) ضبط گردد. تقصیر اعم از تعدی و تفریط است. تقصیر مستأجر، توسط کارشناس دادگستری و با تحقیق و معاینه ی محلی احراز می گردد.

مستاجر نیز می تواند در پاسخ به ادعای موجر مدعی گردد تغییر بر حسب اذن موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، استناد به مدارک کتبی و یا شهادت شهود نماید و یا استناد به قرار تحقیق محل نماید.

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجع حکم به تخلیه بدهند

• تخلیه به جهت تغییر شغل 

وفق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

وفق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، علاوه بر موارد مذکور در مواد قبل، در موارد زیر پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه چیست

• حقی است که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شودچه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

به عبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود نتیجه اینکه حق کسب و پیشه ،در مدتی که مستاجر فعالیت داشته باشد، ایجاد می شودونمی توان در ابتدای انعقاد عقد اجاره ، حق کسب و پیشه ای که ایجاد نگردیده را سلب و ساقط نمود.

بطور مثال :

• اگر مستاجری مغازه ای را جهت شیرینی فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان متمادی یا متناوب، فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل را مشتریان گذری و یا بومی و.. ، بعنوان شغل شیرینی فروشی بشناسندو بعبارتی آن محل در ذهنشان مشتریان آن هک شده باشد و مکررا  برای خرید،به این به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق مشتری گری مستاجر ، در اثر سالها تلاش مستاجر در جهت جذب مشتریان ایجاد شده حق کسب و پیشه می گویند .
• برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶اگر به مستاجری قبل از سال ۱۳۷۶ ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردیددیگر مالک نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال ) باشدچرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گرفت.

نکته مهم ***

موارد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه همان موارد مندرج در سطر بالا ((موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی)) می باشد  به عبارتی در مواردی که کل حق سرقفلی ساقط می شود ،حق کسب و پیشه هم ساقط می شود

موارد تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی

• تخلیه به جهت انتقال به غیر

آیا کسی که حق سرقفلی رو داره ، حق انتقال سرقفلی رو، بدون اجازه و  رضایت مالک داره با خیر ..پاسخ به این سوال بستگی داره به این که تاریخ تنظیم  سرقفلی و قرارداد اجاره ،کی باشه؟؟

اگر زمان خرید سرقفلی و اجاره شما، قبل از سال 1376 باشه ، برابر قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356  اصل بر این هست که..

 مستاجر حق انتقال سرقفلی و مورد اجاره رو به دیگری نداره مگراینکه …

• مالک در قرارداد اجاره و سرقفلی  ، اجاز انتقال سرقفلی  رو به دیگری رو داده باشه  یا بعدا این اجازه رو بده
• با اینکه قرائن و امارتی  وجود داشته باشه  که نشون بده مالک  تلویحا اجازه و رضابت بر انتقال داشته   بطور مثال دریافت اجاره از مستاجر جدید
• شهود وجود داشته باشد که شهادت بدند ، مالک اجازه انتقال مورد اجاره رو داده
• و یا اینکه  دارنده سرقفلی ، با تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع و سرقفلی از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ، اجازه انتقال رو بده

و اگردارنده سرقفلی بدون رضایت مالک سرقفلی رو به غیر انتقال بده ، حق سرقفلی و کسب و پیشه، به نصف تقلیل میابد

موارد تخلیه سرقفلی با پرداخت  کل حق سرقفلی

• تخلیه  به جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی

در بند…. مبنای تخلیه ملک تخلف مستاجر نیست بلکه از امتیازات مالکیت محسوب میگردد. برابربند 1 ماده 15 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 56در صورتی که موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری، تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.

نکته:
امکان دارد موجر پس از اخذ پروانه ساخت مبادرت به احداث بناء ننماید که برای مستاجر هیچ راه گریزی نیست. دادگاه ضمن استعلام از ثبت و احراز مالکیت موجر حکم به تخلیه می دهد. کل حق وکسب و پیشه مستاجر در صورت عدم توافق طبق نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد وممعمولا مستاجر دفائیات چندانی نخواهد داشت

النهایه دادگاه حکم به تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و  پیشه خواهد نمود و موجر می بایست ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز نماید موجر پس از واریز وجه می بایست صدور اجرائیه را درخواست نماید و با ابلاغ اجرائیه مستاجر باید ظرف مدتی که از ده روز  کمترو از دو ماه بیشتر نباشد ملک را تخلیه نماید.

نکته

برابر ماده 16 اگر مستاجر ظرف مدت 6 ماه از تاریخ تخلیه شروع به احداث بنا ننماید به تقاضای مستاجر به پرداخت اجاربهای یا اجرت المثل یکسال محکوم خواهد شد. در حین کار مدت پروانه ساخت منقضی شود ،تاثیری در روند کار ندارد

در صدر ماده 15 قید شده که تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره امکان دارد که این امر موجب این اشکال می باشد که اگر اجاره برای ده سال باشد نمی توان مستاجر را تخلیه نمود و این مورد به ضرر مالک است اگر برای مدت کوتاه باشد ایراد ندارد و لکن برای طولانی مدت ایراد دارد؟

• تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی

برابر بند 2 و3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می تواند به جهت نیاز به سکونت شخصی خود و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید مشروط به اینکه متناسب برای سکونت باشد و در این صورت کل حق کسب وپیشه میبایست پرداخت گردد.

تخلیه به جهت نیاز شخصی در موارد است که موجر فاقد حرفه و شغل معین و مستمری بوده و اگر بلعکس باشد ولو درآمد وی کم باشد نمی تواند تقاضای تخلیه نماید و در مورد تخلیه به علت احتیاج شخصی در صورتی نتیجه می گیرد که موجر می تواند یا تقاضای تخلیه به علت سکونت نماید و یا به علت کسب وکار از دو جهت نمی تواند تقاضای تخلیه نماید چرا که این دو نیاز در تعرض می باشد

سوال اگر موجر نیاز مالی نداشته باشد بازهم می تواند ملک را تخلیه نماید  که علی الظاهر قانونگذار مبنای تخلیه را نیاز جهت کسب دانسته نه درآمد  و امکان دارد کسی برای تفنن و یرگرمی این کار را بکند؟

بازنشتگی و اخذ مستمری نمی تواند موجب مرتفع کردیدن نیاز مالک به نیاز به کسب باشد مگر درآمد کفایت نکند و این احتیاج در زمان دادخواست تخلیه موجود ایجاد شده باشد.

بنابراین شرط اول

1.مستعد سکونت

مثلا مغازه مناسب برای سکونت نیست  اضافه براس سکونت مغازه متصل به ملک به ملک پشت آن  شاید دادگاه از این حیث ارجاع به کارشناس دهد

2.بررسی نیاز به سکونت در این مورد دادگاه باید بررسی کند و ببیند هر یک از موجر و اپدرو مادرو…محل های سکونت دارند و یا خیر بطور مثال آنها ملک داشته باشند ویا مستاجر باشند

البته استدلال بعضی از قضات این است که موجر نباید در ملک استیجار یبنشیند بنابراین حکم تخلیه می دهند

3.حادث بودن نیاز در زمان اقامه دعوی

اگر دروباره به استناد همان نیاز باشد اعتبار امر مختومه رادارد مگر نیاز جدید باشد سکونت جهت ازدواج نیاز برای موجر و یا افراد تحت تکفل وی باشد امکان دارد دارد برای ثبوت نیاز شخصی قرار معاینه و تحقیق محلی صادر کند

مستاجر نیز می تواند دلایل عدم نیاز شخصی مستاجر را اثبات نماید:

1.ضمنا کل حق کسب و پیشه می بایست پرداخت گردد طبق نطریه کارشناس؛ مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

• تخلیه به جهت نیاز به کسب و کار

در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود، درخواست تخلیه نماید.

جهت با  وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.