فسخ قولنامه دستی
فسخ قولنامه دستی -شرایط -نحوه اجرا ( صفر تا صد )
در ابتدا باید تشخیص دهید که قرارداد تان قولنامه است یا مبایعه نامه ،چرا که اعتبا رمبایعه نامه بیشتر از قولنامه است ( البته گاها امکان دارد یک قولنامه طوری مفادش تنظیم شده باشد که اعتبار مبایعه نامه را داشته باشد
چگونه تشخیص دهیم یک قرارداد مبایعه نامه است یا قولنامه ؟
- به عنوان قرارداد توجه کنید ( آیا عبارت قولنامه را بکار برده یا مبایعه نامه )
2.به کلمات و عبارتی که در آن بکار برده می‌شود توجه کنید.
اگر کلمات و عباراتی که در قرارداد ،دلالت بر بیع قطعی نماید از جمله اینکه مبلغ مورد معامله و تاریخ محضر مشخص باشد و یا اینکه فروشنده ملزم به انجام یکسری امور از جمله تنظیم سند شده باشد ،ذکر این امور دلالت بر بیع قطعی می نماید و اینگونه قرارداد ها ، مبایعه نامه تلقی می شود وبراحتی نمی توانید آن را برهم زنید
در قولنامه توافقات مُمَلِک ( ملکیتی منتقل نمی شود )نبوده و تنها وعده به بیع در آینده است و تا زمان تحقق بیع در آینده، آثار عقد بیع از جمله انتقال مالکیت مبیع و ثمن بین طرفین جاری نمی شود
و لکن این مورد به معنی این نیست که …
بموجب قولنامه، نمی توان الزام متعهدرا (اجبار) به انجام تعهد از دادگاه درخواست کرد.بلکه می توان بر طبق ماده 10 قانون مدنی ، اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت بوده باشد (و به زعم برخی دیگر بصورت شرط، ضمن عقد خارج لازمی درج شده باشد) هر گاه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نماید به نظر می رسد که الزام مستنکف به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی بوده و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.
با توجه به اینکه عقد بیع جزء عقود لازمه محسوب می شونند بنابراین طرفین قرارداد نمی توانند آن را براحتی بر هم زنند مگر در موارد ذیل،که قرارداد از اعتبار ساقط می گردد …
یک قرارداد اعم از قولنامه ( در صورتی که مفاد آن به مبایعه نامه بخورد )را در موارد ذیل قرارداد از درجه اعتبا رساقط می شود
1.اقاله
2.فسخ
3.منفسخ
4.بطلان
1.اقاله (تفاسخ )
توافق و رضایت طرفین قرارداد بیع، برای برهم زدن و انحلال قرارداد را ،اقاله می گویند اگر افرادی زیادی ، ذیل قرارداد را امضاء نمایند ، توافق یا چند نفر ، مبنی بر اقاله قرارداد ،تاثیر در حقوق دیگران که رضایت بر اقاله ندارنند ،ندارد
قانونگذار تعریف مشخصی از عقد اقاله ارایه نکرده اما مصادیق و شرایط آن در مواد 283 تا 288 قانون مدنی آمده و در ماده 264 اقاله را یکی از علل سقوط تعهدات و آثار آن دانسته
مواد مرتبط
همان‌طور که در بالا گفته شد، در مواد 283 تا 288 قانون مدني به تعريف اقاله و موجبات آن مي‌پردازد
ماده ۲۸۳- بعد از معامله، طرفين مي‌توانند به تراضي آن را اقاله و تفاسخ کنند
ماده ۲۸۴- اقاله به هر لفظ يا فعلي واقع مي‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند
ماده ۲۸۵- موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود يا فقط مقداري از مورد آن
2.فسخ :
فسخ از لحاظ لغوی به معنای منحل کردن و از بین بردن قرارداد یا توافق با اراده طرفین قرارداد یا به حکم قانون می باشد.
خیار فسخ به دو جهت بوجود می آید
الف.با اراده طرفین قرارداد ،چه با دلیل و بدون دلیل :
هر یک از طرفین قرارداد بیع بمنظور جلوگیری از تاخیر و یا عدم انجام تعهد از ناحیه هر یک از طرفین قرارداد ،میتواد ضمانت اجرای چون فسخ ویا خسارات و یا هر دو را ، در قرارداد ،درج کنند
ب.به حکم قانونگذار و برای جلوگیری از ضرر بیشتر افراد، به آنها اختیار فسخ معامله را می دهد
در ماده ی 396 قانون مدنی خیارات در 10 نوع شمرده شده اند. اما عملا 12 نوع خیار وجود دارد.
در بخش بعدی انواع خیارات را نام برده و توضیح می دهیم.
خیارات مشترک:
خیار در لغت به معنای اختیار، آزادی، انتخاب
خیار فسخ درمعامله اختیاری است. یعنی ذینفع فسخ می تواند از حق فسخ خود استفاده کند و معامله را فسخ کند یا نکند
بر خلاف خیارات مختص عقد بیع( خیار مجلس –تاخیر ثمن – خیار حیوان ) الباقی خیارات در میان همه ی معاملات مشترک اعم از عقود معین و نامعین از جمله مشارکت در ساخت و… هم جاری می شود که در ذیل به شرح آن می پردازم
این خیارات عبارت از ….
- خیار شرط
- خیار رویت و تخلف وصف
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تدلیس
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف شرط
- خیار تفلیس
- خیار تعذر تسلیم
مطابق ماده ی 219 قانون مدنی، هر قراردادی که بین افراد منعقد می شود لازم‌الاتباع است. یعنی طرفین باید به تعهدات خود در آن قرارداد پایبند باشند
1.خیار شرط :
در طبق ماده 399 قانون مدنی، در عقد بیع و سایر عقود قانونی ممکن است شرط شود که در مدت معین برای سازنده یا مالک یا هر دو، یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله، باشد
مثال :
در مبایعه نامه قید گردد…
فروشنده یا خریدار ، ظرف 1 ماه از تاریخ انعقاد عقد، حق فسخ قرارداد را، دارد
تفاوت خیار شرط با شرط خیار
– خیار شرط و شرط خیار، دارای یک مفهوم قانونی می باشد
خیار شرط، مختص عقد بیع نیست و در سایر عقود قانونی(اجاره، مضاربه ومشارکت در ساخت ..) نیز، می توان آن را شرط نمود ولکن در وقف و اقاله (تفاسخ) وایقاعات و عقد نکاح، خیار شرط را نمی توان قرارداد
کلمات و جملاتی که در قرارداد دلالت بر خیار شرط می نماید.
شرایط خیار غبن :
معیار غبن قیمت زمان وقوع قرارداد و معامله است بنابراین اگر بر اساس تورم و شرایط اقتصادی و…قیمت معامله افزایش پیدا کند مشمول غبن نمی شود بمنظور تشخیص میزان غبن ، قاضی مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد
خیار غبن تنها به یک طرف تعلق ندارد بلکه طرفین در صورت فریب می توانند از آن استفاده و معامله را فسخ کنند.
علم و اطلاع واقعی مغبون ( زیان دیده ) از قیمت واقعی ملک ، موجب از بین رفتن خیار غبن می باشد بنابراین مغبون در حین معامله نباید قیمت واقعی مورد معامله را بداند.
قانون مدنی معیار معینی برای تعین غبن فاحش یا افحش در نظر گرفته نشده است ، اما اگر صاحب مال ادعا کند که مال مورد نظر غبن فاحش یا افحش دارد می تواند پس از اثبات این امر در دادگاه صالح و ارجاع امر به کارشناس ادعای خود را اثبات نماید .
طبق ماده 418 قانون مدنی
چنانچه در زمان انجام معامله نسبت به قیمت واقعی عالم بوده باشد، دیگر خیار فسخ نخواهد داشت.وکیل حقوقی
طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی
شرایط معامله نیز باید در تعیین نمودن مقدار غبن لحاظ شود.
طبق ماده ۴۲۰ قانون مدنی
خیار غبن از خیارات فوری می‌باشد.
طبق ماده ۴۲۱ قانون مدنی
اگر شخصی که طرف معامله‌ی خود را متضرر کرده است تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود. ولی در صورتی که شخص متضرر با گرفتن تفاوت قیمت راضی شود، آنگاه خیار غبن ساقط می‌شود.
دو رویه متفاوت محاکم :
رویه اول: در رویه قضایی، عده ای از قضات با توجه به عموم و اطلاق، در صورت درج شرط اسقاط کافه خیارات ،به درخواست شما ترتیب اثر نمی دهند
بنابراین در صورت خرید مال معیوب ،و درج شرط اسقاط کافه خیارات شما نمی توانید از خیار عیب استفاده کنید
رویه دوم: عده ای دیگر از قضات با توجه ، به اسقاط شرط کافه خیارات در بعضی از خیارات قانونی ترتیب اثر نمی دهند
بطور مثال می گویند با درج شرط اسقاط کافه خیارات ، بازهم خیار تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم ساقط نمی شود
در خصوص خیار غبن نیز عقیده ای متفاوتی وجود دارد بعضی اعتقاد دارنند اگر شخص به گمان غبن متعارف، خیار غبن خود را ساقط نماید، غبن افحش (غبن غیر قابل چشم پوشی) ساقط نمی شود.
منظور از غبن افحش، ضرر و زیانی است که عرفا قابل چشم پوشی نباشد.
نکاتی در باب فسخ
- فسخ معامله می تواند با هر لفظ یا فعل یا انجام یک عمل انجام شود. بطور مثال شما اظهار خود را مبنی بر فسخ اعلام کنید و یا با رفتاری فسخ خود را نشان دهید
- در رویه ی قضایی برای فسخ معامله باید ابتدا برای طرف معامله اظهارنامه ای ارسال شود و سپس دادخواستی به خواسته ی تائید فسخ معامله تقدیم دادگاه شود.
- دعوای فسخ معامله یک دعوای مالی است.
- اگر هر دو طرف معامله اختیار فسخ داشته باشند و یکی از آنها معامله را فسخ کند اما دیگری معامله را تائید کند، معامله منفسخ می شود.
- اگر کسی خانه ای را از دیگری خریداری کند و بعد خانه را اجاره دهد، سپس فروشنده عقد بیع را فسخ کند، عقد اجاره فسخ نمی شود. مگر اینکه مشتری از اجاره دادن ملک منع شده باشد.
3.منفسخ یا انفساخ :
منفسخ یا انفساخ به معنی از بین رفتن قهری و خودبخودی قرارداد در اثر وقوع یک رویداد( مندرج در قانون ) یا با توافق طرفین( در صورت حصول شرایط خاصی) ایجاد می گردد
که به این شرط اخیر ،شرط فاسخ هم می گویند
انفساخ ممکن است در اثر حکم قانون و یا با توافق طرفین حاصل گردد
اقسام انفساخ:
انفساخ، به اعتبار نقشی که اراده در ایجاد سبب دخالت دارد ، به دو دسته تقسیم می شود
الف) انفساخ گاهی به حکم قانونگذار صورت می گیرد بطور مثال :
1-انفساخ به جهت حادثۀ طبیعی یا فورس ماژور
بطور مثال:قاعدۀ تلف مبیع پیش از قبض و سایر مواد قانون مدنی ۳۸۷،۴۸۳ ، ۵۲۷، ۵۵۱،۶۴۹ و …
2-انفساخ در اثر زوال شخصیت حقوقی یکی از طرفین قرارداد
بطور مثال انحلال همۀ قراردادهای جایز، دراثر فوت یا حجر یکی از دو طرف آن و مواد ۶۷۸،۵۵۱، ۵۳۰، ۹۵۴، ۶۲۸ و …
ب انفساخی که با تراضی و توافق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد می شود
قانون مدنی، در خصوص سکوت نموده .و صرفا به بیان مصادیقی ازآنها پرداخته
نکاتی در باب انفساخ
-انفساخ بر خلاف فسخ نیاز به اعلام به طرف مقابل ندارد ولکن بهتر است به شیوه ذیل به طرف اطلاع دهید
مراتب انفساخ از طریق شماره تلفن همراه ……………………به طرف اطلاع داده می شود
-شرایط بعد از انفساخ را در قرارداد پیش بینی کنید
بطور مثال :
به محض برگشت چک،فروشنده حق تصرف در ملک فروخته شده را دارد یا می تواند ملک را به دیگری اجاره دهد
یا حق وصول و دریافت چک را نخواهد داشت
-در محکمه بجای دادخواست تنفیذ انفساخ ، میبایست دادخواست تایید انفساخ تقدیم محکمه نمود چرا که انفساخ ، قهری صورت می گیرد و نیاز به تایید ندارد
-بعد از انفساخ قرارداد ، نمی توان با توافق ، به آن اعتبار داد مگر توافق جدید صورت گیرد
شرط انفساخ ناظر به آینده است و در گذشته اثر ندارد
در فرض انفساخ نیاز به تقدیم دادخوست تایید انفساخ نیست چرا که انفساخ اثر قهری دارد و می توان از آثار آن استفاده نمود و لکن اگر طرف مقابل به قرارداد استناد نمود شما می توانید متقابلا دادخواست تایید انفساخ داد
مفهوم لغوی بطلان :
بطلان به معنی باطل شدن،فاسد شدن،ضایع شدن و از کار افتادن
اصولا اصل بر صحت کلیه قرارداد ها ی منعقده است و کسی که مدعی بطلان قرارداد است،باید آن را اثبات کند
قرارداد ها از جمله قرارداد مشارکت در ساخت دردو حالت ، باطل می گردد
1.برخلاف قوانین و مقرارت قانونی، تنظیم گردد
2.شرایط اساسی مربوط به صحت قرارداد ،رعایت نشود
انواع ابطال قرارداد
بطلان قرارداد ها از حیث آثار بر دو قسمت تقسیم می شود
| انواع بطلان | آثار |
| بطلان مطلق: | در مقابل بطلان نسبی است
ودر اینگونه قراردادها به جهت عدم رعایت شرایط اساسی صحت قراردادها از جمله موضوع ماده 190 قانون مدنی و یا عدم رعایت تشریفات خاص معامله ،آن باطل می گردد در موارد بطلان مطلق ، و لو با رضایت طرفین آن قرارداد ، معتبر نیست بطور مثال :معامله با فرد مجنون یا صغیر غیر ممیز
|
| بطلان نسبی |
در بطلان نسبی سرنوشت عقد در دست طرفین قرارداد است و اگر طرفین قرارداد بخواهند می توانند آن عقد را حفظ کنند یا باطل کنند منظور از بطلان نسبی همان قراردادهای قابل ابطال است. بطور مثال : معامله فضولی که از ناحیه اصیل قابل ابطال است –معامله با صغیر غیر ممیز از ناحیه قیم قابل ابطال است
|
آیا طرفین می توانند توافق بر بطلان قرارداد کنند ؟؟
در دعاوی به خواسته منحل نمودن برخی عقود یا قراردادها و اسناد اصطلاح ابطال و بطلان مطرح می گردد.:
آیا بطلان با ابطال معامله تفاوتی دارد؟
| بطلان | ابطال |
| بطلان معامله مربوط به موردی است که معامله غیر نافذ است و تنفیذ نشود. مثل معامله فضولی و معامله افراد غیر رشید که دراین صورت خواسته خواهان باید بطلان معامله باشد
بطلان ناظر بر اعمال وچنانچه هدف و خواسته خواهان بر انحلال و از بین بردن اثار یک رفتار و عمل حقوقی مانند عقد بیع و..باشد،باید عبارت بطلان در ستون خواسته مطرح گردد
|
. لکن دعوی ابطال مربوط به موردی است که معامله به لحاظ نداشتن شرایط اساسی صحت باطل بوده و قابلیت تنفیذ را هم ندارد که در این‌صورت خواسته خواهان باید ابطال معامله باشد
ابطال به معنای باطل کردن و در دعوا به معنای حکم کردن به نادرستی دعوا به کار رفته و در فقدان شرایط اساسی قراردادها عنوان باطل بودن و تقاضای ابطال مناسب به نظر می‌رسد. ابطال ناظر بر اسناد است بطلان ناظر بر اعمال.به عبارتی ،چنانچه خواهان هدف و خواسته اش از بین بردن آثار یک سند اعم از رسمی و عادی باشد باید در خواسته خویش عبارت ابطال را مطرح نماید |
| .بطلان قرارداد به معنی این است که …
کل قرارداد را از ابتدا زایل میکند،بنابراین چنانچه تعهداتی انجام گرفته باشد آن تعهدات در زمره مسئولیت قراردادی مطرح نمیگردد |
در نظام حقوقی ایران اما باید توجه داشت که این دو مفهوم از یکدیگر متمایز می باشند. از طرفی معامله باطل و قابل ابطال نیز دو مفهوم جداگانه می باشند،
معامله باطل به عقدی اطلاق می گردد که از ابتدا فاقد اثر بوده و با معدوم تفاوتی ندارد، حال آنکه
معامله قابل ابطال جز معاملات صحیح بوده و تا هنگامی که ابطال نشده باشد دارای اثر حقوقی است. از بین مفاهیم مذکور عقد غیرنافذ بیشترین شباهت را به معامله قابل ابطال دارد و باعث گردیده بعضی از حقوقدانان را دچار اشتباه شده و معامله قابل ابطال را همان عقد غیرنافذ بدانند
عقود غیرنافذ را باید تا آنجا که می توانیم صحیح تلقی کنیم و از وصف بطلان دادن به آن دوری کنیم چون در این صورت موافق با قانون و مصالح اجتماعی عمل نکرده ایم باطل و بطلان به یک معناست
قرارداد به چه عللی میتواند ابطال گردد؟
| مستحق للغیر بودن | در صورتی که ملک مورد بیع مستحق للغیر( متعلق به دیگری ) در آید می توان بطلان قرارداد مشارکت در ساخت را از محکمه خواست .
|
| علت صوری بودن | در صورتی که هدف و نیت اصلی طرفین قرارداد از تنظیم قرارداد ،چیزی غیر از مشارکت در ساخت اعم از دریافت وام وتسهیلات یا ضمانت و…باشد قرارداد بیع باطل می باشد چون طرفین از ابتدا قصد انعقاد قرار داد را نداشته انند به جهت عدم تطابق قصد طرفین معامله باطل است |
| عدم اهلیت طرفین | طبق ماده 190 قانون مدنی یکی از ارکان اصلی عقد ،داشتن اهلیت طرفین عقد است چنانچه یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اهلیت نداشته باشند می توان بطلان قرارداد مشارکت در ساخت را از محکمه خواست
|
| علت فضولی بودن | اگر شخصی مال متعلق به دیگری را به عنوان مال مورد بیع قراردهد ، مالک می تواند آن معامله فضولی را رد کرده وابطال آن را از محکمه بخواهد
|
| فقدان قصد معامله : | اگر قرارداد در حال مستی ،بیهوشی ،خواب و مجنون بودن
معامله به قصد فرار از دین و بصورت صوری ( اکر صوری بودن احراز نشود باطل نیست معامله با اشخاص محجور اعم از مجنون و.. باشد می توان حسب مورد اعلام بطلان آن را از محکمه خواست یا تقاضای ابطال آن را بنمائیم
|
| در معامله ای که شروط باطل باشد | اگر در قرارداد مشارکت در ساخت شروط باطل قید شود که تسری به عقد کند موجب بطلان عقد می شود |
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
