شرایط ابطال مبایعه نامه/+کاربردی/

شرایط ابطال مبایعه نامه کاربردی و عملی

با توجه به اینکه عقد بیع( مبایعه نامه) جزء عقود لازمه محسوب می‌شوند بنابراین طرفین قرارداد نمی‌توانند آن را براحتی بر هم زنند مگر در موارد ذیل، که قرارداد از اعتبار ساقط می‌گردد….

1- اقاله

2- فسخ

3- منفسخ

4- بطلان

1- اقاله (تفاسخ)

توافق و رضایت طرفین قرارداد بیع، برای برهم زدن قرارداد را، اقاله می‌گویند.

توافق یا چند نفر، مبنی بر اقاله، تاثیر در حقوق دیگران که رضایت بر اقاله ندارند، ندارد.

قانونگذار تعریف مشخصی از عقد اقاله ارایه نکرده اما مصادیق و شرایط آن در مواد 283 تا 288 قانون مدنی آمده و در ماده 264 اقاله را یکی از علل سقوط تعهدات و آثار آن دانسته.

• مواد مرتبط

همان‌طور که در بالا گفته شد، در مواد 283 تا 288 قانون مدني به تعريف اقاله و موجبات آن مي‌پردازد.

ماده ۲۸۳- بعد از معامله، طرفين مي‌توانند به تراضي آن را اقاله (تفاسخ) کنند.

ماده ۲۸۴- اقاله به هر لفظ يا فعلي واقع مي‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند.

ماده ۲۸۵- موضوع اقاله ممکن است تمام معامله باشد يا فقط مقداري از آن‌

2- فسخ

فسخ از لحاظ لغوی به معنای منحل کردن و از بین بردن قرارداد با اراده طرفین قرارداد یا به حکم قانون می‌باشد.

خیار فسخ به دو جهت، بوجود می‌آید

الف- با توافق طرفین قرارداد:

با توافق طرفین قرارداد، ممکن است، حق فسخ برای هر دو طرف یا یکی از طرفین قرارداد (چه با دلیل و یا بدون دلیل) در نظر گرفته شده باشد.

ب- به حکم قانونگذار:

قانونگذار در صورت احصاء شرایط خاص و به‌منظور جلوگیری از ضرر بیشتر طرفین قرارداد، به آنها اختیار فسخ معامله را می‌دهد.

که در مواد 396 قانون مدنی به ذکر 10 نوع از این خیارات (حق فسخ) پرداخته ولکن عملاً 12 نوع خیار وجود دارد.

خیارات مشترک

خیار در لغت به معنای اختیار، آزادی، انتخاب

خیار فسخ درمعامله، اختیاری است. یعنی ذینفع می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند و یا همان‌طور مورد معامله را قبول کند.

برخلاف خیارات مختص عقد بیع (خیار مجلس- تأخیر ثمن- خیار حیوان) الباقی خیارات در میان همه‌ی معاملات مشترک اعم از عقود معین و نامعین از جمله بیع و مشارکت در ساخت و… هم جاری می‌شود که در ذیل به شرح آن می‌پردازم.

خیارات قانونی عبارتند از..

1- خیار شرط

2- خیار رویت و تخلف وصف

3- خیار غبن

4- خیار عیب

5- خیار تدلیس

6- خیار تبعض صفقه

7- خیار تخلف شرط

8- خیار تفلیس

9- خیار تعذر تسلیم

1- خیار شرط

در طبق ماده 399 قانون مدنی، در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای سازنده یا مالک یا هر دو، یا شخص دیگری، اختیار فسخ معامله، قرار داده باشند.

مثال:

در مبایعه‌نامه قید گردد…

فروشنده یا خریدار، ظرف 1 ماه از تاریخ انعقاد عقد، حق فسخ قرارداد را، دارد.

چنین شرطی یا مواردی شبیه این، در قرارداد‌ها، از مصادیق خیار شرط یا شرط خیار، هستند.

خیار شرط (حق فسخ) ممکن است برای خریدار یا فروشنده یا شخص دیگری (غیر از طرفین قرارداد)، به‌صورت بلادلیل در قرارداد، در نظر گرفته می‌شود.

² نکته

اگر طرفین قرارداد، این حق فسخ خود را، منوط به شرط و شرطی در قرارداد، کرده باشند به این‌گونه خیار، خیار تخلف از شرط می‌گویند نه خیار شرط که ممکن است…

به‌صورت شرط فعل، صفت و یا نتیجه در قرارداد، درج شود.

در خیار شرط طرفین قرارداد، می‌بایست ابتدا و انتهای مدت خیار شرط را، تعیین کرده باشند و در صورت عدم تعیین ابتدای مدت خیار (حق فسخ)، ابتدای آن از تاریخ عقد، محسوب می‌شود. و انتهای آن ممکن است تا تاریخ تنظیم سند و یا تاریخ تحویل و یا سررسید قسط بعدی و..محسوب شود.

تفاوت خیار شرط با شرط خیار

خیار شرط و شرط خیار، دارای یک مفهوم قانونی می‌باشد.

خیار شرط، مختص عقد بیع نیست و در سایر عقود قانونی (اجاره، مضاربه ومشارکت در ساخت..) نیز، می‌توان آن را شرط نمود ولکن در وقف و اقاله (تفاسخ) و ایقاعات و عقد نکاح، خیار شرط را نمی‌توان قرارداد.

کلمات و جملاتی که در قرارداد دلالت بر خیار شرط می‌نماید.

مثال:

طرفین ظرف 6 ماه از تاریخ انعقاد قرارداد حق عدول از قرارداد را دارند یا می‌توانند قرارداد را برهم زنند و یا حق انصراف از قرارداد را، دارند.

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف از شرط (خیار اشتراط)

خیار شرط	خیار تخلف از شرط
خیار شرط به صرف توافق طرفین ایجاد می‌شود و طرفین برای استفاده از آن نیاز به دلیل ندارد بطور مثال: طرفین قرارداد، در متن آن توافق می‌کنند که یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف، بدون هیچ دلیلی، حق فسخ قرارداد را دارنند این خیار در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد و یا عدم انجام آن، حاصل می‌گردد	در متن قرارداد یکی از طرفین قرارد تعهد به امری می‌نمایند و یا وصفی را در قرارداد شرط می‌نمایند و به تعهد خود عمل نمی‌کند و وصف لازمه را ندارد که 3 نوع است 1- شرط فعل 2- شرط نتیجه 3- شرط صفت

² نکاتی در باب خیار تخلف از شرط:

1- حق فسخ حاصله از خیار تخلف شرط فوریت ندارد و دارنده حق فسخ هر وقت بخواهد می‌تواند از حق فسخ خود استفاده کند.

2- در صورتی‌که در قرارداد شرط شده باشد تأخیر در پرداخت هر کدام از چکها موجب حق فسخ برای فروشنده است در این حالت درخواست مطالبه چک از طریق محاکم حقوقی می‌تواند دلالت بر ساقط شدن تلویحی دارنده حق فسخ دارد.

3- دارنده حق فسخ باید دادخواست خود را در چارچوب تأیید حق فسخ تقدیم نمود و نمی‌توان تقاضای فسخ قرارداد را از طریق محکمه بنماید چرا که فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از طریق دادگاه درخواست اعمال آن را نمود.

4- الزامی به تقدیم دادخواست تأیید فسخ نیست مگر آنکه بخواهید از آثار آن به‌صورت همزمان استفاده نمایید مثلاً استرداد ثمن را نیز بخواهید.

5- دادخواست تأیید فسخ می‌بایست تحت عنوان دادخواست مجزی و جداگانه‌ای در دادگاه حقوقی، تقدیم گردد مگر آنکه…

درضمن دفاع در قبال دعوی دیگری، استناد به فسخ نمایید که در این صورت نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه نیست.

2- خیار رویت و تخلف از وصف:

گاهی کسی مورد معامله ندیده است و با توجه به توصیفاتی که از مال توسط فرد دیگری ارائه می‌شود حاضر به انجام معامله می‌شود.

مثلاً علی که در خارج از ایران بسر می‌برد، قصد انعقاد مبایعه‌نامه را با حسن دارد.

و به اعتبار توصیف حسن راجع ویژگی‌ها و اوصاف ملک خود، قرارداد‌ی منعقد می‌کند بعد متوجه می‌شود که اوصاف گفته شده وجود ندارد. و ملک او از مرغوبیت خاصی برخوردار است، در این زمان علی می‌تواند از خیار رویت و تخلف وصف استفاده کند.

خیار رویت در چهار حالت ایجاد می‌شود:

خریدار مبیع را ندیده باشد.

خریدار ثمن را ندیده باشد.

فروشنده مبیع را ندیده باشد.

فروشنده ثمن را ندیده باشد.

خیار رویت مختص یک طرف نیست و برای هر یک از خریدار و فروشنده و یا به‌عبارتی هر یک از طرفین قرارداد بیع، ممکن است ایجاد شود.

شاید برایتان جالب باشد که اگر کسی مال خود را ندیده باشد، اما با توصیفات دیگران حاضر به فروش شود و بعداً مشخص شود مال آن توصیفات را نداشته، می‌تواند معامله را فسخ کند.

اگر کسی مالی را قبلاً دیده باشد و با اعتماد به وضعی که قبلاً دیده حاضر به انجام معامله شود، اما مشخص شود مال مشخصات قبلی را ندارد، می‌تواند از خیار رویت استفاده کند.

3- خیار غبن

غبن به معنای فریب دادن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی به معنی عدم تعادل بین ارزش واقعی ملک و ارزش تعیین شده، که منجر به اختلاف بین خریدار و فروشنده یا طرفین قرارداد گردد.

اگر فردی، مالی را به دیگری بفروشد یا مالی را از دیگری بخرد و از جهت ارزش , و شرایط مربوط به قیمت مورد معامله، مغبون (ضرر) کند به‌عبارتی کسی که مغبون شود، ارزان بفروشد و یا گران بخرد.

1- به کسی که در اثر وجود غبن در معامله متضرر شده (مغبون) می‌گویند.

به فردی که طرف مقابل خود را (خریدار) مغبون کرده و در اصطلاح مغبون کننده (غابن) می‌گویند.

حق فسخ معامله به موجب خیار غبن از اختیاراتی است که قانون‌گذار در عقد قرار داده است و طرفین می‌توانند این حق را اعمال و یا از آن صرف نظر کنند.

حق مغبون (ضررکننده)

مغبون، بعد از علم به غبن، به دو طریق می‌تواند، حق خود را اعمال نماید.

الف: معامله را کلا فسخ نماید.

ب: با أخذ تفاوت قیمت، رضایت خود را نسبت به معامله اعلام نماید.

شرایط خیار غبن:

معیار غبن قیمت زمان وقوع قرارداد و معامله است بنابراین اگر بر اساس تورم و شرایط اقتصادی و… قیمت معامله افزایش پیدا کند مشمول غبن نمی‌شود به‌منظور تشخیص میزان غبن، قاضی مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می‌دهد.

خیار غبن تنها به یک طرف تعلق ندارد بلکه طرفین در صورت فریب می‌توانند از آن استفاده و معامله را فسخ کنند.

علم و اطلاع واقعی مغبون (زیان دیده) از قیمت واقعی ملک، موجب از بین رفتن خیار غبن می‌باشد بنابراین مغبون در حین معامله نباید قیمت واقعی مورد معامله را بداند.

قانون مدنی معیار معینی برای تعیین غبن فاحش یا افحش در نظر گرفته نشده است، اما اگر صاحب مال ادعا کند که مال مورد نظر غبن فاحش یا افحش دارد می‌تواند پس از اثبات این امر در دادگاه صالح و ارجاع امر به کارشناس، ادعای خود را اثبات نماید.

در این موارد ذیل، خیار غبن راه ندارد:

– مغبون آگاه به قیمت واقعی مورد معامله باشد.

– جمله‌ای اسقاط کافه خیارات و لو خیار غبن فاحش در قرارداد، قید شده باشد.

اسقاط به معنای از بین بردن، کافه به معنای همه و تمام است. در مورد خیار هم متوجه شدیم که به معنای اختیار فسخ معامله است.

• طبق ماده‌ی 448 قانون مدنی

سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در قرارداد شرط کرد.

² نکته

آیا درج عبارت اسقاط کافه خیارات باعث اسقاط خیار غبن است؟

درج عبارت اسقاط کافه خیارات و لو فاحش بل افحش در قرارداد‌ها موجب سقوط، خیار غبن طرفین معامله می‌گردد

و لکن عده‌ای عقیده دارند اگر شخص به گمان غبن متعارف، خیار غبن خود را ساقط نماید، غبن افحش (غبن غیر قابل چشم پوشی) ساقط نمی‌شود. منظور از غبن افحش، ضرر و زیانی است که عرفاً قابل چشم پوشی نباشد.

تفاوت غبن فاحش و افحش:

غبن فاحش: حدودا یک پنجم، کمتر از قیمت واقعی مورد معامله است به‌طور مثال ملک یک میلیارد تومانی به قیمت زیر هشتصد میلیون تومانی، فروخته شود.

غبن افحش: میزان مغبون شدن، بیشتر از غبن فاحش است مثلاً نصف قیمت

عملاً در دادگاه‌ها تفاوتی بین غبن فاحش و افحش قائل نیستند.

• وفق ماده 417 قانون مدنی

در صورتی‌که این غبن موجب وارد شدن ضرر گردد، عرفاً قابل مسامحه و اغماض نباشد و به‌عبارتی فاحش باشد، هریک از متعاملین، پس از علم به غبن، می‌تواند معامله را فسخ کند.

• ماده 418 قانون مدنی

اگر مغبون، در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است؛ خیار فسخ نخواهد داشت.

در عقودی که تعادل ارزش عوضین، مهم نیست مثل عقد هبه و صلح محاباتی و… (تعادل ارزش مورد معامله از دو طرف رعایت نشده) خیار غبن جاری نمی‌شود

امکان دارد مغبون، با لفظ واعمال و حرکات خود، حقوق مربوط به خیار غبن خود را ساقط نکرده باشد مثلاً بداند خیار غبن دارد با وجود این، مورد معامله را تحویل بگیرد و یا تتمه حساب را پرداخت کند.

مغبون در مدت عرفی خیار غبن خود را اعمال نکند (مثلاً حدودا ظرف 30 یا 40 روز از تاریخ اطلاع اعمال کند) (مدت 3ماه بیشتر بنظر می‌رسد، مدت عرفی نیست)

اگر فردی بخاطر شرایط اضطراری و… ناچار به خرید، مورد معامله شود، خیار غبن ندارد.

از بعضی از اشخاص با توجه به نوع شغل و میزان اطلاعاتشان، مغبون شدن براحتی پذیرفته نمی‌شود مثل مشاورین املاک و یا کارشناس قیمت‌گذاری اموال غیر منقول و یا منقول و…

مراحل استفاده از خیار غبن:

کسی که در معامله مغبون شده (زیان دیده)، در ابتدا می‌بایست…

با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراتب اعلام فسخ خود را به جهت خیار غبن به طرف مقابل (فروشنده) اعلام نماید.

النهایه مبادرت به تقدیم دادخواست تأیید و اعلان فسخ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک؛ بنماید، سپس دادگاه با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، حکم به تأیید و اعلان فسخ می‌نماید.

خیار غبن فوری و فوریت آن:

مغبون بعد از علم به مغبون شدن، باید فورا خیار غبن خود را اعمال کند.

خیار غبن در چه عقودی وجود دارد:

خیار غبن، یکی از خیاراتی است که فقط مختص عقد بیع نمی‌باشد و ممکن است در عقودی دیگر (به غیر از هبه وصلح که صرفاً تعیین مبلغ، بر مبنای مسامحه می‌باشد) نیز وجود داشته باشد.

خیارغبن در کلیه معاملات معوض (مثل اجاره و خرید و فروش و… )که در آن تعادل ارزش وقیمت عوضین مهم است وجود دارد ولی در معاملات غیر معوض (هبه وصلح محاباتی و…..) وجود ندارد…

آیا با پرداخت تفاوت قیمت خیار غبن ساقط می‌شود؟

اگر شخصی که طرف معامله‌ی خود را متضرر کرده است تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود. مگر شخص متضرر به گرفتن تفاوت قیمت رضایت شود.

4- خیار عیب

گاهی اتفاق می‌افتد که شخصی مالی را معامله می‌نماید و پس از معامله متوجه می‌شود که مالی که خریداری نموده سالم نیست و به اصطلاح معیوب است.

در چنین مواردی قانونگذار برای تضمین حقوق متضرر از معامله، اختیار فسخی را پیش‌بینی نموده که به خیار عیب مشهور است.

دارنده خیار عیب می‌تواند…

1- مال معیوب را به همان شکل بپذیرد و ارش (تفاوت قیمت مال سالم و معیوب- بگیرد.

2- معامله را فسخ نماید.

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که عیب، مخفی بوده و در زمان انجام معامله موجود باشد.

عیب مخفی، عیبی است که…

مشتری در زمان انجام معامله از وجود آن آگاه نبوده، چه این عیب واقعا پنهان باشد یا مشتری متوجه آن نشده باشد.

5- خیار تدلیس

خیار تدلیس در لغت به معنی فریب و نیرنگ است.

• طبق ماده 438 قانون مدنی،

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

شرایط تحقق آن:

هرگاه یکی از طرفین معامله یا قرارداد، با عملیات فریبکارانه از جمله اینکه…

1- عیبی که در ملک یا مال وجود دارد، بپوشاند.

مثال: ماشینی فروخته شده باشد که قبلاً واژگون شده باشد (چپی) ولکن فروشنده آن را مخفی نموده باشد.

2- یا وصف و امتیاز غیر واقعی و موهومی، مربوط به ملک یا مال را بیان کند و یا بنحو بنمایاند.

(منظور نشان دهد)

مثال: فروشنده با عملیاتی روی فرشی قدیمی، آن را متعلق به دوره ناصرالدین شاه قلمداد کند و بعداً مشخص شود فرش مال آن دوره نبوده و عملیات او موجب فریب خریدار شود.

و این عملیات فریبکارانه، موجب فریب طرف مقابل شود و در نتیجه آن خریدار و معامله کننده، تصمیم و رغبت بر خرید و یا انعقاد قرارداد بگیرد و بدین‌وسیله، دچار خسران مالی و ضرر شود، کسی که متضرر شده (ذینفع) حق فسخ قرارداد را دارد.

²نکته بسیار مهم

اگر فریب دهنده تمام حقیقت را بیان ننماید و پنهان نماید باز تدلیس نموده، و از طرفی اگر عملیات فریبکارانه توام با استفاده از وسایل متقلبانه باشد (مثلاً فریب دهنده به‌منظور فریب طرف مدرکی را جعل نماید) ممکن است فرد به اتهام جرم کلاهبرداری، تحت تعقیب قرار گیرد.

²نکات بسیار مهم در خیار غبن:

1- به‌موجب ماده ۴۴٠‏قانون مدنی خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.

این جمله بدین مفهوم می‌باشد که فرد متضرر، به محض آنکه متوجه تدلیس و فریب شد باید حق فسخ خود را به طرف مقابل اعلام نماید، در غیر این‌صورت امکان دارد، خیار تدلیس ساقط می‌شود.

² نکته:

منظور از فوریت، فوریت عرفی (حدودا 1 ماه تا 40 روز از تاریخ اطلاع) است یعنی صاحب حق فسخ، در اسرع وقت، پس از اطلاع از تدلیس، حق خود را اعمال کند.

خیار تدلیس قابل اسقاط نیست.

2- اگر در قرارداد شرط شده باشد، اسقاط کافه خیارات از طرفین بعمل آمده باز خیار تدلیس از بین نمی‌رود، چرا که اگر از بین برود برخلاف نظم عمومی است.

3- طرفین قرارداد نمی‌توانند، خیار تدلیس را در ضمن معامله و یا به‌موجب قرارداد جداگانه ساقط نمود، چرا که بر خلاف نظم عمومی است مگر بعد از آنکه فریب خورده متوجه فریب شد، خود از حق خود صرفنظر کند و یا حق فسخ خود را به ترتیبی ساقط نماید.

4- عملیات فریبکارانه، باید قبل از انجام معامله صورت گرفته باشد تا طرف دیگر بر مبنای آن رضایت به معامله پیدا کند و معامله را منعقد کند.

5- خیار تدلیس ممکن است در عقود معوض (مثل بیع و اجاره و… طرفین پول و مالی از بابت آن رد و بدل می‌کنند) و عقود مجانی (مثل هبه و.. عقود مجانی عقودی هستند که طرفین قصد مجانی بخشیدن مالی را دارنند) جاری می‌شود.

6- خیار تدلیس صرفاً متعلق به یک طرف قرارداد نیست و هر یک از طرفین عقد در صورت وجود تدلیس، حق فسخ قرارداد را دارند.

7- دارنده خیار فسخ می‌بایست همزمان با دادخواست تأیید فسخ به جهت خیار تدلیس، دادخواست استرداد وجه و ثمن پرداختی را به محکمه تقدیم نماید در غیراین‌صورت محکمه حکم به استرداد ثمن معامله (وجوه پرداختی از ناحیه خریدار) را نمی‌دهد.

8- در صورت صدورحکم به تأیید فسخ به جهت خیار تدلیس، این حکم جنبه اعلامی دارد یعنی نیاز به صدور اجراییه ندارد.

9- در خیار تدلیس حتماً باید عملیات فریب کارانه موجب رغبت و فریب طرف مقابل گردد، حال اگر طرف با علم به عملیات فریبکارانه طرف بازهم با وی قرارداد منعقد نماید، حق فسخی به جهت خیار تدلیس برای وی وجود ندارد.

10- بمنظور استرداد ثمن معامله الزاماً باید اول فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس را محکمه رسیدگی و اثبات گردد و سپس دادگاه نسبت به استرداد وجه ثمن پرداختی، رسیدگی نماید.

11- دارنده خیار فسخ در جهت برخورداری از حق فسخ خود بدواً می‌بایست اظهارنامه‌ای از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، برای طرف مقابل قرارداد، ارسال نمایید سپس دادخواست تأیید فسخ به دادگاه محل وقوع ملک (در صورت که مورد معامله ملک باشد) به محکمه تقدیم نماید.

خیار تدلیس در قانون مجازات اسلامی.

لازمه تدلیس از نظر کیفری اغفال با صحنه سازی‌های متقلبانه است که دیگری را فریب داده و وجه یا مالی را به نفع خود یا دیگری تحصیل کرده است.

به نظر می‌رسد که این جرم از نظر عنوان مجرمانه از صور جرم کلاهبرداری باشد تدلیس در معاملات در ماده‌ای از قانون مجازات اسلامی جرم انگاری شده است و از آنجا که در اثر تدلیس کارمند یا کسی که مامور انجام معامله دولتی است موجبات ضرر و زیان دولت را فراهم می‌کند لذا قانون‌گذار تدلیس را در باب جرائم مالی کارمندان علیه دولت و ملحق به جرایم اختلاس کرده و مورد حکم قرارداده است.

ماده 1 قانون تشدید مرتکبین و ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری

5- خیار تبعض صفقه

از نظر لغوی باید گفت تبعض به معنای جزء جزء شدن و صفقه نیز به معنای معامله و داد و ستد است.

در تعریف خیار تبعض صفقه می‌توان گفت اختیار فسخی است که در صورت باطل بودن عقد نسبت به بخشی از کالا، برای دریافت کننده‌ی کالا یا ملک ایجاد می‌گردد.

به‌عبارت دیگر هر گاه مالی به دیگری فروخته شود و سپس به جهاتی مشخص شود که عقد بیع نسبت به بخشی از آن مال باطل بوده، خریدار می‌تواند بخش صحیح معامله را نیز فسخ نماید و این فسخ به استناد خیار تبعض صفقه انجام خواهد شد.

زمانی که معامله نسبت به بخشی از معامله باطل باشد، شخص دو راه حل دارد:

1- بخش صحیح معامله را فسخ نماید.

2- بخش صحیح معامله را پذیرفته و بهای بخش باطل را استرداد نماید.

خیار تبعض صفقه ویژه‌ی بطلان عقد نسبت به بعض مبیع نیست و در هر مورد که عقد نسبت به بخشی از مورد معامله منحل شود قابل اجراست. این انحلال می‌تواند به صورت انفساخ، فسخ، بطلان و یا أخذ به شفعه باشد.

6- خیار تخلف شرط

گاهی در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرط و شروطی را به نفع یکی یا هر دو طرف قرارداد، تعیین می‌کنند.

به فردی که شرط به نفع اوست مشروط‌له می‌گویند.

و به کسی که شرط بر علیه اوست، مشروط‌علیه می‌گویند.

بنابراین شروطی که در ضمن قرارداد، درج می‌شود ممکن است در چارچوب شروط ذیل قرار گیرد که در ذیل به شرح و بسط آن می‌پردازم…

– شرط صفت

– شرط نتیجه

– شرط فعل

شرط صفت

– اگر شرط در مورد کمیت یا کیفیت مورد معامله باشد شرط کیفیت می‌گویند.

– در این حالت، کسی که شرط به نفع او شده با استناد به خیار تخلف شرط می‌تواند معامله را فسخ نماید.

بطور مثال: شرط شود ملک مورد مشارکت دارای فلان مساحت باشد.

شرط نتیجه

– اگر نتیجه‌ی یک عقد یا یک ایقاع ضمن معامله شرط شود.به این‌گونه شروط، شرط نتیجه می‌گویند.

² نکته

– اگر تحقق شرط در حین انعقاد قرارداد ممکن نبوده و یا به دلایلی انجام شرط غیر مقدور گردد، کسی که شرط به نفع او شده می‌تواند معامله را فسخ نماید.

– مثلاً اگر کسی ضمن عقد مشارکت در ساخت، به سازنده وکالت در انجام امور اداری و انتقال سند را بدهد و بعد مشخص شود سازنده به دلایل قانونی امکان قبول وکالت را به دلیل محجوریت نداشته، وی می‌تواند از فسخ استفاده کند.

شرط فعل

– اگر انجام یا ترک عملی بر یکی از طرفین یا هر دو شرط شود. به این‌گونه شروط شرط فعل می‌گویند.

– اگر ضمن عقد مشارکت، مالک متعهد شده با سازنده در زمینه ساخت و ساز همکاری نماید و مباشرت وی هم شرط باشد وامکان تفویض آن به دیگری هم مقدور نباشد و متعاقباً مالک همکاری نکند سازنده می‌تواند اگر الزام سازنده ممکن نباشد از حق فسخ خود استفاده کند.

7- خیار تفلیس

گاهی یه فرد دچار حالت افلاس و ورشگستگی می‌شود در این صورت…

• مطابق ماده‌ی 380 قانون مدنی، بیان می‌نماید

که در صورتی‌که یکی از طرفین دچار حالت افلاس شود، طرف دیگر می‌تواند با شرایط زیر و با استفاده از خیار تفلیس، معامله را فسخ کند:

1- شخص به حکم دادگاه مفلس ورشگسته شناخته شود.

2- مبیع به مشتری تسلیم نشده باشد یا اگر تسلیم شده عین آن نزد مشتری باقی باشد یعنی تلف یا فروخته نشده باشد.

3- ثمن و بهای معامله پرداخت نشده باشد.

4- ثمن مال کلی در ذمه باشد. مانند پول.

8- خیار تعذر تسلیم

اما شرایطی برای یکی از طرفین معامله ایجاد می‌شود که نمی‌تواند مورد معامله را تسلیم کند و به‌عبارتی تسلیم مورد معامله از سوی او متعذر و متعسر (سخت) می‌گردد.

در این شرایط اجبار طرف دیگر به ماندن در معامله خلاف عدالت است. چرا که ممکن است شرایط برای تسلیم مال هیچ گاه فراهم نگردد بنابراین قانون برای جلوگیری از ورود خسارت بیشتر به چنین شخصی اجازه‌ی فسخ معامله را، با استفاده از خیار تعذر تسلیم داده است.

اسقاط خیارات در چه صورت امکان دارد؟

اسقاط به معنای از بین بردن، کافه به معنای همه و تمام است. در مورد خیار هم متوجه شدیم که به معنای اختیار فسخ معامله است.

• طبق ماده‌ی 448 قانون مدنی

سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می‌توان در قرارداد شرط کرد.

دو رویه متفاوت محاکم:

رویه اول: در رویه قضایی، عده‌ای از قضات با توجه به عموم و اطلاق، در صورت درج شرط اسقاط کافه خیارات، به درخواست شما ترتیب اثر نمی‌دهند.

بنابراین در صورت خرید مال معیوب، و درج شرط اسقاط کافه خیارات شما نمی‌توانید از خیار عیب استفاده کنید.

رویه دوم: عده‌ای دیگر از قضات با توجه، به اسقاط شرط کافه خیارات در بعضی از خیارات قانونی ترتیب اثر نمی‌دهند.

بطور مثال می‌گویند با درج شرط اسقاط کافه خیارات، بازهم خیار تدلیس، تفلیس و تعذر تسلیم ساقط نمی‌شود.

در خصوص خیار غبن نیز عقیده‌ای متفاوتی وجود دارد بعضی اعتقاد دارند اگر شخص به گمان غبن متعارف، خیار غبن خود را ساقط نماید، غبن افحش (غبن غیر قابل چشم پوشی) ساقط نمی‌شود.

منظور از غبن افحش، ضرر و زیانی است که عرفاً قابل چشم پوشی نباشد.

² نکاتی در باب فسخ

– فسخ معامله می‌تواند با هر لفظ یا فعل یا انجام یک عمل انجام شود. به‌طور مثال شما اظهار خود را مبنی بر فسخ اعلام کنید و یا با رفتاری فسخ خود را نشان دهید.

– در رویه‌ی قضایی برای فسخ معامله باید ابتدا برای طرف معامله اظهارنامه‌ای ارسال شود و سپس دادخواستی به خواسته‌ی تأیید فسخ معامله تقدیم دادگاه شود.

– دعوای فسخ معامله یک دعوای مالی است.

– اگر هر دو طرف معامله اختیار فسخ داشته باشند و یکی از آنها معامله را فسخ کند اما دیگری معامله را تأیید کند، معامله منفسخ می‌شود.

– اگر کسی خانه‌ای را از دیگری خریداری کند و سپس خانه را به دیگری اجاره دهد، سپس فروشنده عقد بیع را فسخ کند، عقد اجاره فسخ نمی‌شود. مگر اینکه مشتری از اجاره دادن ملک منع شده باشد.

3- منفسخ یا انفساخ

منفسخ یا انفساخ به معنی از بین رفتن قهری و خودبخودی قرارداد در اثر وقوع یک رویداد (مندرج در قانون) یا با توافق طرفین (در صورت حصول شرایط خاصی) ایجاد می‌گردد.

که به این شرط اخیر، شرط فاسخ هم می‌گویند.

انفساخ ممکن است در اثر حکم قانون و یا با توافق طرفین حاصل گردد.

اقسام انفساخ:

انفساخ، به اعتبار نقشی که اراده در ایجاد سبب دخالت دارد، به دو دسته تقسیم می‌شود.

الف- انفساخ گاهی به حکم قانونگذار صورت می‌گیرد به‌طور مثال:

1- انفساخ به جهت حادثۀ طبیعی یا فورس ماژور

بطور مثال:قاعدۀ تلف مبیع پیش از قبض و سایر مواد قانون مدنی ۳۸۷، ۴۸۳، ۵۲۷، ۵۵۱، ۶۴۹ و …

2- انفساخ در اثر زوال شخصیت حقوقی یکی از طرفین قرارداد

بطور مثال انحلال همۀ قراردادهای جایز، دراثر فوت یا حجر یکی از دو طرف آن و مواد ۶۷۸، ۵۵۱، ۵۳۰، ۹۵۴، ۶۲۸ و …

ب- انفساخی که با تراضی و توافق طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد می‌شود.

قانون مدنی، در خصوص سکوت نموده.و صرفاً به بیان مصادیقی ازآنها پرداخته

² نکاتی در باب انفساخ

– انفساخ بر خلاف فسخ نیاز به اعلام به طرف مقابل ندارد ولکن بهتر است به شیوه ذیل به طرف اطلاع دهید.

مراتب انفساخ از طریق شماره تلفن همراه…………………… به طرف اطلاع داده می‌شود.

– شرایط بعد از انفساخ را در قرارداد پیش‌بینی کنید

بطور مثال:

به محض برگشت چک، فروشنده حق تصرف در ملک فروخته شده را دارد یا می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد.

یا حق وصول و دریافت چک را نخواهد داشت.

– در محکمه بجای دادخواست تنفیذ انفساخ، می‌بایست دادخواست تأیید انفساخ تقدیم محکمه نمود چرا که انفساخ، قهری صورت می‌گیرد و نیاز به تأیید ندارد.

– بعد از انفساخ قرارداد، نمی‌توان با توافق، به آن اعتبار داد مگر توافق جدید صورت گیرد.

شرط انفساخ ناظر به آینده است و در گذشته اثر ندارد.

در فرض انفساخ نیاز به تقدیم دادخوست تأیید انفساخ نیست چرا که انفساخ اثر قهری دارد و می‌توان از آثار آن استفاده نمود ولکن اگر طرف مقابل به قرارداد استناد نمود شما می‌توانید متقابلا دادخواست تأیید انفساخ داد.

مفهوم لغوی بطلان

بطلان به معنی باطل شدن، فاسد شدن، ضایع شدن و از کار افتاد.ن

اصولاً اصل بر صحت کلیه قرارداد‌های منعقده از جمله بیع است و کسی که مدعی بطلان قرارداد است، باید ادعای خود را اثبات نماید.

قرارداد‌ها از جمله بیع دردو حالت، باطل می‌گردد.

1- برخلاف قوانین و مقرارت قانونی، تنظیم گردد.

2- شرایط اساسی مربوط به صحت قرارداد، رعایت نشود.

بطلان قرارداد‌ها از حیث آثار بر دو قسمت تقسیم می‌شود.

انواع بطلان	آثار
بطلان مطلق:	در مقابل بطلان نسبی است و در این‌گونه قراردادها به جهت عدم رعایت شرایط اساسی صحت قراردادها از جمله موضوع ماده 190 قانون مدنی و یا عدم رعایت تشریفات خاص معامله، آن باطل می‌گردد در موارد بطلان مطلق، و لو با رضایت طرفین آن قرارداد، معتبر نیست بطور مثال: معامله با فرد مجنون یا صغیر غیر ممیز
بطلان نسبی	در بطلان نسبی سرنوشت عقد در دست طرفین قرارداد است و اگر طرفین قرارداد بخواهند می‌توانند آن عقد را حفظ کنند یا باطل کنند منظور از بطلان نسبی همان قراردادهای قابل ابطال است. بطور مثال: معامله فضولی که از ناحیه اصیل قابل ابطال است –معامله با صغیر غیر ممیز از ناحیه قیم قابل ابطال است

تفاوت بطلان با ابطال معامله چیست؟

 

بطلان

ابطال

بطلان قرارداد به معنی این است که… کل قرارداد را از ابتدا زایل می‌کند، و توافق طرفین موجب صحت آن قراردادها نمی‌شود بنابراین چنانچه تعهداتی انجام گرفته باشد آن تعهدات در زمره مسئولیت قراردادی قرار نمی‌گردد مثل معامله با مجنون دائمی

دعوی ابطال مربوط به موردی است که… ابطال به معنای باطل کردن و ناظر بر اسناد است معامله به لحاظ نداشتن شرایط خاصی، قابل ابطال است و ذینفع می‌تواند معامله را تنفید کند یا آن را رد کند مثل معامله فضولی دعوای بطلان ناظر است به مواردی مثل مواد 353-348 قانون مدنی و مواردی که معامله شرایط صحت را فاقد بوده و از این جهت معامله قابلیت ابطال را دارد خواسته ابطال مربوط به مواردی است که معامله به لحاظ فضولی یا معامله افراد غیر رشید موضوع ماده 1214 قانون مدنی مورد تنفیذ قرار نمی‌گیرد و ابطال می‌‌شود و به تعبیر دیگر معاملات یا باطل‌اند یا قابل ابطال.

قرارداد بیع به چه عللی می‌تواند باطل یا ابطال گردد؟

مستحق للغیر بودن	در صورتی‌که مبیع مستحقق للغیر (متعلق به دیگری) در‌آید می‌توان بطلان قرارداد را، از محکمه خواست.
علت صوری بودن	در صورتی‌که هدف و نیت اصلی طرفین قرارداد از تنظیم بیع، چیزی غیرخرید و فروش اعم از دریافت وام وتسهیلات یا ضمانت و… باشد قرارداد بیع باطل می‌باشد چون طرفین از ابتدا قصد انعقاد قرار داد بیع را نداشته انند به جهت عدم تطابق قصد طرفین معامله باطل است.
عدم اهلیت طرفین	طبق ماده 190 قانون مدنی یکی از ارکان اصلی عقد، داشتن اهلیت طرفین عقد است چنانچه یکی از طرفین قرارداد اهلیت نداشته باشند می‌توان بطلان قرارداد را از محکمه خواست.
علت فضولی بودن	اگر شخصی مال متعلق به دیگری را به عنوان مال خود بفروشد، مالک می‌تواند آن معامله فضولی را رد کرده و ابطال آن را از محکمه بخواهد.
فقدان قصد معامله:	اگر قرارداد بیع در حال مستی، بیهوشی، خواب و مجنون بودن معامله به قصد فرار از دین و به‌صورت صوری (اکر صوری بودن احراز نشود باطل نیست. معامله با اشخاص محجور اعم از مجنون و… باشد می‌توان حسب مورد اعلام بطلان آن را از محکمه خواست یا تقاضای ابطال آن را بنماییم.
در معامله‌ای که شروط باطل باشد	اگر در قرارداد بیع شروط باطل قید شود که تسری به عقد کند موجب بطلان عقد می‌شود.

² نکاتی در این باب…

1- می‌بایست عنوان دادخواست در مورد بطلان، تأیید اعلان بطلان قرارداد بیع را از محکمه درخواست نمود و دادگاه در مورد قراردادهای باطل، دادگاه هیچ نقشی جز اعلام واقعیت ندارد…

2- دعوای تأیید و اعلام بطلان قرارداد بیع در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌گردد. و از جمله دعاوی مالی محسوب میگردد.رای دادگاه در این خصوص جنبه اعلامی دارد نه انشایی.

3- در فرض بطلان قرارداد، اگر اقداماتی از ناحیه خریدار نگرفته باشد که فبها (می‌توان بطلان قرارداد را خواست) در غیر این‌صورت باید مقدماتی را فراهم گردد.

4- درصورتی که قرارداد بیع باطل گردد این به معنی این می‌باشد که قرارداد بیعی از ابتدا تحقق پیدا نکرده که حال بتوان حسب مفاد قرارداد الزام متعهد را به تعهد خواست و مطالبات قراردادی را نمی‌توان خواست و سازنده باید اجرت‌المثل زحمات خود (وحدت ملاک ماده 362 قانون مدنی) و خسارات وارده را خواست ولکن رویه عمل یآن است که مبنای استحقاق سازنده را مبالغی می‌داند که سازنده در قرارداد تعهد نموده.

ضمناً می‌توان خلع ید خریدار را خواست.

5- خریدارخسارات وارد به خود را، می‌توان حسب قواعد عمومی قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی بخواهد.

شرایط ابطال مبایعه نامه/+کاربردی/

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی  وکیل قرارداد  و  وکیل حقوقی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

09120170676 –  09123439500