رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی/نکات مهم و کلیدی

رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی/نکات مهم و کلیدی

الزام به تنظیم سند رسمی در قانون ایران از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد؛ چرا که وفق قانون برای انجام معاملات می توان از دو سند عادی ( سند عادی: سندی است که رسمی نباشد و حداقل امضاء داشته باشد و تنها سند عادی که بدون امضاء سندیت دارد دفتر تجارتی تاجر است. ) و سند رسمی (سند رسمی: سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی، تهیه و تنظیم شده است) استفاده کرد.

هر چند برخی موارد مانند معاملات مربوط به کشتی هستند که این چنین معامله ها، تعهد ها و یا قرارداد ها تنها با تنظیم سند رسمی، محقق می گردد، و در نتیجه معامله یا قرارداد تنها با تنظیم سند رسمی معتبر شناخته می شوند.

بنابراین لازم دیدیم که در نوشته پیش رو به اهمیت تنظیم سند رسمی بپردازیم و الزام به تنظیم سند رسمی و مراحل الزام به تنظیم سند را به طور کامل و خلاصه در اختیار شما خواننده عزیز قرار دهیم.

الزام به تنظیم سند رسمی:

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی، خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت طی یک سند عادی صورت می پذیرد.

با این حال، هر مالکی باید نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کند تا مالکیت خود بر بر مالش را استوار کند و از مزایای سند رسمی بهره‌مند گردد.

حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد چرا که تنظیم سند رسمی انتقال، تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست.

 از جمله آثار قولنامه یا سند عادی، تعهد به تنظیم سند رسمی می باشد و چنان چه فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود، الزام به تنظیم سند رسمی ( الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی مالی است. و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک می باشد.) انتقال ملک را از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضائی از دادگاه بخواهد.

راه های الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی:

برای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده دو راه وجود دارد.

راه حل اول: خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه ی مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.

در این حالت خواهان تنظیم سند رسمی، باید در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور مالکِ رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه دریافت کند تا بدین وسیله مشخص گردد که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است. تا اگر برای خریدار حق فسخ و خسارتی از این جهت پیش بینی شده باشد، بتواند حق فسخ خود را اعمال کند و خسارت خود را دریافت کند.

راه حل دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.

در این حالت ابتدا باید خریدار طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص در دفترخانه مشخص شده در اظهارنامه حاضر شود. در نتیجه اگر فروشنده بدون دلیل موجه در زمان مقرر در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور وی را از دفترخانه بگیرد تا در صورت عدم حضور دوباره فروشنده برای تنظیم سند رسمی، دادگاه حکم تنظیم سند را صادر نماید و دفتر اسناد رسمی طبق دستور دادگاه اقدام به تنظیم سند نماید

رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی

تاريخ رسيدگي : ..........  شماره دادنامه : ........  مرجع رسيدگي : شعبه سوم 
ديوانعالي كشور  
خلاصه جريان پرونده : 
در تاريخ .. آقاي رحيم دادخواستي به طرفيت آقاي حسين به خواسته صدورحكم 
بر ابطال سند شماره ..... دفتر اسناد رسمي شماره .. قائم شهر به شعبه
 دوم دادگاه حقوقي ....آن شهرستان تسليم وتوضيح داده خوانده دو قطعه زمين ملكي 
متصرفي مرا به موجب سند فوق خريداري كرده وبعد ازمدتي به موجب سند عادي مورخ
 ..... به اينجانب انتقال قطعي داده چون سند رسمي هنوز به قوت خود باقي است
 وممكنست در آينده ايجاد مشكل كند تقاضاي صدور حكم به شرح فوق را داردخوانده 
به شرح لايحه تقديمي ضمن اعتراض به بهاي خواسته پاسخ داده خواهان اين دعوي را
 قبلا" طرح نموده كه به موجب دادنامه شماره ........ شعبه دوم دادگاه شهرستان
 ساري حكم بررد دعوي صادرشده وموضوع مشمول اعتبار امر مختوم است وطرح مجدد 
دعوي وجه قانوني ندارد وتقاضاي رددعوي را مي نمايد .دادگاه با پذيرش ايراد 
امر مختومه بودن موضوع به استناد بند 4 قانون آيين دادرسي مدني حكم بررد دعوي 
صادر مي نمايد .خواهان درخواست تجديد نظر نموده ودادگاه حقوقي يك قائم شهر به
 لحاظ اين كه خوانده به تقديم خواسته اعتراض نموده ودادگاه مكلف بوده قبل از 
رسيدگي ماهوي به اعتراض وي رسيدگي كند . 
دادنامه معترض عنه را فسخ وپرونده را جهت اقدام لازم اعاده داده است .

خواهان در جلسه دادرسي بهاي خواسته را ...... ريال تعيين كرده وبه همين لحاظ قرار 
عدم صلاحيت صادر وپرونده به دادگاه حقوقي يك قائم شهر ارسال داشته در اين مرحله 
آقاي محمد رضا وكيل دادگستري به وكالت از خواهان وارد دعوي شده ودر توجيه خواسته
 وي اظهار داشته نوشته سال .... يك اقرار نامه وتعهد جديد است كه مورد ترافع وحكم 
قرار نگرفته تا مشمول قاعده امر مختوم باشد نوشته وتعهد قبلي كه اساس احكام صادره
 قبلي بوده قبل از اظهار نظر ديوانعالي كشور وهنگام پرونده در آن مرجع به علت 
انعقاد قرار داد جديد تقاضاي مختومه شدن پرونده گرديده وخوانده باتعهد جديد به
 دفتر خانه اعلام نموده كه سندمورد دعوي را باطل كرده است لذا سبب دعوي دوم كه
 حق مورد ترافع از آن ناشي مي شود سند سال 62 مي باشد خوانده پاسخي به دعوي نداده
 ودر جلسه رسيدگي حاضرنشده دادگاه در تاريخ ... به صدور حكم بر ابطال سند 
مورد دعوي اظهار عقيده مي نمايد واين شعبه برابر دادنامه شماره ........
در مقام رسيدگي به اعتراض خوانده نظريه را مورد تنفيذ قرارداده پس از اعاده 
پرونده در تاريخ ..... خاتمه رسيدگي اعلام وبه لحاظ اين كه خوانده نسبت به 
مستند دعوي انكار وتكذيبي به عمل نياورده واحكام صادره قبلي كه مورد استناد 
وي قرار گرفته قبل از تاريخ تنظيم سند مورخ .... صادر شده وبه موجب آن خوانده
 صريحا" به بطلان سند موضوع خواسته وانتقال دو قطعه ملك به خواهان اقرار نموده
 واصالت مستند مذكور به استناد بند 2 قانون مدني وقانون آيين دادرسي مدني محرز 
است حكم بر ابطال سند رسمي موضوع دعوي مي نمايد .
خوانده درخواست تجديد نظر نموده ودادگاه راي صادره را مورد تاييد قرار داده
 وپرونده رسيدگي به اين شعبه ارسال شده لايحه اعتراضيه هنگام شور قرائت مي شود .
هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل  گرديد پس از قرائت گزارش آقاي عضو مميز واوراق 
پرونده مشاور نموده چنين راي مي دهند:

راي :
دادنامه تجديد نظر خواسته شماره .....  صادره از دادگاه حقوقي يك قائم شهر
 با موازين قانوني مطابقت ندارد ودر خور نقض است زيرا سند رسمي 
شماره ....... تنظيمي در دفتر اسناد رسمي شماره دوازده حوزه
 ثبت شاهي سابق ( قائم شهر) دلالت دارد بر اينكه آقاي رحيم دارنده شناسنامه
 شماره .... فرزند غلام رضا تمامي حق اولويت وتصرفي وتبر تراشي ودسترنج زراعتي
 خود را در دوقطعه زمين خشكه زاري و اقعات در قريه پايين رود مشهور /بكريم تپه
 كل خواران به مساحت تقريبي دوازده هكتار محدود به حدود منعكس در سند رسمي در
 تاريخ ..... به آقاي حسين فرزند .... دارنده شناسنامه شماره..... فروخته و
انتقال قطعي داده است وگرچه مندرجات ند عادي مورخ ..... تنظيمي فيما بين 
آقايان حسين ورحيم مشعر است بر اين كه حسين حقوق خود را در دو قطعه زمين مذكور
 ( مورد معامله موضوع سند رسمي شماره ..... در تاريخ..... به 
آقاي رحيم واگذار منتقل كرده است وحتي طي نامه مورخ ......به عنوان دفتر خانه
 اسناد رسمي شماره .... قائم شهر در دفترخانه تنظيم كننده سند رسمي قبلي )
 بعدي مورد معامله موضوع سند رسمي وحتي اقاله معامله موضوع سند رسمي موجب 
ابطال سند رسمي نخواهد بود الااين كه ذي نفع مي تواند به منظور اثبات مالكيت 
فعلي خود ويا الزام طرف به ثبت اقاله معامله ويا الزام به تنظيم سند رسمي 
انتقال اقاله دعوي نمايد ونتيجتا" دعوي خواهان به خواسته ابطال سند رسمي 
انتقال وبه كيفيتي كه اقاله گرديده قابليت استماع نداشته مقتضاي كار صدور 
قرار رد دعوي بوده است واز اينجهت دادنامه تجديد نظر خواسته كه مخالف قانو
 ثبت صدوريافته نقض مي شود وپرونده جهت اتخاذ تصميم قانوني به دادگاه حقوقي
 يك بابل ارجاع مي گردد .

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.