حق کسب و پیشه در قانون جدید
حق کسب و پیشه در قانون جدید، شرایط و الزامات قانونی
حق کسب و پیشه در قانون جدبد ( منظور آخرین قانون-قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376) حذف گردید بنابراین اگر قرارداد اجاره ای تا قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد
فهرست مطالب این مقاله
مفهوم حق کسب و پیشه
| – حق کسب و پیشه حقی است …
که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره ، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شود چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد. بعبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود
بطور مثال : اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید دیگر نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه.. مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد نکته *** در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 باشد ،کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی می شود |
| مبنای قانونی حق کسب و پیشه ، ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد بعبارتی مبناء و منشای ایجاد حق کسب و پیشه، قانون است
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356حق کسب و پیشه و تجارت یک امر اجباری و ناشی از توافق طرفین عقد نمی باشد و توافق برخلاف آن باطل می باشد |
در صورت عدم توافق طرفین بر میزان عودت آن ،براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد . – |
| حق کسب و پیشه قابل توقیف و اسقاط و ضمانت گذاشتن نیست.
دلیل آنکه حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد اجاره قابلیت اسقاط ندارد به جهت آن است که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب)
|
| حق کسب و پیشه مستاجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ممکن است با تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر -یا تغییر شغل تعدی و تفریط و… ساقط شود
– |
| اصل بر این است که مستاجر ، حق انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر..
1. در قرارداد اجازه حق انتقال به غیر قید شده باشد 2. یا مالک متعاقبا رضایت بر انتقال دهد 3. یا مستاجر به دلائلی درخواست تجویز انتقال منافع را از محکمه بدهد و مورد موافقت قرار گیرد |
|
-در صورت توافق طرفین( موجر و مستاجر ) در خصوص قیمت کسب و پیشه ،مطابق توافق طرفین عمل می شود -در صورت عدم توافق طرفین ،کارشناس دادگستری براساس شرایط ذیل ،حق کسب و پیشه را تعیین می کند برابر ماده (11 ) قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1339 میزان حق کسب و پیشه و تجارت ( سرقفلی) براساس عوامل زیر تعیین می شد: |
| انتقال حق کسب و پیشه به دیگری باید با سند رسمی بعمل آید تبصره 2 – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود
|
کسب و پیشه در قانون جدید
به موجب قانون سال ۱۳۷۶ به بعد هر قرارداد اجاره که در خصوص اماکن تجاری منعقد شده باشد، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است .اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.
حق کسب و پیشه چیست
حق کسب و پیشه و تجارت به صورت تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد
در سال ۱۳۷۶ قانون در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که در آن اخذ سرقفلی جایز است، اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است. در نتیجه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری گرفتن سرقفلی جایز اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد.
آیا حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به رسمیت شناخته شده است ؟
با توجه به عنوان بالا این سوال به ذهن می آید آیا مستاجر به استناد این قانون می‌تواند از مستاجر تقاضا حق کسب و پیشه کند؟
حق کسب و پیشه در قانون مذکور رسمیت ندارد در نتیجه به موجب این قانون در قرارداد اجاره‌ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده فقط گرفتن سرقفلی در آن جاری است.
مطالب مرتبط: حق کسب و پیشه بعد از چند سال تعلق می‌گیرد؟
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شوند
- انتقال به غیر: در صورتی که با وجود منع انتقال و فروش، مالک اقدام به این کار نماید.
- تغییر شغل : در صورتی که در سند شغل خاصی مقرر شده باشد و مالک حق و پیشه، بدون اخذ رضایت مالک تغییر شغل نماید کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید .
- تعدی و تفریط :تعدی به معنای تجاوز از حدود است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی، با این توصیف اگر دارنده حق کسب و پیشه نسبت به محل، تعدی یا تفریط نماید، حق او ساقط می‌شود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.
- عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک حق کسب و پیشه می‌تواند ظرف مدت ۱۰ روز، از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید بنابراین مالک ملک ،می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام نماید. در صورت عدم پرداخت مالک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طرف دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.
در قانون سال ۷۶ حق کسب و پیشه در چه مواردی تعلق می‌گیرد
اگر قرارداد اجاره شما قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد،حق کسب و پیشه به شما تعلق می‌گیرد. ولی اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.
تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی
- سرقفلی به فعالیت مستاجر در ملک و اعتبار شخصی او بستگی ندارد. اما حق کسب و پیشه به انجام فعالیت‌های مستاجر در ملک ایجاد می‌شود. و اگر مستاجر در ملک تجاری فعالیتی نداشته باشد این حق برای او شکل نمی‌گیرد.
- انتقال سرقفلی می‌تواند با سند رسمی عادی یا رسمی انجام گیرد ،اما انتقال حق کسب و پیشه فقط از طریق سند رسمی ممکن است .
- حق سرقفلی با توافق طرفین ایجاد می‌شود. اما حق کسب و پیشه به موجب قانون به وجود می‌آید، و نیازی به توافق موجر و مستاجر نیست.
- سرقفلی به طور اصولی قابل انتقال به دیگری است، مگر اینکه در قرارداد اجاره صراحتا شرط شده باشد، اما حق کسب و پیشه اصولاً غیر قابل انتقال به غیر است، مگر اینکه در قرارداد اجاره این اجازه داده شده باشد.
- مبلغ سرقفلی در همان زمان پرداخت به موجر یا زمان اسقاط حق مستاجر مشخص و قطعی است، اما میزان حق کسب و پیشه معلوم نیست ،و در صورت اختلاف نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری دارد .
- سرقفلی می‌تواند به عنوان یک حق مالی تضمین توقیف شود، اما حق کسب و پیشه غیر قابل ضمانت و توقیف است.
در پایان می‌توان گفت: با توجه به ماده ۶ قانون سال ۷۶ ،هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه از مستاجر دریافت کند. و مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند، مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
اگر شما یا از نزدیکانتان درگیر پرونده مربوط به حق کسب و پیشه یا سرقفلی هستید گروه وکلای حکمت به عنوان معتبرترین مرکز حقوقی در ایران در این زمینه تخصص و تجربه لازم را دارند تا در هر مرحله از رسیدگی شما را راهنمایی نمایند.
مطالب مرتبط: وکیل حق کسب و پیشه
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
