اجاره به شرط تملیک چیست ؟شرایط -کاربردی

تعریف و شرایط اجاره به شرط تملیک

برای نخستین بار در قانون آیین نامه ی بانک داری بدون ربا مصوب سال 1362و آیین نامه ی اجرایی  مصوب سال 68 از عنوان اجاره به شرط تملیک استفاده  شده و مبنای ما برای تعریف و شناخت چگونگی شرایط اجاره به شرط تملیک مواد 57تا 65 آیین نامه ی اجرایی هیات وزیران است.

مفهوم اجاره به شرط تملیک:

طبق ماده ی 57 آیین نامه ی صدر الذکر اجاره به شرط تملیک قراردادی است که: در آن شرط شده باشد که در صورت رعایت تمامی شرایط قانونی قرارداد و پرداخت تمام اقساط اجاره بهای توافق شده در پایان مدت اجاره مستاجر مالک مال اجاره شده گردد.

تعریف و شرایط اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک به دو صورت منعقد می شود:

نوع اول:

یک نوع قرارداد به این صورت منعقد می شود که در قرارداد شرط شود که اجاره کننده پس از استفاده از مورد اجاره در مدت زمان قرارداد و پرداخت اجاره بها ،اگر رضایت به مالکیت موضوع اجاره داشت و رضایت خود را برای تملک مال به اجاره دهنده اعلام کرد، مالک مال موضوع اجاره بشود و چنانچه رضایت به این امر نداشت قرارداد اجاره به پایان اعتبار خود می رسد.

در این گونه از قرارداد های اجاره به شرط تملیک به نتیجه رسیدن قرارداد که همانا انتقال مالکیت ملک اجاره شده به مستأجر است منوط به اعلام رضایت مستأجر می باشد و از این جهت رابطه ی موجر با قرار داد قطع میشود، و فقط مستاجر است که باید رد یا قبول خود را در رابطه با پیشنهاد موجر اعلام نموده و تکلیف نهایی را مشخص کند.

نوع دوم :

در این‌گونه قراردادها در ضمن قرارداد شرط شده باشد که به محض پایان یافتن مدت زمان اجاره و پرداخت اجاره بهاء تا آخرین قسط آن مستاجر مالک مال مورد اجاره بشود. در این نوع از قرارداد اجاره به شرط تملیک دیگر رضایت مستاجر در قبول تملک مورد اجاره مطرح نیست بلکه تحقق انتقال مالکیت به مستاجر در ضمن قرارداد شرط شده است،

و این شرط از آن جهت که یک شرط الزام آور است پس لاجرم خود به خود مفاد شرط باید عملی شود و مال موضوع قرارداد به تملک مستاجر در خواهد آمد.

اجاره خودرو یا لیزینگ:

در قرارداد مربوط به لیزیگ خودرو شما به عنوان خریدار نوعی قرارداد اجاره به شرط تملیک را با شرکت سازنده منعقد می کنید و خودروی را که می خواهید خریداری کنید را طبق قرارداد مدتی اجاره می کنید.

و بعد از پرداخت تمام قیمت آن که به صورت قسطی انجام می گیرد، طبق شرط مندرج در قرارداد اجاره، مالک خودرو مذکور می شود.

تفاوت خرید اقساطی با اجاره به شرط تملیک

در خریداری اقساطی از ابتدا قصد دو طرف قرارداد خرید و فروش و عقد قرارداد برای معامله است و اگر چه قیمت اجناس به صورت قسطی و مدت دار به فروشنده پرداخت می شود ولی در بیشتر موارد جنس خریداری شده از همان ابتدای عقد قرارداد به خریدار تحویل می گردد و او مالک مال شده و مدت ها نیز از آن استفاده می نماید.

اما در ازای جنس تحویل شده خریدار باید ماهیانه مبلغ را از کل قیمت جنس بپردازد تازمانی که کل قیمت مال از طرف او پرداخته بشود.

اما در خصوص قرارداد اجاره به شرط تملیک قصد انتقال مالکیت از ابتدا وجود ندارد و تنها ملک موضوع قرارداد در مدت مشخصی توسط طرف مقابل  اجاره می شود و انتقال ملکیت مشروط به شرایطی می باشد، یعنی باید به عنوان مثال: ابتدا کل مبلغ اجاره بهای تعیین شده در قرارداد پرداخت شود.

همچنین تمام تکالیف و وظایف مستاجر در قرارداد اجاره که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر آمده است مثلا: این که مرتکب تعدی یا تفریط در ملک مورد اجاره نشود یعنی  به ملک آسیب وارد نسازد و ملک استیجاری را از حالت بهره برداری خواسته شده در قرار داد اجاره خارج ننماید.

ملاحظه می کنید که به نوعی انتقال مالکیت مورد اجاره در قرارداد اجاره به شرط تملیک متزلزل و وابسته به امور و تحقق شرایط دیگری است اما در  قرارداد خرید اقساطی اساسا شرط پرداخت اقساط انتقال ملکیت و تحویل جنس خریداری شده به مشتری می باشد.

نکاتی در مورد پایان قرارداد اجاره به شرط تملیک:

اجاره به شرط تملیک به صورت های مختلف ممکن است پایان بپزیرد یکی از این حالات این است که موجر به تمام شرایط موجود در قرارداد اجاره عمل کند ، مال الاجاره را بپردازد و ملک مورد اجاره را  به عنوان مالک جدید از موجر تحویل می گیرد.

حالت دوم این است که: مستاجر از عهده ی پرداخت اجاره بهاء بر نمی آید و به همین سبب برای مؤجر حق فسخ قرارداد ایجاد می شود.

و در حالت سوم ممکن است طبق شرایط در اثنای مدت اجاره قرارداد اجاره توسط موجر یا مستاجر فسخ شود به عنوان مثال: خود مستاجر تمایل به اتمام مدت اجاره و تملک مال مورد اجاره نداشته باشد و ملک را تخلیه نماید.

یا این که مثلا مستاجر اعلام ورشکستگی نماید و به همین خاطر موجر قانوناٌ درخواست تخلیه ی ملک و حراج  کردن آن را از دادگاه حقوقی درخواست نماید.

درباره ی حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در قرار داد اجاره در فصول آتی سخن به میان خواهد آمد.

حقوق وتکالیف موجر و مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک هم شامل همان موارد ذکر شده در قانون مدنی می باشد.

اگر در مورد دعاوی ملکی نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل ملکی ،وکیل قرارداد ،وکیل را دارید با ما در تماس باشید…