اقاله قرارداد ملک

یکی از موارد انحلال قرارداد اقاله است بدین صورت که اگر هر دو طرف قرارداد پشیمان شدند امکان برهم زدن آن وجود داشته باشد.گروه وکلای حکمت در این مقاله به بررسی مفهوم اقاله قرارداد ملک، شرایط صحت و آثار اقاله قرارداد می پردازد با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید. همچنین جهت ارتباط با وکیل ملکی متخصص و مجرب روی لینک کلیک کنید.

مفهوم لغوی اقاله :

اقاله در لغت به معنای برهم زدن، فسخ معامله با رضایت، بخشیدن و گذشت آمده است.

مفهوم حقوقی اقاله :

اقاله قرارداد تراضی دو طرف عقد است بر انحلال و زوال عقد و آثار آن در آینده.

مفهوم عامیانه اقاله این است که طرفین قرارداد با هم جلسه ای بگذارند و به صورت شفاهی یا کتبی قرارداد را بر هم بزنند اقاله با اراده یکی از طرفین قرارداد ممکن نیست.

اقاله قرارداد دعوای مالی یا غیر مالی:

اقاله قرارداد ملک، دعوی مالی است و نیاز به تقدیم دادخواست با پرداخت هزینه دادرسی مطابق دعاوی مالی خواهد داشت.

اصر عقد اقاله

  1. وجود عقد نخست؛ در توضیح این مطلب باید گفت که اقاله، عقد دوم محسوب می‌شود که موضوع آن از بین رفتن عقد نخست با تراضی(توافق) طرفین است. بنابراین یکی از عناصر عقد اقاله، وجود عقد نخست است.
  2. عقد نخست باید از عقود لازمه باشد یا از یک طرف لازم باشد.
  3. تراضی؛ اسقاط تعهدات ناشی از عقد نخست به تراضی(از طریق توافق) در عقد دوم لازم است.

اقاله قرارداد دعوای مالی یا غیر مالی:

این مطلب را از دست ندهید***

برای اقاله قرارداد ملکی چه باید کنیم ؟

تایید اقاله

تعهد به سود ثالث چیست ؟انواع آن -اثر فسخ یا اقاله در آن

نمونه دادخواست اقاله نامه ( ملک، اجاره، مبایعه نامه، خودرو، پیمانکاری)

شرایط صحت اقاله عبارتند از:

1-قصد و رضای طرفین

2-اهلیت دو طرف

3-معلوم و معین بودن موضوع اقاله

قصد و رضاى طرفین:

هنگامى که دو طرف عقد براى انحلال قرارداد و عقد به توافق برسند، اقاله واقع مى‌شود؛ مشروط به آن که وسیله‌اى برای اعلام اراده و دلالت بر قصد دو طرف وجود داشته باشد که ممکن است وسیله اعلام اراده، لفظ باشد و دو طرف، به صورت صریح یا ضمنى اراده خود را بیان کنند یا این که وسیله اعلام اراده، فعل باشد.

بنابراین معامله را مى‌توان به معاطات نیز اقاله کرد؛ بدین گونه که فرد به قصد فسخ مبیع را رد کند و طرف مقابل او نیز ثمن را به همین قصد پس بدهد. در این صورت، معامله به صورت معاطات اقاله مى‌شود و حتى اگر فرد پشیمان از معامله، از طرف مقابل خود بخواهد که معامله را اقاله کند و طرف مقابل نیز خواست او را بپذیرد، باز هم اقاله واقع شده است.

اهلیت دو طرف:

دو طرف در هنگام اقاله باید اهلیت داشته باشند؛ زیرا آن دو مى‌خواهند در اموال خود تصرف کنند و تصرف در اموال در صورتى صحیح است که آن دو اهلیت تصرف داشته باشند.

 معلوم و معین بودن موضوع اقاله:

دو طرف معامله باید معلوم کنند که کدام معامله را مى‌خواهند اقاله کنند یا اگر مى‌خواهند برخى از مبیع مورد معامله را اقاله کنند، باید آن را نشان دهند؛ زیرا اگر اقاله کردن مقدارى از مبیع، به جهالت و ابهام انجامد، اقاله مقدارى از مبیع را نمى‌توان صحیح دانست.

آیا اقاله عقد است؟

در رابطه با ماهیت اقاله قرارداد ملک بین حقوقدانان اختلاف است. قانون مدنی آن را تفاسخ و یکی از اسباب سقوط تعهدات می داند به نظر می رسد به دلیل تراضی در اقاله قرارداد ملک و رعایت تمامی شرایط صحت یک معامله در آن، اقاله قرارداد ملک یک عقد نامعین محسوب می شود و یکی از سه سبب اصلی انحلال قرارداد در کنار خیارات و انفساخ (انحلال قهری قرارداد) است.

اقاله قرارداد ملک

 

قابلیت انتقال اقاله به ورثه:

اقاله یا تفاسخ از آنجا که از نام آن پیداست نیاز به اراده دو طرف داردکه این دو اراده تنها و فقط توسط طرفین عقد اعمال خواهدشد، بنابراین اگر یکی از آنها در اقاله قرارداد ملک فوت کنداز انجا که به ارث نمی رسد ورثه حق اعمال نخواهند داشت.

آثار اقاله قرارداد ملک کدام است؟

وقتی اقاله قرارداد ملک واقع شود، تعهدات قبلی دو طرف ساقط می شود و دیگر امکان الزام به انجام تعهدات قرار دادی وجود ندارد. برای مثال اگر طی قرارداد مبایعه نامه، یک دستگاه آپارتمان میان دو نفر مورد معامله قرار می گیرد، حتی اگر  وجهی بعنوان ثمن معامله رد و بدل شده باشد، باز هم خریدار و فروشنده می توانند قرارداد را اقاله کرده و توافقات را برهم بزنند و حتی ممکن است خسارتی هم شرط شود.

مستثنیات اقاله نامه و عقود اقاله‌ناپذیر:

1- نكاح:

نكاح از جمله عقودى است كه اقاله نمى‌پذيرد؛ چرا که بر هم زدن عقد نكاح سبب خاصى را مى‌طلبد و بنا بر اجماع و نصوص خاص، نكاح را با اقاله دو طرف نمى‌توان برهم زد.

2- ضمان:

هنگامى كه ضمان را موجب نقل ذمه به ذمه بدانيم، با ورود ضامن، دين از ذمه مضمون‌عنه (فرد ضمانت‌شده) به ذمه ضامن منتقل مى‌شود و هنگامى كه ذمه ضامن مشغول شود، مشكل مى‌توان پذيرفت كه دو طرف (ضامن و مضمون‌عنه) با اقاله عقد ضمان، حق و دين انتقال داده‌شده (به ذمه ضامن) را دوباره بتوانند به ذمه مضمون‌عنه منتقل كنند.

3. وقف:

گفته شده که وقف نيز از شمار عقود اقاله‌ناپذير است و دو طرف عقد نمى‌توانند با رضايت يكديگر آن را اقاله كنند.

4. ايقاع:

ايقاع را نمى‌توان اقاله كرد.زيرا ايقاع به اراده يك طرف پديد مى‌آيد؛ در حالى كه اقاله نيازمند اراده دو طرف است و بنابراين چيزى كه با اراده يك طرف به وجود مى‌آيد، چگونه مى‌تواند با اراده دو طرف زايل شود و پايان پذيرد.

5- اقاله اقرار و اخبار:

اِخبار و از جمله اقرار نيز همانند ايقاع با اراده يك نفر و در واقع با يك اراده به وجود مى‌آيد و همان ايراد پيشين بدان وارد مى‌شود. از سوى ديگر، اقرار اِخبار است و نه انشاء. بنابراین اقراركننده چيزى را به وجود نمى‌آورد تا بتوان آن را اقاله كرد. چرا که وى از امری پنهانى خبر مى‌دهد و گفته‌هايش دلالت بر آن دارد. در مورد اخبار نيز چنين است. بنابراین اخبار و اقرار را نيز نمى‌توان اقاله كرد.

نکات اقاله قرارداد :

نکته: باید گفت که اقاله، عقد دوم محسوب می‌شود که موضوع آن از بین رفتن عقد نخست با تراضی (توافق) طرفین است بنابراین یکی از عناصر عقد اقاله، وجود عقد لازم و صحیح نخست است.

نکته دیگر اینکه نباید اقاله را با فسخ یکی بدانیم، زیرا حق فسخ، حقی است که برای یک طرف و آن هم دارنده ی آن بوجود می آید اما در اقاله دو طرف باید برنکته دیگر اینکه نباید اقاله را با فسخ یکی بدانیم، زیرا حق فسخ، حقی است که برای یک طرف و آن هم دارنده ی آن بوجود می آید اما در اقاله دو طرف باید برای از بین بردن و فسخ توافق کنند.

مستندات قانونی اقاله:

طبق ماده 264ق.م اقاله یکی از اسباب سقوط تعهد است.

ماده 264 قانون مدنی:

{تعهدات به یکی از طرق ذیل ساقط می شود : 1-به وسیله وفای به عهد 2-به وسیله اقاله 3-به وسیله ابراء 4-به وسیله تبدیل تعهد 5-به وسیله تهاتر 6- به وسیله مالکیت ما فی الذمه}

اقاله همان تراضی طرفینی است که عقد را انشاء کرده اند این بار برای انحلال همان عقد.

وقتی قرارداد ملکی بین دو شخص بسته می شود، امکان دارد تحت شرایطی منحل و تباه می شود.

گاهی انحلال ارادی است و گاهی قراردادی.

انحلال ارادی زمانی انجام می شود که دو طرف قرارداد با توافق و رضایت یکدیگر تصمیم به برهم زدن قراردادی می گیرند که قبلاً با رضایت آنرا منعقد کرده اند. به عمل بر هم زدن ارادی قرارداد با توافق طرفین آن، اقاله می گویند.

 

عقد(قرارداد ها اعم از کتبی،شفاهی و..)به طرق ذیل از بین می روند: 

قانون گذار بعد از انعقاد عقد و اجرای تعهدات در رابطه با انحلال عقد توضیح می دهد و اسباب انحلال را در 3 مورد بیان می کند:

فسخ چیست؟

فسخ انحلال عقد با اراده یک طرف است، که شخص با اعلام آن معامله را منحل می کند.

انفساخ چیست؟

انحلال قهری عقد است که هم به موجب یک عامل قانونی و حتی یک عامل قراردادی واقع خواهد شد.

تفاسخ چیست؟

انحلال عقد با اراده 2 طرف قرارداد است که در قانون به نام اقاله می باشد تفاسخ توافق دو طرف یک قرارداد برای برهم‌ زدن و از میان بردن آثار آن در آینده است که همان اقاله قرارداد است.

جهت ارتباط با مشاوره حقوقی وکیل ملکی وکیل قرارداد  وکیل حقوقی با شماره های گروه وکلای حکمت 09123439500-09120170676 در تماس باشید.

3.1/5 - (7 امتیاز)

9 دیدگاه

  1. سلام
    در سال 97 بدلیل 2 میلیارد بدهی به بانک کارسازان سند 5 ملک در رهن گذاشته شده بنام بانک خورده شده است ایا با توجه به درخواست اقاله حدود 1.5 سال پیش اگر با اقاله موافقت شود باید بدهی بعلاوه سود تاکنون پرداخت شود یا با پرداخت پول املاک به قیمت کارشناسی روز و کسر 2 میلیارد قابل اقاله است؟

  2. سلام
    معامله ای صورت گرفته در جهت یک واحد اپارتمان و پول خریدار به بنگاه تحویل داده شده ولی بنگاه پول را برده و با توافق طرفین قرار بر اقاله و بازگشت پول شد ولی هم بنگاه زیر قول خود زده و هم خریدار،با وجود شهود کافی قابل اثابت هست زیر عقد دوم زده شده
    ایا حقی از طریق دادگاه به خریدار با وجود انکار اقاله
    باتشکر

    1. سلام
      وقتتون بخیر
      بله دعوا با شهادت شهود قابل اثبات هست اما باید دفاع خوب و همه جانبه ای ارائه بفرمایید چرا که اسناد اعتبار بالایی دارند.

  3. سلام و عرض ادب یک قرار داد ملک بسته شده در سال ۸۷ بعد در سال ۹۵اقاله جزعی میشه تو مطالبی که فرموده بودید که اقاله قرار داد جدید حساب میشه پس وقتی یک نفر ثالث نسبت به اون بیع سال۸۷ ادعا داشته باشه که فروش مال غیر هست الان بحث مرور زمان از سال ۸۷حساب میشه یا ۹۵ ؟

  4. سلام و عرض ادب.پدرم زمینی خریدند به شرط تحویل پس از پیاده شدن خیابان ولی کل زمین در مسیر خیابان قرار گرفت و تلف شد .نهایتا با فروشنده توافق شد زمینی در جای دیگری با همون متراژ ( پانصد متر بالا و پانصد متر پایین لوله گاز ) تحویل بدن و قرارداد جدیدی منعقد شد .حالا رفتیم زمین رو تحویل بگیریم زمینی که ایشون نشون دادن هم مشاع هست هم معارض داره هم زمین زیر لوله گاز ۱۲۸ متر دارن نه ۵۰۰ متر .
    دادخواست الزام به تحویل دادیم . قاضی نوشته قرارداد اقاله شده و « حسب نظريه هئيت کارشناسی ،زمين موضوع قرارداد مورخ 1392/01/18 قابليت تطبيق با
    طبيعت را ندارد اما با حدود اربعه کل زمين به صورت مشاع قابل تطبيق می باشد و عرصه مورد دعوی جزئی از دو قطعه در بالا و پايين لوله گاز
    واقع و قابليت تفکيک و افراز را ندارد و حسب استعلامات صورت گرفته از شرکت گاز و اداره کل راه و شهرسازی استان کهگيلويه وبويراحمد ملک
    موضوع دعوی خارج از محدوده طرح تفصيلی و خدمات رسانی شهری بوده و هنوز معابر و خيابان در آن اجرا نشده است و باتوجه به عبور خط لوله
    گاز شرف آباد به زير تل از زمين موصوف ، عرضی حدود 16 مترمربع بين دو قطعه به عنوان حريم لوله گاز تحت تملک شرکت گاز بوده و همچنين
    کل عرصه در محدوده حريم تاسيسات تصفيه خانه فاضالب بوده و دارای محدوديت و ممنوعيت ساخت و ساز می باشد و قابليت تحويل ندارد ؛ قرار عدم استماع داده شده »
    با توجه به اینکه ما ثمنی در قرارداد دوم ندادیم و قرارداد جدید جایگزین قرارداد اول شده و در حقیقت موضوع معامله دوم هم قابل تحویل نیست چه اقدامی باید کنیم ؟بطلان معامله رو به چه جهت بخوایم ؟ دامنه مقدورالتسلیم نبودن چه مواردی رو شامل میشه ؟!

  5. سلام وقت بخیر من در تاریخ 23/6/1401ملکم را که در مرحله نازک کاری است فروختم و زیر قیمت منطقه و به نوعی تبانی املاک و خریدار بوده و الان ثمن معامله یعنی قسط دوم را پرداخت نکرده اند و حق فسخ نذاشتن و تمام خیارات را اسقاط کردن و دفترخانه هم برای تنظیم سند مشخص نیست و فقط یک شرط پشیمانی هست که ان هم تاریخ ندارد چگونه میتوانم معامله ام را فسخ کنم و ملکم را پس بگیرم خواهشرمیکنم کمکم کنید تمام زندگیم این خانه است.

    1. سلام و درود – با توجه به اهمیت زیادی که پرونده شما داره لطفا به شماره 09120170676 تماس بگیرید تا همکاران مشاوره تخصصی خدمت شما ارائه بدهند. ممنون

  6. سلام و وقت بخیر
    سال ۱۳۹۹ پیش یک قطعه زمین زراعی با فردی به قیمت یک میلیاردو چهارصد میلیون تومان معامله کردیم قرار داد تنظیم شد و مبلغ ششصد میلیون به وراث پرداخت توسط چک‌ پرداخت شد اما یک هفته بعد قرارداد اقاله شد و چک به مبلغ ششصد میلیون به خریدار تحویل گردید روی چک نوشته شد از بابت فسخ قرارداد شماره …… و بنگاهی از چک کپی گرفت و زیرش رو خریدار نوشت که تحویل گرفتم و امضا کرد البته پشت قرار داد چیزی نوشته نشد
    الان بیشتر از سه سال هست که با اینکه ملک در تصرف ماست و تحویل ندادیم اما نمیتونیم زمینمان رو بفروشیم ودر شکایت‌های مختلف هم از نطر دادگاه محکوم شدند
    در آخرین شکایت خریدار اظهار داشته که ما چک رو تحویل گرفتیم اما گفتیم فکرامونو میکنیم بعدا تصمیم میگیریم و برای این ادعاش برادر و پدرزن برادرش شاهد شدند ،
    حال دو ماه است که خریدار فوت کرده و علی رغم سن بالایش ازدواج نکرده و یک مادر پیر دارد با سه تا برادر و یک خواهر ،
    و ما با کوله باری از مشکلات مادی نگران آینده و سرنوشتمان ، ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

    1. سلام و درود خدمت شما دوست عزیز

      لطفا با شماره تلفن 09120170676 تماس بگیرید تا به صورت تلفنی همکاران راهنماییتون کنند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)