کاربری املاک

هنگام صدور پروانه ساختمانی برای مالکین متقاضی، یکی از موارد مهمی که باید به آن توجه شود نوع کاربری زمین است. چنانچه درخواست متقاضی با محتوای طرح مصوب منافات داشته باشد امکان صدور پروانه میسر نخواهد بود. مثلا اگر کاربری ملکی مسکونی باشد امکان پاسخگویی برای استفاده صنعتی یا تجاری از آن ملک سلب گردیده است و یا اگر باغداری است می بایست ضوابط خاص بر کاربری باغداری رعایت شود.

انواع کاربری

در ماده 100 قانون شهرداری به چهار نوع کاربری اشاره شده است. (مسکونی، تجاری، صنعتی ، اداری) هر کدام از این چهار نوع کاربری می تواند دربرگیرنده انواع کاربری های دیگر باشد. به طور مثال کاربری آموزشی، بهداشت، فرهنگی و مذهبی زیرمجموعه کاربری اداری محسوب می شود.

هر بنایی که در محدوده و حریم شهر احداث می شود باید براساس کاربری منظور شده در طرح مصوب باشد. در غیر این صورت تخلف محسوب می شود.  حذف و تغییر کاربری از عمده ترین تخلفاتی است که به همراه تخلف احداث بنا صورت می گیرد. حذف یعنی اینکه تمام یا قسمتی از اماکن ضروری و مورد نیاز ساختمان، چه ساختمان با پروانه یا بدون پروانه باشد احداث (ساخته) نشود.

بنابراین ممکن است گاهی علاوه بر تخلف احداث بنای بدون پروانه به موارد عدم احداث موارد ضروری نیز به عنوان تخلف رسیدگی شود.

این موارد قابل رسیدگی در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است.

تبدیل و تغییر کاربری

تبدیل و تغییر کاربری ممکن است در سه مرحله صورت گیرد:

• قبل از شروع به احداث بنا

در این مرحله و قبل از شروع به احداث بنا شهرداری نباید به درخواست متقاضیان ترتیب اثر دهد چرا که حقوق افراد در نوع استفاده از زمین مطابق با تصویب تغییرات در نقشه و پروانه مشخص شده است.

• در مرحله احداث بنا

در این مرحله با توجه به میزان پیشرفت ساختمان چنانچه با اجرای تغییرات و اصلاحاتی که با قسمت های اصلی ساختمان تعارضی نداشته باشد و موجب حذف بخش های ضروری یا عدم استحکام بنا نشود، امکان صدور رای به اصلاح بنا، از طرف کمیسیون مااده صد وجود دارد.

ولی چنان چه بنای در حال احداث با اساس کاربری تعریف شده مغایرت داشته باشد طبعا رای به قلع بنا صادر خواهد شد. برای مثال اگر بنای در حال احداث دارای کاربری مسکونی باشد ولی مالک در حال ساخت بنا با کاربری تجاری است رای به قلع بنا صادر می شود.

• پس از احداث بنا

تغییر کاربری بعد از احداث بنا، ممکن است شکل های متفاوتی داشته باشد. از جمله اینکه مثلا ساختمان با اخذ پروانه به صورت مسکونی احداث شود ولی مغایر با پروانه و پایان کار به صورت تجاری یا اداری یا صنعتی مورد بهره بردای قرار می گیرد. در اینجا طبیعتا رای کمیسیون بر اعاده کاربری ملک به وضع اولیه خواهد بود.

ممکن است بنا بدون پروانه ولی در کاربری مجاز احداث شده باشد، مثلا زمینی در منطقه ای مسکونی با کاربری مسکونی بدون اخذ پروانه احداث شود. در این صورت چنان چه با سایر اصول سه گانه در ماده صد تعارضی نداشته باشد، رای به ابقای بنا با اخذ جریمه ممکن می گردد.

استثناعات تغییر کاربری

با وجود این که استفاده غیر از کاربری تعریف شده برای ساختمان تخلف محسوب می شود ولی قانون گذار در مواردی بنا به مصالح و ضروریاتی استثنائاتی را در نظر گرفته است: از جمله این استثنائات به قرار زیر است:

• مطابق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری تاسیس دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر مهنسی به وسیله مالک استفاده تجاری محسوب نمی شود.
• مطابق ماده واحده قانون محل مطب پزشکان فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف وابسته در ساختمان های مسکونی و تجاری، ملکی و اجاره ای بلا مانع است.
• مطابق ماده واحده قانون محل دفاتر روزنامه و مجله (1377) تاسیس دفاتر مطبوعات موضوع ماده 1 قانون مطبوعات (1364) و نیز فعالیت شغلی صاحبان روزنامه ها و مجله ها در واحد مسکونی مستقل و یا مجتمعی که طور کامل در اختیار روزنامه و مجله قرار گیرد و همچنین ساختمان های اداری و تجاری و استیجاری بلامانع است.

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود  شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی  راهنمایی و هدایت  کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.