ابطال سند رسمی

مفهوم لغوی بطلان :

بطلان به  معنی باطل شدن،فاسد شدن،ضایع شدن و از کار افتادن

اصولا اصل بر صحت کلیه قرارداد ها ی منعقده از جمله بیع  است و کسی که مدعی بطلان قرارداد است،باید ادعای خود را اثبات نماید

قرارداد ها از جمله بیع   دردو حالت ، باطل می گردد

1.برخلاف قوانین و مقرارت قانونی،  تنظیم گردد

2.شرایط اساسی مربوط به  صحت قرارداد ،رعایت نشود

قرارداد بیع  به چه عللی  میتواند باطل یا ابطال گردد؟

نکاتی در این باب …

1.میبایست عنوان  دادخواست در مورد بطلان ، تایید اعلان بطلان قرارداد بیع  را از محکمه درخواست نمود  و دادگاه  درمورد قراردادهای باطل، دادگاه هیچ نقشی جز اعلام واقعیت ندارد..

2.دعوای تائید و اعلام بطلان قرارداد  بیع  در دادگاه محل وقوع ملک طرح میگردد.و از جمله دعاوی مالی محسوب میگردد.رای دادگاه در این خصوص جنبه اعلامی دارد نه انشایی.

3.در فرض بطلان قرارداد ،اگر اقداماتی از ناحیه خریدار نگرفته باشد که فبها ( می توان بطلان قرارداد را خواست )در غیر اینصورت  باید مقدماتی را فراهم گردد

4.درصورتی که قرارداد بیع  باطل گردد این به معنی این می باشد که قرارداد بیعی  از ابتدا تحقق پیدا نکرده که حال بتوان حسب مفاد قرارداد الزام متعهد را به تعهد خواست و مطالبات قراردادی را نمی توان خواست  وسازنده باید اجرت المثل زحمات خود( وحدت ملاک ماده 362 قانون مدنی ) و خسارات وارده را خواست و لکن رویه عمل یآن است که مبنای استحقاق سازنده را مبالغی می داند که سازنده در قرارداد تعهد نموده

ضمنا می توان خلع ید خریدار را خواست

5.خریدارخسارات وارد به خود را، می توان حسب قواعد عمومی قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی بخواهد

بطلان قرارداد ها از حیث آثار بر دو قسمت تقسیم می شود

تفاوت  بطلان با ابطال معامله چیست ؟

پیشنهاد گروه وکلای حکمت برای شما همراهان عزیز:

ابطال مزایده ثبتی

نمونه دادخواست ابطال معامله

ابطال وکالتنامه فروش

2-ادعای بی اعتباری سند رسمی و صور مختلفه آن:

به موجب ماده  1292 قانون مدنی:

طرف می تواند اثبات نماید که اسناد رسمی به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده باشد جعلیت سند، یکی از جهات عدم اعتبار سند رسمی می باشد.که مربوط به اثبات نادرستی سند یا رویداد مادی می باشد که وقوع آن، نزد مامور رسمی تصدیق شده باشد و عیبی است که  ازآغاز در سند وجود داشته و به اعتبار آن صدمه وارد کرده است.

ادعای بی اعتباری سند رسمی، مربوط به وقایعی می باشد که بعد از تنظیم سند انجام پذیرفته باشد و اعتبار آن را از بین برده باشد.

صورت های  مختلف  بی اعتباری سند رسمی عبارت است از:

1ـ ادعای مخالفت سند رسمی با قوانین آمره ، نظم عمومی و همچنین اخلاق حسنه.

مطابق ماده 1288  قانون مدنی:

«مفاد سند در صورتی اعتبار دارد که مخالف قوانین نباشد.همچنین به موجب ماده 6 قانون آئین دادرسی مدنی: عقود و قراردادهایی که مخل نظم عمومی یا برخلاف اخلاق حسنه که مغایر با موازین شرع باشد در دادگاه قابل ترتیب اثر نیست»

فلذا عدم رعایت تشریفات قانونی سند یا تنظیم سند مغایر با تشریفات و ترتیبات قانونی از مصادیق ابطال سند رسمی خواهد بود.مثل این که سند معامله ای بدون رعایت مفاد ماده  190 قانون مدنی منعقد گردد.دراین حالت با احراز بطلان مندرجات سند رسمی،سند موصوف هم بی اعتبار و بی اثر خواهد شد.

2ـ ادعای مخالفت سند رسمی با واقع:

در این فرض، مدعی بیان می دارد که محتوای سند و مندرجات آن،برخلاف حقیقت و واقع تنظیم شده است.به طور مثال وی معتقد است که اشخاص مندرج در سند،اظهاراتی مبنی بر پرداخت ثمن و تسلیم مبیع داشته است و مامور رسمی هم در کمال بی طرفی، اظهارات آن ها را عینا ثبت و تنظیم   نموده است.اما این اظهارات،برخلاف حقیقت بوده است.و عملا قرار شده که پس از ثبت سند ، پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع انجام گردد.که این کار تا این لحظه انجام نشده است

3ـ ادعای ایفای تعهد و تحقق مفاد سند رسمی یا سقوط آن:

به موجب ماده 264 قانون مدنی، به یکی از طرق زیر ساقط می گردد:

ـ به وسیله وفای به عهد

ـ به وسیله اقاله

ـ به وسیله اجرا

ـ به وسیله تبدیل تعهد

ـ به سیله تهاتر

ـ به وسیله مالکیت مافی الذمه

در نتیجه اگرکسی که سند رسمی علیه او ارائه شده،ضمن قبول صحت و اصالت آن می تواند ادعاهایی نیز داشته باشد.مثل این که ادعای بی اعتباری مفاد آن را بنا به یکی از دلایل فوق الذکر نماید یا مدعی فسخ معامله موضوع آن سند گردد.دراین صورت می بایست دلیل یا عوامل این ادعا و بی اعتباری آن سند را ارائه و ادعایش را اثبات نماید

4ـ استناد به حاشیه و ظهر نویسی سند رسمی:

به موجب ماده  1302  قانون مدنی:

هرگاه در ذیل یا حاشیه یا ظهر سندی که در دست ابراز کننده بوده مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی از مفاد سند نماید، مندرجات مزبوره معتبر محسوب می شود اگر چه تاریخ و امضاء نداشته باشد و یا به وسیله خط کشیدن یا نحو دیگری نیز باطل شده باشد.

شرایط ابطال سند رسمی:

اگر مالک در ابتدا با قولنامه عادی ،ملک را به فردی بفروشد، سپس بصورت رسمی ملک را به فرد دیگری انتقال دهد که در این صورت ،شخصی که در ابتدا ملک را خریداری نموده ،می تواند با اثبات خرید خود در تاریخی مقدم ، تقاضای ابطال سند رسمی ثانویه را درخواست نماید.

البته پاره ای از محاکم با استناد به ماده ۲۲قانون ثبت اسناد  و املاک خلاف این مورد نظر داده اند.

ماده ۲۲ قانون ثبت:

«ملکی که مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده ،دولت فقط کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز  در دفتر املاک به ثبت رسیده  یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده مالک خواهد شناخت»

ماده  ۴۶ قانون ثبت اسناد:

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

در صورتی که اثبات شود معامله با محجور یا مجنون صورت گرفته.

به عبارتی آنها معتقد می باشند ،سند عادی تاب مقاومت و مقابله با سند رسمی را نخواهد داشت و لیکن متعاقبا شورای نگهبان در سال  1395 نظریه ای این اختلاف را حل نموده و بیان داشته است که سند عادی مقدم می تواند سند رسمی موخر را هم با رعایت شرایطی ابطال نماید.

کسی که بر خلاف قوانین و مقرارت  وبه موجب ماده 147 و 148  قانون اصلاحی قانون ثبت، تقاضای سند المثنی را نموده باشد.

در حال حاضر مبحث سند المثنی موضوع ماده 147 و 148 منتفی شده و مرجع دیگری مسئول این امر گردیده.

در صورتی که اثبات شود معامله ای قبلی که بر مبنای آن انتقال سند صورت گرفته به دلایلی از جمله ابطال فسخ وانفساخ  .. از درجه اعتبار افتاده است.

در صورتی که اثبات شود معامله به قصد فرار از دین بوده ،و سند بصورت رسمی منتقل شده باشد البته بعضی از حقوقدانان قائل هستند که در این موارد میبایست تایید فسخ را به جهت فرار از دین مطرح نمود نه ابطال آن را.

نکاتی در باب ابطال سند رسمی:

اگر سند بر اساس ماده  147 و 148  قانون ثبت صادر شده باشد بدوا باید ابطال رای هیات نظارت ماده  147 و 148 قانون ثبت را  از مرجع مربوطه درخواست نمود.

دعوی ابطال سند بدوا میبایست بطرفیت کلیه افرادی که سند بنحو غیر قانونی بنام آنها شده ،مطرح نمود.

در صورتی که مبنای ابطال سند ، بی اعتباری قولنامه و یا سند عادی قبلی باشد ،باید دادخواست ابطال قرارداد عادی و قولنامه با ابطال سند را  بصورت همزمان در دادگاه حقوقی تقدیم نمود.

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص و مجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در خدمت شما هموطنان عزیز میباشددر پایان از حسن توجه و دقت شما متشکرم امیداورم مفید فایده واقع گردد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی و وکیل قرارداد ،وکیل حقوقی  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.