مسئولیت بنگاه املاک در معاملات/وظایف و مسئولیت مدنی/

مسئولیت بنگاه املاک در معاملات/وظایف و مسئولیت مدنی/

مسئولیت بنگاه املاک در معاملات خصوصا معاملات ملکی بر کسی پوشیده نیست.ما در این مقاله می خواهیم درباره نقش و اهمیت بنگاههای املاک در معاملات ملکی و وظایف و مسئولیت آنها صحبت کنیم.با ما همراه باشید….

در آئین نامه مصوب 1319 که مشاوران املاک را با عنوان دلالان ملکی قلمداد نموده است و همچنین مطابق با ماده 1 دستورالعمل‌ اجرایی‌ نحوه‌ صدور پروانه‌ تخصص‌ اشتغال‌ برای‌ مشاورین‌ املاک‌ و خودرو که این قسم از افراد دلال یا واسطه گر معرفی شده اند می توان گفت، مقررات عام دلالی در رابطه با مشاوران املاک نیز صادق است.

اهمیت بنگاه های املاک

مردم به دلیل عرفی که از قدیم بوده و هست و نیز اعتمادی که به کارامدی و تخصص و توانایی که در این بنگاه های املاک سراغ دارند سرنوشت اموال خود را به آنها می سپارند و در خرید و فروش و اجاره و ….از راه و روش بنگاههای معاملاتی تبعیت می کنند.

صاحبین بنگاه املاک باید از وظایف و مسئولیت‌های خود در معاملاتی که در بنگاهشان انجام می گردد به خوبی آگاه باشند  تا در هر معامله ای که ایشان نقشی در آن دارند موفق عمل کرده و کوچک ترین مشکل قانونی درخصوص نگارش قراردادها و نیز مبایعه نامه و همینطور اجاره نامه نداشته باشند.

این تعهدات و مسئولیت‌ها باید واضح و روشن باشند. همچنین مشتریان و افرادی که برای امر خرید و فروش ملک و یا اجاره و نیز مشارکت در ساخت به بنگاه معاملات ملکی حضور پیدا می کنند ضمن داشتن خیالی آسوده بتوانند بهره لازم را از معامله خود ببرند.

مسئولیت کیفری و مدنی بنگاه املاک در معاملات

امروزه غالب معاملات ملکی  مانند خرید و فروش آپارتمان یا اجاره ملک و… در بنگاه های معاملات ملکی انجام می شود. در حقیقت مشاوران و بنگاه های معاملات ملکی به عنوان واسطه بین دو طرف معامله که به هر شکل با اطمینان و اعتمادی که به اینگونه بنگاههای معاملاتی دارند، گاها مشکلاتی برایشان پیش می آید که لزوم آشنایی به قوانین ملکی و همچنین مشاوره با وکیل ملکی از این مشکلات احتمالی پیشگیری خواهد کرد.

اگر این موضوع را بدانیم که بنگاه های املاک به عنوان واسطه یا دلال بین دو طرف معامله حضور دارند و این حضور و ورود آنها به این موضوع باعث ایجاد مسئولیت برای آنها خواهد بود، در نتیجه آنها از انواع مسئولیت مدنی و کیفری برخوردارند.

در اینجا این سوال پیش می آید که کسی که به عنوان واسطه در انجام معامله ای حضور دارد آیا می تواند خود نیز در آن معامله ذینفع باشد؟

جواب این است که درصورتیکه واسطه یا دلال ذینفع بودن خود را اعلام کند مشکلی ندارد ولی اگر این موضوع را اعلام نکند در صورت بروز خسارت به یکی از طرفین معامله یا هر دو ،می بایست خسارت وارده را جبران کند.

مورد دیگر اینکه اگر دلال یا واسطه مورد نظر، عضو اتحادیه املاک یا مشاوران خودرو نیز باشد،  این اقدام او تخلف انضباطی و اداری محسوب شده و قابل پیگیری است. همچنین از لحاظ حقوقی، مسئولیت مدنی داشته و از لحاظ کیفری نیز در قانون برایش جزای نقدی تعیین شده است.

ارتکاب به جعل و خیانت در امانت

جرم خیانت در امانت جرمی است که به طور غیر مستقیم ممکن است در بنگاه های املاک پیش بیاید. به این معنی که ممکن است طرفین معامله یا یکی از آنها، سند، مال، پول، چک یا سایر اسناد تجاری را نزد مشاوران بسپارند تا آنها، به طرف معامله داده یا به یکی از ادارات یا دستگاه‌ها ارایه دهد.

ولی چنانچه این اتفاق نیفتد و در عوض، این اسناد و اموال ،مورد سوءاستفاده مشاور املاک یا یکی از عوامل املاک قرار گیرد، به عنوان مثال، خود آنها را تصاحب کند یا به مصرف دیگری برساند، این عمل، خیانت در امانت محسوب می‌شود.

مورد بعدی جعل است.جعل نیز از جمله جرایمی است که ممکن است مشاوران املاک، مرتکب شوند. از جمله موارد جعل می‌توان به جعل قولنامه، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه، مشارکت‌نامه و قراردادهایی از این قبیل اشاره کرد که مشاوران املاک، واسطه تنظیم آن می‌شوند.

مشاورین املاک به هیچ عنوان حق ندارند در قراردادها دست برده و یا آنها را مخدوش کنند.و یا مطلبی به آن اضافه و یا از آن کم کنند.مگر اینکه این کار در حضور طرفین معامله صورت گیرد.

 این اقدام، به معنای جعل است و علاوه بر اینکه جنبه کیفری دارد، مرتکب می بایست خسارات وارده را جبران نماید.

مصادیق مسئولیت مدنی مشاوران املاک

مسئولیت مدنی ناشی از نادیده گرفتن قانون

مسئولیت مدنی ناشی از نادیده گرفتن قانون دارای دو جنبه است:

 1- مسئولیت مدنی ناشی از اخذ ننمودن پروانه دلالی

ماده اول قانون راجع به دلالان، در بیان یک قاعده کلی و الزام آور، صراحتاً بیان می کند:

تصدی به هر نوع دلالی، منوط به داشتن پروانه است

ماده نهم قانون راجع به دلال در رابطه با ضمانت اجرای داشتن پروانه صراحتاً بیان می کند:

هرکسی بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود و یا قبل از انقضای ممنوعیت، به دلالی اشتغال ورزد به حبس تأدیبی از شش ماه تا دو سال یا به غرامت از هزار ریال تا پنج هزار ریال محکوم خواهد شد.

2- مسئولیت مدنی ناشی از فقدان مهارت و قابلیت علمی

در بند ۴ ماده ۲ همان قانون نیز در بیان شرایط لازم برای اخذ پروانه دلالی، داشتن اطلاعات فنی را بیان می کند. بنابراین از نظر قانونگذار شخصی صلاحیت تصدی به دلالی را دارد که دارای پروانه دلالی باشد و برای اخذ پروانه دلالی، داشتن مهارت و قابلیت علمی در موضوع، ضروری است.

دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک

دایر شدن دفاتر فاقد مجوز و غیر قانونی در سالهای اخیر یکی از موارد شایع کلاهبرداری در شغل مشاوره املاک شده است.روش کار اینگونه دفاتر املاک به این شکل است که اینگونه افراد با اجاره کردن دفتر شیک و مجهز زمینه لازم را برای فریب و کلاهبرداری آماده می کنند.

کلاهبرداران در نقش مشاورین املاک درامده و به هماهنگی با فردی که به عنوان خریدار خود را معرفی می کند مبایعه نامه ای تنظیم می نماید.

پس از این کار اقدام به قیمت گذاری ملک زیر قیمت واقعی آن می کنند و آن را به خریدار که همدست ایشان است می فروشند.این افراد با گرفتن سند از فروشنده ،ملک را به افراد دیگری نیز می فروشند و پس از آن متواری می شوند.

متاسفانه این نوع از کلاهبرداری به شدت رایج است و افرادی که اطلاعات کافی در زمینه خرید و فروش ندارند در دام افراد سودجو می‌افتند.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی ،وکیل کیفری  متخصص و یا وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.