فرمول تعدیل اجاره بها/نکات مهم حقوقی و کاربردی/
فرمول تعدیل اجاره بها/نکات مهم حقوقی و کاربردی/
فرمول خاصی در خصوص تعدیل اجاره بها وجود ندارد ، بلکه هر کارشناس با توجه به تجریه و تبحری که دارد ..
فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید
- ضمن تحقیق و بررسی قیمت اجاربهای افزایش یافته ،چندین ملک مجاورو مشابه در منطقه << از طریق پرس و جو ار مشاورین املاک مستقر در آن محل >>
- بررسی وضعیت جدول شاخص تورم
- وضعیت ملک ، نوع شغل و…
مفهوم لغوی تعدیل : تعدیل در لغت به معنی معتدل کردن است.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان تعدیل اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده ویا از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
فرمول تعدیل اجاره بها باید توسط کارشناس متخصص در حوزه اماکن تجاری محاسبه شود و وکیل نمیتواند به آن ورود کند.
دادخواست افزایش مال الاجاره، یا همان تعدیل مال الاجاره دادخواستی است که با توجه به ترقی و تنزیل هزینه های زندگی ، از ناحیه موجر یا مستاجر داده می شود.
نکاتی در این باب …
1.تعدیل ممکن است از ناحیه موجر و یا مستاجر با توجه به افزایش ویا کاهش هزینه های زندگی وتورم اوضاع اقتصادی داده شود
نکته مهم ***
اگر از بنده بپرسید معمولا میزان اجاره چگونه تعدیل و محاسبه می شود؟؟
باید بگویم این امر یک موضوع کاملا تخصصی هست که یک وکیل و یا اشخاص فاقد صلاحیت ،نمی توانند میزان اجاره بهاء را دقیقا مشخص نمایند چرا که عوامل مختلفی در میزان تعین اجاره بهاء موثر هستند از جمله..
- افزایش و کاهش تورم
- و عواملی از جمله نوع و مشخصات ملک، قدمت و سابقه آن، مدت و میزان اجاربهای سابق موقعیت جغرافیایی ملک،میزان مساحت بنا، نوع کاربری ملک و …..موثر است
- بنابراین میزان دقیق اجاره بهاء میبایست توسط کارشناس رسمی دادگستری که در رسته تعین و تعدیل اجاره بهاء تخصص دارد صورت گیرید
2.شروع مدت 3 سال مندرج در ماده مرقوم، از تاریخ انقضای مدت قرارداد اجاره است و لو مدت اجاره برای 5 سال باشد
3.در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، ابتدای مدت اجاره از تاریخ گذشت مدت سه سال از تاریخ استفاده مستأجر، از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی مبنی بر تعدیل اجاره‌بهاست.
4.منظور از عبارت «تاریخ مقرر در حکم قطعی» تاریخی است که موجر به موجب حکم دادگاه، مستحق دریافت اجاره‌بهای جدید، است.
در صورت عدم قید تاریخ استحقاق مستاجر به دریافت اجاره در حکم دادگاه، ملاک محاسبه 3 سال از تاریخ تقدیم دادخواست محسوب خواهد شد
چنانچه خواهان تاریخ تعدیل را دادخواست، قید نکرده باشد تاریخ تقدیم دادخواست، ملاک ابتدای تاریخ تعدیل محسوب می شوذ
موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را، ضمن تقدیم دادخواست تعدیل، مطالبه کند که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید.
نکته مهم ***
اگر موجر با اقدامات خود از جمله تخلف از مقرارت شهرداری منتهی به پلمپ و….مانع در جهت استفاده مستاجر از عین مستاجره را فراهم آورد طرح دعوی تعدیل مالک رد خواهد شد و ابتدای مدت 3 سال از تاریخ رفع مانع محاسبه خواهد شد.
این مطلب را از دست ندهید
نمونه دادخواست تعدیل اجاربهاء
رای وحدت رویه تعدیل اجاره بها ء
تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست
انواع توافقات بر تعدیل و یا عدم تعدیل
1.تعدیل توافقی:
وقتی طرفین قرارداد ،برمیزان تعدیل اجاره ،توافق داشته باشند ،طبق آن عمل می شود
2.تعدیل کارشناسی:
در صورت عدم توافق طرفین بر میزان تعدیل، دادگاه ضمن استعلام از وضعیت آخرین مالک ملک، جهت تعین اجاره بهای، مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع می دهد و میزان تعدیل براساس نظریه کارشناس تعیین می گردد (لازم به ذکر است اگر رأیی در خصوص تعدیل قبلا صادر شده و سه سال از تاریخ استحقاق مالک گذشته باشد میبایست به پیوست دادخواست، تقدیم دادگاه گردد.)
نکته مهم 1***
غالبا اجاره بهای اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در مقایسه با قیمت واقعی اجاره بهای املاک مشابه، بسیار ناچیز و اندک بوده ولکن در هر حالت نظریه کارشناس می بایست مطابق با اوضاع و احوال قضیه باشد در غیر اینصورت دادگاه به آن ترتیب اثر نمی دهد.
نکته مهم 2***
دادگاه با توجه به…
درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به…
تعدیل اجاره‌بها‌خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
علیرغم آنکه ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعدیل را قطعی و غیر قابل تجدید نظر دانسته و لکن از آنجائیکه دعوای تعدیل اجاره بها دعوی غیر مالی محسوب می شود و توجه به قسمت دوم ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی که کلیه دعاوی غیر مالی را قابل تجدید نظر دانسته (قانون موخر) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 را در این قسمت (قانون مقدم) نسخ نموده و رای تعدیل قابل تجدید نظر است.
3.توافق بر عدم تعدیل (به صورت مطلق)
از آنجائیکه قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 جزء قوانین آمره بوده و نمی توان بر خلاف آن توافق نمود، توافق بر عدم تعدیل، باطل و بلااثر شدن است این قانون در تضاد با قانون سال 76 است.
ماده 30 – کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای
مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و‌باطل اعلام خواهد
شد.
4.توافق بر تعدیل به میزان درصد معینی از اجاره در هر سال (بطور مثال 20 یا 30 درصد)
اینگونه توافقات، دارای اعتبار قانونی است
نکته ***
معمولا تعدیل بر اساس اجاره‌بهای سابق ملک ، نوع و قدمت بنا، مدت و میزان اجاره، مساحت بنا، موقعیت و شرایط ملک، نوع شغل ، کیفیت مصالح و ساختمان وپرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی و اجاره‌بهای قبلی برآورد و محاسبه خواهد.
«به موجب قسمت اخیر، ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، دادگاه‌ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها صادر می‌کردند. لکن قسمت اخیر ماده ۴ قانون مذکور در تاریخ ۲/۹/۱۳۵۸، از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات، نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره‌بها، به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت. بدیهی است
5.امکان تعدیل اجاره بها ء از تاریخ تقدیم دادخواست مقدور می باشد و به درخواست تعدیل ماه‌های گذشته، دادگاه رسیدگی نمی کند و باید به نحو ذیل رفتارشود.
الف) مالک میبایست به درخواست اجرت‌المثل ایام گذشته برابر اجرت‌المسمی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نیز مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تأدیه اقدام نماید.
ب) موجر میبایست مابه‌التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم را نیز مطالبه نماید.
و در صورت عدم درخواست دادگاه به این امر رسیدگی نمی کند
نکته بسیار مهم ****
اگر قرارداد اجاره شما بعد از تاریخ 1376 تنظیم گردد موضوع تعدیل اجباری اجاربها در هر 3 سال یکبار منتفی است و طرفین می توانند اختیاری اجاره بها را افزایش دهند
ماده 6 – مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء
مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به
موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.وکیل ملکی ، وکیل قرارداد ، بهترین وکیل سرقفلی ، مشاوره حقوقی
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
