خیار شرط در قانون مدنی-بسیار مهم و کاربردی/با 1مثال

خیار شرط در قانون مدنی-بسیار مهم و کاربردی/با 1مثال

خیار شرط  یکی از مفاهیم حقوقی رایج در قراردادهای متداول بین مردم است. بدین معنا که هریک از طرفین با توافق به عمل آمده یا تعیین وضعیت از سوی قانونگذار در قوانین جاری می توانند قرارداد را تغییر بدهند..

در صورت تمایل می توانید تا پایان مقاله با ما همراه باشید تا با خیار شرط در قانون مدنی آشنا شوید.

خیار شرط چیست؟

طبق ماده 399 قانون مدنی…در عقد بیع (و سایر عقود قانونی مثل صلح واجاره و…)، ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع(فروشنده) یا مشتری (خریدار)یا هر دو، یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله، باشدبه این شرط خیار شرط می گویند.

مثال: در مبایعه نامه قید گردد…فروشنده ظرف 1 ماه از تاریخ انعقاد عقد، حق فسخ قرارداد را، دارد چنین شرطی یا مواردی شبیه این، در قرارداد ها، از مصادیق خیار شرط یا شرط خیار، هستند.

مبنـای خیــار شرط:

آیه ی شـریفه ی «اَوفُو بِالْعُقوُد» اسـت؛ زیــرا وقتی عقـد مقــرون به شـرط جایزی باشـد، مـی‌بـایست بـه موجب قــاعده ی «اَلْمُؤمِنوُن عِندَ شُروُطِهم» به آن وفـا نمود.

مثال :

در مبایعه نامه قید گردد…

فروشنده ظرف 1 ماه از تاریخ انعقاد عقد، حق فسخ قرارداد را، دارد

چنین شرطی یا مواردی شبیه این، در قرارداد ها، از مصادیق خیار شرط یا شرط خیار، هستند

شرایط خیار شرط –آثار

خیار شرط(حق فسخ) ممکن است برای فروشنده و یا خریدار و یا شخص دیگری (غیر از طرفین قرارداد) ،بصورت بلادلیل در قرارداد، در نظر گرفته می شود.

نکته :اگر  طرفین قرارداد، این حق فسخ خود را، منوط به  شرط و شرطی در قرارداد، کرده باشند به اینگونه خیار، خیار تخلف از شرط می گویند نه خیار شرط  (که ممکن است بصورت شرط فعل، صفت و یا نتیجه در قرارداد درج شود)

–  طرفین قرارداد میبایست ابتدا و انتهای مدت خیار شرط را، تعیین کرده باشند و در صورت عدم تعیین ابتدای مدت خیار(حق فسخ)، ابتدای آن از تاریخ عقد، محسوب می شود.

انتهای آن ممکن است تا تاریخ تنظیم سند و یا تاریخ تحویل و یا سررسید قسط بعدی و..محسوب شود.

لزوم تعیین مدت در خیار شرط:

مطابق قانون باید مهلت خیار شرط معلوم و معین باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نرود . اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیارو هم خود معامله باطل می باشد.

نکات مهم مرتبط با دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط:

1-اعمال خیار فسخ جز مواردی که قانون اعمال ان را فوری دانسته ذکر نشده پس در نتیجه اعمال حق فسخ فوریت ندارد و صاحب حق می تواند هر زمان که بخواهد آن را اعمال نماید

2-نام دیگر خیار تخلف شرط، خیار اشتراط است.

3-در صورتی که بعد از انعقاد عقد اما قبل از فسخ توسط مالک، تصرفاتی در ملک بشود مانند فروش، رهن و یا … توسط خریدار ایجاد گردد، حتی در صورت فسخ قرارداد نیز، این تصرفات معتبر می باشد

4-ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نمی باشد بلکه ایجاد حق فسخ است

5-چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از متعاقدین از انجام معامله منصرف گردد می بایست مبلغی به‌ عنوان ضرر و زیان پرداخت کند، عبارت مذکور خیار شرط نمی باشد،

زیرا: اولاً عبارت یاد شده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین خیار شرط باشد ناشی از رسومات ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی‌نام می باشد.

ثانیاً اگر عبارت مزبور را به معنی اختیار بر هم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعاً از اسباب بطلان قرارداد می باشد و این توصیف به ‌تبع، دعوای فسخ را نیز زایل می‌نماید.

ثالثاً یکی از موارد اصل صحت عمل حقوقی این است که قرارداد و شروط آن به‌گونه‌ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود

مستندات قانونی فسخ قرارداد به جهت تخلف از خیار شرط:

ماده 237 قانون مدنی:

«هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کند و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند»
ماده 238 قانون مدنی:

«هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند»
ماده 239 قانون مدنی:

«هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت»
ماده 246 قانون مدنی:

«در صورتی که معامله به واسطه ی اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است. باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است. عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض او را از مشروط له بگیرد»
ماده 142 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی:

«دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می شود؛ لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ، رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود، دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد»

در ادامه بخوانید:خیار عیب

رویه قضایی و ارای وحدت رویه:

رأی اصراری شماره ی ۴۵ مورخ ۴۵/۲/۱۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور
«ضمانت اجرای تخلف از شرط مندرج در قرارداد، بطلان معامله نیست»

رای شماره ی ۱۳۸۷ مورخ ۱۳۱۶/۶/۱۵ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور
«اصولا طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی با فرض این که اثبات شود، مدعی علیه تخلف از شرط کرده است، ابتدا بایستی اجبار او بر وفای شروط، تقاضا شود و مادام که تعذر به اجبار معلوم نباشد، برای مدعی فسخ نخواهد بود»

رأی شماره ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۱۵ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«با توجه به این که انجام تعهدات خواندگان، غیر مقدور می باشد و با ممتنع بودن شرط تغییر کاربری ملک، دیگر موجبی برای اجبار خواندگان به انجام شرط وجود ندارد؛

زیرا اجبار مشروط علیه وقتی است که امتناع از انجام شرط از سوی مشروط علیه باشد و قانون مدنی هم ناتوانی در تسلیم و اجرای تعهد و شرط را یکی از اسباب خیار می داند»

رأی شماره ی ۵۸۴ مورخ ۹۱/۶/۱۳ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«اگر مشروط له بخواهد به استناد امتناع شرط فعل ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند، باید ابتدا الزام مشروط علیه به ایفای شرط را از دادگاه درخواست کند و در صورت عدم امکان الزام، از حق فسخ استفاده کند»

رأی شماره ی ۱۶۶۵ مورخ ۸۶/۱۲/۵ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«در تخلف از شرط فعل، ابتدا باید درخواست الزام به وفای شرط را کرد، نه این که در ابتدا قرارداد، قابل فسخ باشد. فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از دادگاه درخواست اعمال آن را کرد»

رأی شماره ی ۱۶۴۷ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
«طرفین، عملا در قرارداد فی ما بین خیار تخلف شرط را از کافه ی خیارات، مستثنی کرده اند و با توجه به ارسال اظهارنامه از سوی فروشنده، مبنی بر حضور وی در دفترخانه در تاریخ معین و عدم حضور خریدار به گواهی دفترخانه مربوطه دادگاه دادخواست تجدید نظر خواه را انشای فسخ، تلقی می کند»

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/ ۲۳۹۸ مورخ ۶۱/۵/۱۶ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
«تخلف مستأجر از شرط ضمن عقد، تنها موجب اعمال حق مراجعه ی موجر به دادگاه حقوقی و طرح دعوی در این زمینه خواهد بود، نه سبب ایجاد مزاحمت نسبت به تصرفات کامله ی مستأجر که عرفا متداول است.

بنابراین شکایت مستأجر راجع به رفع مزاحمت هایی که از ناحیه ی موجر نسبت به تصرفات همه جانبه و متعارف وی در عین مستأجره ایجاد می شود، قانونا قابل طرح و بررسی می باشد بدیهی است، تشخیص وارد بودن یا وارد نبودن شکایت و ارزشیابی دلایل، با مرجع رسیدگی کننده خواهد بود »

نکات پایانی:

1-حق فسخ حاصله از خیار تخلف شرط فوریت ندارد و دارنده حق فسخ هر زمان بخواهد می تواند از حق فسخ خود استفاده کند
2-در صورتی که که در قرارداد شرط شده باشد تاخیر در پرداخت هر کدام از چکها موجب حق فسخ برای فروشنده است در این حالت درخواست مطالبه چک از طریق محاکم حقوقی می تواند دلالت بر ساقط شدن تلویحی دارنده حق فسخ دارد
3-دارنده حق فسخ باید دادخواست خود را در چارچوب تایید حق فسخ تقدیم نمود و نمی توان تقاضای فسخ قرارداد را از طریق محکمه بنماید چرا که فسخ یک عمل قضایی نیست تا بتوان از طریق دادگاه در خواست اعمال آن را نمود
4-الزامی به تقدیم دادخواست تایید فسخ نیست مگر آنکه بخواهید از آثار آن بصورت همزمان استفاده نمایید مثلا استرداد ثمن را نیز بخواهید
5-دادخواست تایید فسخ میبایست تحت عنوان دادخواست مجزی مطرح گردد مگر آنکه درضمن دفاع در قبال دعوی طرف مقابل مطرح شود

گروه وکلای حکمت متشکل از وکلای دادگستری مجرب و متخصص به امور حقوقی بالاخص مسائل املاک و سرقفلی آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شهروندان عزیز می باشد.

در صورت تمایل می توانید با راه های ارتباطی که در اختیار شما قرار داده ایم ،هرگونه مسائل حقوقی خود را با وکلا و مشاوران مجرب و متخصص ما در میان بگذارید تا بهترین نتیجه مطلوب را بدست آورید.

آدرس: شعبه ۱ تهران- فلکه اول تهرانپارس خیابان ۱۴۲ شرقی روبروی پاساژ سپید پلاک ۳۹ طبقه دوم واحد ۵

آدرس: شعبه ۲ تهران- نیاوران نرسیده به چهارراه کامرانیه روبروی پاساژ نارون پلاک ۱۲۷ طبقه ۶ واحد ۱۱

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

09120170676 –  09123439500 – 77719337