حکم پیش فروش آپارتمان-شرایط/کاربردی

ب) ملک  دارای پروانه ساختمانی باشد

ج) دارای شناسنامه فنی باشد

د) دارای سند مالکیت رسمی باشد

موارد مهم در مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان

– مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده

– مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی فرعی و اصلی / بخش و..)

– مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید ساخته شود

مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود.مثلا تعداد طبقات ،متراژ عرصه، تعداد واحدهای آپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و…

قیمت مورد معامله+مبلغ و تعداد اقساط

مشخصات قبوض اقساط

زمان تحویل آپارتمان ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی

تعیین خسارات

تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی

نکات قانونی پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ قانونی شد.

در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم برداشته تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفاتی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک خواهد بود و حتی نیز افراد با هدف آگاهی کامل از انعقاد آن ممکن است خسارات هنگفتی به آنها وارد شود.

البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهد شد به همین دلیل قانونگذار همانند مسائل و مشکلات دیگر قانونی را، برای حل بسیاری از مشکلات تصویب نمود که قانون پیش فروش ساختمان از آن جمله از قوانین است.

ضمانت عدم اجرای تعهدات توسط  پیش فروشنده

مطابق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهداتش عمل ننماید علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 قانون مذکور (تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی) مکلف است به شرح ماده جریمه تاخیر بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نخواهد بود.

 اختلاف مساحت درصورت مجلس تفکیکی و قرارداد مشارکت

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد:

مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و درصورتی که بیش از 5 درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد:

پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

همچنین درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت رو بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ضمانت اجرای ناشی از عیب بنا و تجهیزات

به موجب ماده 9 قانون فوق الذکر پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

مالکیت خریدار نسبت به ملک خریداری شده

در قرارداد پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد بر اساس توافق طرفین است ولی حداقل 10 درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند بر این اساس پیش خریدار به موجب ماده 13 به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروشنده خواهد شد و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساخنمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید در غیر این صورت یعنی عدم پرداخت اقساط پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند و دفترخانه نیز مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اجرای تعهدات از طرف خریدار و عدم تکمیل ساختمان

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

آیا مال پیش فروش قابلیت توقیف خواهد داشت؟

عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

بیشتر بدانید: شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان(کلیک کنید)

بیشتر بدانید: پیش فروش آپارتمان به دونفر

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل مشارکت در ساخت  با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.