انتقال ملک با سند مجعول-راهنمای جامع و عملی از زبان وکیل پایه یک

انتقال ملک با سند مجعول-راهنمای جامع و عملی از زبان وکیل پایه یک

ممکن است شما ملکی را خریداری نمایید و بعد از مدتی متوجه شویدسند آن جعلی است.در برخی مواقع نیز شما بواسطه مشاور املاک ملکی را خریداری میکنید و اندکی بعد متوجه جعلی بودن آن میشوید.سوال اینجاست که آیا در این مواقع مشاور املاک مسئول است؟ اگر سند ملک خریداری شده جعلی باشدنحوه پیگیری موضوع چگونه است؟

ما دراین مقاله سعی داریم راه حل هایی را یه شما ارائه دهیم.برای راهنمایی بیشتر لازم است ابتدا با مفهوم جعل آشنا شوید.با ما همراه باشید تا نکات کلیدی را به شما عزیزان ارائه دهیم.  

تعریف جرم جعل:

با اینکه قانونگذار از جرم جعل در قانون تعریفی ارائه نداده است ولی به طور کلی ما جعل را در اصطلاح حقوقی ساختن و یا دست بردن در سند به ضرر دیگری بر خلاف حقیقت معنا خواهیم کرد.پس اگر شخصی حقیقتی را خلق کند ویا در حقیقت موجود تغییر ایجاد نماید،مرتکب جرم جعل شده است.

ارکان تشکیل دهنده جرم جعل

جرم جعل نیز همانند جرایم دیگر از عناصر ذیل تشکیل شده است :

• عنصر مادی
• عنصر معنوی
• عنصر قانونی

  

عنصر مادی:

جرم جعل ممکن است بافعل مثبت و یا بافعل منفی محقق شود.فعل مثبت به معنای انجام عملی مثل کتمان حقیقت میباشد و فعل منفی با ترک عمل محقق میشود.

عنصر معنوی:

جرم زمانی تحقق میابد که مجرم با قصد ونیت مجرمانه ان عمل را انجام دهد.

عنصر قانونی:

مطابق با ماده 523 قانون مجازات اسلامی:

جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.

آیا در استفاده از سند مجعول باید ضرری متوجه شخص شود:

در جرم استفاده از سند مجعول صرف قصد اضرار به غیر کافی است و نیاز نیست که برای وقوع این جرم حتما ضرری ایجاد شود.بنابراین اگر شخصی اعمال مندرج در ماده 523 قانون مجازات اسلامی را به قصد تقلب انجام دهد برای تحقق جرم کافی است.

مجازات جرم جعل:

قانونگذار مجازات این نوع جرم را مطابق ماده 523 و 542 قانون مجازات اسلامی حبس و جزای نقدی یا هردو را با هم برای مرتکب پیش بینی کرده است.

شرط تحقق استفاده از سند مجعول در خرید ملک :

مجرم با قصد و نیت مجرمانه سند مجعول را ارائه می کند و نیاز به حصول نتیجه مانند اینکه ضرری به کسی وارد شود یا اینکه حتما نفعی عاید استفاده کننده شود، نیست بلکه همین که استفاده کننده قصد منتفع شدن شخص دیگر را داشته باشد نیز کفایت می کند و قصد فریب دیگری در استفاده از سند کافی است.

پس اگر شخصی به منظور منتفع شدن خود یا دیگری و با قصد تقلب از سند مجعول استفاده کند مرتکب جرم استفاده از سند مجعول شده است.حتی اگر ضرری متوجه شخصی نشود.

رسیدگی به دعوی جعل در دادگاه حقوقی یا کیفری :

رسیدگی به همه جرایم علی الاصول در محاکم کیفری مظرح خواهد شد بنابراین رسیدگی به جرم جعل در دادگاه کیفری و رسیدگی به ادعای جعل ممکن است در دادگاه حقوقی رسیدگی شود.

ادعای جعل :

در ادعای جعل شخص ، مدعی ساختگی و غیر واقع بودن سند است یعنی مدعی است که در سند قلم بردگی شده و در ساختار آن یا امضای ذیل آن غیر واقعی است.

ادعای انکار و تردید نسبت به سند :

انکار : در این نوع ادعا شخصی که سند منتسب به اوست ، انتساب سند یا امضای ذیل آن را به خود منکر میشود.

تردید : شخصی غیر از طرفین اصلی دعوی است یعنی اگر شخصی سندی ارائه دهد و طرف مقابل امضا کننده آن نباشد میتواند نسبت به اصالت سند و انتساب امضا به امضا کننده آن تردید کند.

موارد بالا بیشتر در رابطه با سند عادی قابل تصور است ولی در سند رسمی وضع به گونه ای دیگر است :

مطابق ماده 70 قانون ثبت سندی که مطابق قانون به ثبت میرسد یعنی توسط مامورین صلاحیت دار تنظیم میشود تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود بنابراین :

ادعای تردید و انکار نسبت به سند رسمی:  متصور نیست.ادعای جعل هم نسبت به سند رسمی و هم سند غیر رسمی و عادی امکان پذیر است.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:جعل عنوان

بنابراین امضای ذیل اسناد عادی یکی از مهمترین ارکان تشکیل دهنده آن میباشد ….

که شخص میتواند امضای ذیل آن را انکار کند یا حتی نسبت به آن تردید کند.

بنابراین سند عادی در معاملات دارای حساسیتی است که قابل تامل و حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است در صورتی که به موجب این دو سند معامله میکنید آثار آن هم برای طرفین و هم برای قایم مقام آنها خواهد بود و نمیتوان علی الاصول به شخص ثالث تحمیل کرد.

بعد از توضیحاتی در رابطه با اسنادی که شما عزیزان به موجب آنها معامله میکنید خواهیم گفت که اگر در خرید یک ملک شما با یک سند ارایه شده جعلی روبرو شدید چگونه اقداماتی را باید انجام دهید.

در این صورت اگر شخص سندی ارائه داد که توسط آن سند شما ملکی خریداری نمودید و مشخص شد که آن سند جعلی است شما میتوانید مطابق موارد بالا از جمله ادعای جعل در محاکم کیفری طرح دعوی نمایید و پس از آنکه این جرم ثابت شد معامله شما نیز باطل و شخص محکوم ملزم به جبران خسارات شما خواهد بود.

خرید ملک با ارائه کپی سند و ادعای جعل نسبت به آن :

در صورتی که شخصی مدعی عدم وجود سند رسمی به شما شد و یا از رویت آن در حین خرید به شما جلوگیری کرد،به عنوان یک پیشنهاد از طرف ما به شما ،در این مواقع تا زمانی که اصل سند به نام شخص فروشنده روئیت نشده وتا زمان  استعلام از مراجع ثبتی از خرید ملک مذکور خودداری کنید.

در پاسخ به این سوال که آیا به کپی یک سند می شود ادعای جعل کرد باید گفت نسبت به کپی نمیتوان ادعای جعل نمود مگر آنکه  سند مورد نظر کپی برابر اصل شده باشد  و به عنوان یک معیار عرفی قابلیت به اشتباه انداختن شمارا داشته باشد.

جرم جعل و کلاهبرداری در معاملات املاک :

گاهی شخص با جعل یک سند قصد بردن مال دیگری را دارد مانند همان خرید ملکی که با سند مجعول فروخته میشود در اینصورت شخص 3 جرم مرتکب شده است یعنی شخص با رفتار های مختلف نتیجه واحد را سبب شده است :

• جعل
• استفاده از سند مجعول
• کلاهبرداری

قانونگذار در این گونه موارد شخص را فقط مستحق اشد مجازات که همان کلاهبرداری است می داند.

قابل گذشت بودن یا نبودن :

این جرم از جرائم غیر قابل گدشت است که اگر حتی شاکی هم گذشت کند  قانونگذار آن را از جنبه عمومی قابل تعقیب و مجازات میداند.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:جعل خط و امضا

آیا مشاوران املاک در فروش و خرید ملک نماینده صاحب مال محسوب میشوند:

امروزه شاهد آن هستیم که بسیاری از مشاوران املاک با ارائه مدارک جعلی خود را نماینده صاحب املاک معرفی میکنند در واقع این افراد با تنظیم وکالت نامه های جعلی اقدام به کلاهبرداری در خرید و فروش املاک میکنند و خریدار از همه جا بی خبر به عنوان متصرف غیر قانونی محسوب خواهد شد.

پیشنهاد حقوقی و قانونی ما یعنی گروه وکلای حکمت به شما هموطنان عزیز در معاملات مخصوصا خرید و فروش املاک این است که :

1-در حین معامله به هیچ عنوان به صرف ارائه کپی اسناد اعم از سند ملک ( خانه  ، زمین ) وکالت نامه های تام الاختیار فروش خود داری کنید.

2-بدون حضور مالک اصلی معامله با شخص دیگر که خود را نماینده مالک معرفی میکند انجام ندهید

3-قبل ار معامله با استعلام ثبتی از مالک بودن طرف مقابل خود کاملا آگاهی یابید و با احراز هویت آن در حین معامله از شرایط آن اطمینان حاصل کنید.

4-در ارائه کپی اسناد دقت به مهر برابر اصل نمایید در غیر این صورت فاقد اعتبار خواهد بود.

گروه وکلای حکمت:

در خصوص معاملات خود مانند خرید و فروش املاک ، انعقاد قراردادهای خرید و فروش و مشارکت در ساخت می توانید با تیم گروهی ما با شماره تلفن های ذیل در وقت اداری تماس حاصل فرمایید باشد که بتوانیم در راستای احقاق حق برای شما هموطنان گرامی قدمی برداریم.