الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

تعهد به معنای وجود رابطه يا وضع حقوقي است كه به موجب آن فرد (متعهد) به سببي از اسباب ملزم به انجام فعل يا ترك فعل معين می شود . مطابق دکترین اسباب ايجاد تعهد شامل عقد، شبه عقد، جرم، شبه جرم و قانون مي‌باشد. اما قانون مدنی اسباب ایجاد تعهد را به دو بخش تعهدات قراردادی و الزامات خارج از قرارداد تقسیم نموده است. تعهدات از مباحث عمده و وسيع حقوق مدني می باشد.

شخصی که در برابردیگری ملتزم به ترک یا انجام عملی شده است را بدهکار یا مدیون و آن را که حق مطالبه و اجبار مدیون را پیدا کرده است  دائن یا طلبکار می نامند و به موضوع تعهد متعهدبه گفته می شود.

زمانی که طرفین تصمیم  به انعقاد قرارداد می کنند، ملتزم به ایفاء تعهداتی در مقابل یکدیگر می باشندکه به این نوع تعهدات ، اصطلاحآ تعهدات قراردادی گفته می شود و طرفین قرارداد معمولآ ضمانت عدم اجرای این تعهدات را در قرارداد پیش بینی نموده که می تواند به ازاء زمان مشخص و معین ، پرداخت وجه نقد یا مال دیگری و یا انجام عملی باشد . در این صورت هرگاه یکی از طرفین از انجام این تعهدات که موعد انجام آن سررسیده، استنکاف نماید، طرف مقابل قرارداد می تواند الزام طرف دیگر به انجام تعهد را از مرجع قضایی درخواست نماید

به طور مثال  قراردادی مانند قرارداد مشارکت در ساخت ،پیمان کاری در ساخت ویا پیش فروش ، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس ضوابط و شرایط قراردادی شود. در مواقعی که شخص متعهد، طبق زمان بندی پیش بینی شده در قراداد، متعهد به انجام ان بوده و از ان سرباز زند و اقدام به ساخت بنا و تکمیل آن نکند، شخص ذی نفع می تواند، دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد، مبنی بر احداث بنا را طرح کند.

طرفین دعوی:

خواهان دعوا شخصی است که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد (متعهد له) .

خوانده دعوا شخصی است که تعهد به ساخت داده است(مدیون یا متعهد)

مرجع رسیدگی:

از نظر صلاحیت ذاتی این دعوا در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی  است

از نظر صلاحیت محلی از آن جا که دعوای الزام به احداث بنا در ارتباط با ملک و مال غیر منقول می باشد در صلاحیت دادگاهی است که ملک در حوزه ی قضایی آن دادگاه می باشد.

نحوه اجرای حکم:

پس از این که حکم قطعی مبنی بر احداث بنا صادر شد، دادگاه خوانده را ملزم به انجام تعهد می نماید و در صورتی که تعهد خود را انجام نداد خواهان می تواند با هزینه ی خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده، مطالبه نمایند. در صورتی که خواهان، امکان احداث بنا را نداشته باشد و اجرای حکم نیز از طریق شخص ثالث ممکن نگردد، خواهان می تواند، اقدام به فسخ قراردادی که مبنای تعهد خوانده است بنماید.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1- برابر ماده 14 قانون پیش فروش ساختمان ها، در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهد از طرف پیش خریدار چنان چه پیش فروشنده در مهلت تعیین شده در قرارداد، موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر این که منحصرآ اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود شود. با این حال در عمل نیز از آن جا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی گردد، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان نداشته و حق پیش خریدار منحصرآ از طریق مرجع قضایی، قابل مطالبه است.

2- در صورتی که پس از صدور حکم، محكوم عليه به تعهد خود عمل ننماید و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل بنا را نداشته باشد، مالک و یا پیش خریدار این اختیار را قانون به ان ها داده که بتوانند قرارداد خود را فسخ بنایند.

3-اگر ملک در تصرف متعهد باشد و امکان تکمیل ملک توسط مالک و یا پیش خریدار وجود نداشته ،می بایست  دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تطرح شده و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان گردد.

4- اگر محكوم له  به استناد حکم دادگاه، اقدام به تکمیل ملک بنماید، هزینه های پرداخت شده از سوی وی منحصرآ در چهارچوب قرارداد منعقد شده  مابین طرفین پرونده و با هزینه هایی که طبق عرف منطقه ی ملک می باشد، قابل مطالبه خواهد بود

5- محكوم له می تواند، تکمیل بنا را از طریق عقد قرارداد با شخص ثالث انجام دهد.

6-در رهن و یا بازداشت بودن ملک مورد نظر، مانع اجرای حکم الزام به تکمیل ساختمان نمی گردد و اگر محكوم عليه در ملکی که محکوم به تکمیل آن شده است، به طور رسمی  قدرالسهمی داشته باشد، می توان هزینه های اجرای حکم را از طریق توقیف و فروش قدرالسهم مذکور وی تأمین نماید.

7-اگر تعداد اشخاصی که نسبت به تکمیل بنا ذی نفع می باشند، بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه ی آنها دادخواست الزام به تکمیل را طرح نمایند و حتی یک نفر از ذی نفع ها نیز به تنهایی می تواند، اقدام به طرح این دعوا نماید. البته به نظر می رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات دادخواست دهند.

8-ممکن است تعهد سازنده، احداث كل بنا نباشد و صرفاً احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را متعهد شده باشد. در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود.

مستندات قانونی

ماده 221 قانون مدنی: «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.»

ماده 222 قانون مدنی:«در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.»

ماده 237 قانون مدنی:«هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا تفيأ کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.»

ماده 238 قانون مدنی:«هر گاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.»

ماده 239 قانون مدنی:«هر گاه اجبار مشروط عليه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت»

رأی شماره ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/ ۱۱ /۲۸ صادره از  شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد، ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا، مطابق قانون الزام به ایفای تعهدات می باشد.

رأی شماره ی ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/ ۱۲ /۱۴ صادره از شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان، تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات، منافاتی با بازداشت ملک نداشته و توقيف، مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نمی باشد

نظریه ی شماره ی ۷/ ۴۱۳۳ – مورخ ۸۷/ ۷ / ۶ صادره از اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده ی طرفین در زمان انعقاد  قرارداد احداث بنا در زمان مشخص و معین، اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه مربوطه از شهرداری نشود، احداث آن سالبه به انتفای موضوع است و سازنده نمی تواند، الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار گرددد.

قانون مدنی در ماده 264 بیان می دارد:

« تعهدات به يكي از طريق ذيل ساقط ميشود

1-بوسيله وفاء به عهد

2-بوسيله اقاله

3-بوسيله ابراء

4-بوسيله تبديل تعهد

5-بوسيله تهاتر

6-بوسيله مالكيت مافي الذمه

ماهیت دعوی الزام به ایفاء تعهد می تواند مالی یا غیر مالی باشد و اگر در ازای انجام تعهدی که از دادگاه خواسته می شود ، مالی عاید متعهد له شود ، دعوی مالی محسوب شده و متناسب با آن باید خواسته دعوی تقویم و هزینه دادرسی پرداخت شود و در غیر این صورت دعوی غیرمالی می باشد و خواسته احتیاجی به تقویم ندارد و هزینه دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.