اراضی موات چیست؟ دعاوی اراضی موات

بمنظور تعریف اراضی موات، ابتداعا می بایست بیان داشت که،

زمین (اراضی) همواره از گذشته محلی جهت سکونت انسانها و انجام امور کاری بوده است. تسلط بر زمین چه بعنوان سکونت و چه برای فعالیت های کسب و کاری، حس مالکیت و اعمال مالکیت بر آن، همواره در راستای حس امنیت خواهی بشر بوده است  که در حقوق اسلام به این حق مالکیت و دامنه ها و توابع و آثار آن، توجه خاصی گردیده و همیشه مورد احترام شارع اسلامی بوده است.

از سویی در همین حقوق به جهت موازنه و تعادل اقتصادی میان افراد، در برخی موارد مالکیت خصوصی و اعمال آن برای افراد به رسمیت شناخته نمی شود، که دارای اسباب و جهات متعددی است و یکی از آن، اسباب اراضی موات می باشد.

در این مقاله، پاسخ به این سوال که اراضی موات چیست؟ و تعریف آن را قرارداده ایم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

اراضی موات چیست؟

اراضی موات در لغت:

به معنای زمین‌ بی جان و بسان مرده، خشک و بایر و زمین‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، می باشد.

لکن با توجه به ظرفیت، توان و نیز نوع کاربری و شیوه بهره وری در نوعی از دسته بندی قانونی به 3 نوع زمین:

• دایر
• اراضی بایر
• اراضی موات

تقسیم می گردد.

زمین دایر چیست؟

زمین دایر به زمینی اطلاق می گردد که سابقه عمران، احیاء و آبادی داشته است و انسان از گذشته ها با دخل و تصرف و ایجاد کشت و زرع و بنا و اشجار، زمین مورد نظر را تصرف و از آن بهره مند گردیده است، و هم اکنون نیز این تصرف و بهره مندی ادامه دارد.

اراضی بایر چیست؟

اراضی بایر به اراضی اطلاق می گردد که در گذشته سابقه عمران و احیاء و آبادی را داشته است و متصرفین و مالکین آن ها از اشجار و بنا و … اراضی بهره مند می گشته اند، ولیکن پس از مدت زمانی این تصرف و بهره مندی متوقف شده و در حال حاضر زمین مذکور معطل و بدون تصرف رها گردیده است.

اراضی موات در مقابل اراضی دایر و اراضی بایر

زمین موات به زمینی اطلاق می گردد که نه در گذشته سابقه عمران و احیاء و آبادی داشته است و نه در حال حاضر عمران و احیاء و آبادی دارد و همچنین  تصرفی که حاکی از عدم اعراض مالک باشد، در آن زمین به چشم می خورد.

دعوای اراضی موات

با توجه به تعریف و تقسیم بندی فوق و مستندا به ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب سال 6/1358 و ماده 3 قانون زمین شهری مصوب سال 6/1366:

“اراضی که معطل مانده و مالک آن از آن اعراض نموده توسط مرجعی به عنوان متولی تصرف و به اشخاص واجد الشرایط محروم اعطا می شوند.”:

در همین راستا قانون گذار در مورخ 5/4/58 اقدام به تصویب قانونی تحت عنوان قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن نمود که به موجب این قانون، از آنجا که مطابق موازین دین اسلام، زمین موات ملک کسی شناخته نمی شود و در اختیار دولت اسلامی است و اسناد مالکیتی که در رژیم حقوقی سابق نسبت به زمین های موات در داخل محدوده شهری یا خارج از آن صادر شده خلاف شرع و مصالح عامه تشخیص داده شده است، فلذا به موجب این قانون به مالکین اینگونه اراضی اخطار داده شد که در مهلت معین نسبت به احیاء و عمران اراضی خود اقدام و در صورت استنکاف، اسناد مالکیت آنها باطل و اراضی مذکور متعلق به دولت اسلامی خواهد بود.

قانون زمین شهری

پس از آن قانون گذار قانونی تحت عنوان قانون زمین شهری تصویب نمود که در آن مقرر شده است:

«کلیه اراضی مواتی که احیاء نگردیده اند اعم از آنکه مالک شخصی داشته و یا ارگان ها متصرف و مالک بوده اند متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و متولی آن سازمان مسکن و شهرسازی محسوب می گردد که بنا بر تولیت آن، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف به ابطال اسناد ملکی و صدور سند مالکیت به نام دولت است.

در خصوص نحوه استفاده، کاربری زمین و شیوه واگذاری، مسکن و شهرسازی مکلف به تصدی در امور مرتبط با آن است که غالب اراضی مذکور را صرف امور عام المنفعه، ساخت واحدهای مسکونی شهری و روستایی، صرف امور کشاورزی و صنعتی، چرای احشام و امور روستا و نیز واگذاری به سازمان ها و ارگان و اشخاص به منظور تامین مسکن محرومین و فاقد مسکن می نماید».

پس از انتقال این اراضی از طرف دولت و مسکن و شهرسازی، سند مالکیت خصوصی به نام مالک جدید صادر و تنظیم خواهد شد. البته اراضی موات ممکن است در حریم بافت شهری و یا خارج از حریم بافت شهری قرار گیرد.

تفاوت اراضی موات داخل و خارج از بافت شهری

چنانچه اراضی مذکور داخل در حریم شهری باشد، سازمان مسکن و شهرسازی، متولی تشخیص موات بودن آن بوده و تولیت زمین را بر عهده خواهد داشت.

چنانچه با شناسایی زمین موات مورد نظر و ارجاع امر به کارشناسان متخصص مربوطه، برگه تشخیص موات بودن زمین مذکور را صادر نماید، می تواند نسبت به تصرف و ابطال سند و اخذ سند رسمی مالکیت به نام دولت اقدام نماید.

چنانچه مالک و متصرفی با تصمیم مسکن و شهرسازی و موات بودن زمین مذکور، مخالف و حقوق خود را معارض با تصمیم مرجع اخیر الذکر ببیند، می تواند مراتب اعتراض خود را به کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اعلام نماید.

بررسی اراضی موات طبق کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

به موجب قانون زمین شهری ،کمیسیون ماده 12  مرکب از 3 نفر نماینده از جانب مسکن و شهرسازی می باشد که با بررسی اعتراضات وارده و کارشناسی قضیه و بررسی موضوع ادعای معترض و تطابق آن با نقشه های هوایی با لحاظ دو قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 5/4/58 و نیز قانون زمین شهری مصوب 22/6/66 نسبت به موضوع تعیین تکلیف و  اقدام به صدو رای می نماید.

مطابق با قوانین یاد شده در واقع مالک و معترض می بایست در این کمیسیون با تمسک به ادله مختلف اعم از نظریه کارشناس رسمی دادگستری، نقشه های هوایی، استشهاد محلی، اسناد مالکیت و شیوه دخل و تصرف خود در زمین، احیاء و عمران و آبادی زمین مورد نظر خود به تاریخ قبل از 5/4/1358 (تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن) را اثبات نماید.

کمیسیون مزبور نیز چنانچه سابقه عمران و احیاء را قبل از مورخ 4/58 احراز کند در واقع زمین موات محسوب نگردیده و مکلف به استرداد زمین مذکور و ابطال اسناد خود است.

آراء صادره از کمیسیون مذکور، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل و سپس قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر استان خواهد بود. لکن چنانچه اراضی موات خارج از حریم شهر واقع شده باشند، وزارت کشاورزی که اختیارات خود را به اداره منابع طبیعی محول نموده، عهده دار تشخیص موات بودن و تولیت قضیه خواهد بود.

مرجع تشخیص اراضی موات خارج از حریم شهر

عبارت است از هیات 7 نفره وزارت کشاورزی متشکل از

2 نماینده وزارت کشاورزی

• 2 نفر نماینده جهاد کشاورزیپ
• 1 نفر حاکم شرع
• 1 نفر نماینده وزارت کشور
• 2 نفر از اهالی متعهد محل شهر و روستا
• و شورای محل

که بعداً در سال 1370 با سازمان امور اراضی ادغام گردیده، می باشد که با لحاظ قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/9/1356 نسبت به تشخیص موات بودن و ابطال اسناد مالک و اخذ سند مالکیت به نام دولت اقدام می نماید.

چنانچه مالک یا معترضی نیز مدعی مالکیت اراضی مذکور و عدم موات بودن آن گردد، نیز می بایست سابقه عمران و احیاء و آبادی زمین متنازع فیه را قبل از تاریخ  30/9/65 (تاریخ تصویب قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن) در مرجع یاد شده اثبات نماید. آراء صادره از مرجع اخیر الذکر قابل اعتراض در دادگاه حقوقی محل و سپس دادگاه تجدید نظر استان خواهد بود.

بیشتر بدانبد: 

بمنظور کسب اطلاع در این زمینه، توصیه می شود مقاله ماده 12 قانون زمین شهری را مطالعه نمایید.

نحوه احیای اراضی موات به موجب قانون مدنی

بر اساس ماده 143 قانون مدنی:

قانون گذار در ‏جهت احیای اراضی موات، سه شرط را پیش بینی کرده است:

•  عملی که عرفآ آباد کردن محسوب گردد؛ مانند زراعت، درخت کاری و غیره
•  قصد تملک:

چون احیای اراضی موات یک عمل حقوقی می باشد، قصد مالک شدن در تحقق آن لازم است و آباد کردن زمین بدون قصد تملک، ایجاد مالکیت نمی کند

• رعایت مقررات:

احیا کننده باید مقررات مربوط به این موضمه را از هر حیث رعایت نماید.

در مقاله های بعدی قوانین محدود کننده ی تملک اراضی به تفسیر بیان خواهد شد.

در تملک اراضی موات شروع به احیا از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین و کندن چاه و غیره… که اصلاحا «تحجیر» نامیده می شود، کافی نیست و موجب مالکیت نمی شود، ولی برای تحجیر کننده حق اولویّت در احیا ایجاد می نماید.

آباد کردن زمین به اعتبار نحوه انتفاعی که از زمین برده می شود، فرق می نماید و باید عملیات طوری باشد که عرف آن را برای انتفاع به منظور آباد کردن بداند.

در قانون مدنی و ماده ١۴١،‏ احیای زمین به وسیله عملیاتی است که در عرف آباد کردن محسوب می شود، از‏قبیل زراعت، درخت کاری، ساخت بنا و غیره…

دکتر کاتوزیان در کتاب اشخاص و اموال، عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق برای احیا، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن را عمران و احیا محسوب نمی دارد.

شروع احیای اراضی موات

شروع در احیا، از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و غیره… «تحجیر» ‏است و موجب مالکیت نخواهد شد، لکن برای شخص تحجیر کننده حق اولویتی در احیا ایجاد می کند.

هرکس از اراضی موات و مباحه قسمتی را به قصد تملک احیا کند، مالک آن قسمت می شود.

همان طور که بیان شد تملک اراضی موات و مباح نیاز به قصد تملک دارد و نوعی اراده مشروط برای احیا لازم است.

می توان به وکالت یا ولایت و یا فضولی، زمینی را برای دیگری احیا و تملک نمود؛ زیرا خصوصیتی در اراده مالک موجود نیست. تملک قطعه زمین در اثر احیا، موجب تملک وسایلی می باشد که برای کمال انتفاع از آن لازم است . مانند: نهرهایی که به آن زمین آب می رساند و یا راههایی که برای رفتن به آن زمین است و همچنین احیای قریه یا روستا موجب تملک مراتع لازمه برای چرانیدن گوسفندان و گاوها نیز می باشد و از آن قبیل است.

با عنایت به این شرایط بوجود آمده و مقتضیات زمانی، قانون گذار با تصویب قوانین و مقررات و آیین نامه های متعدد و پراکنده، در صدد اعمال حق مالکیت عمومی و لغو مالکیت خصوصی و اعاده و استرداد زمین موات برآمد،

که قوانین مادر من جمله قانون مدنی و قانون ثبت و الحاقات و ضمائم آن و عمده قوانین موضوعه هم چون قوانین اصلاحات اراضی، قوانین اراضی موات شهری و غیر شهری، قوانین اراضی منابع طبیعی و ملی شده، قوانین تغییر کاربری و خیلی قوانین و مقررات دیگر که در جهت لغو مالکیت انحصاری اشخاص می باشد، از این دست می باشد.

مالکیت بر اراضی موات

جدای از بحث های لغوی و ترمینولوژی حقوقی، اراضی موات (منظور اراضی که رها شده هستند)، اراضی هستند که:

از ابتدا رها شده بودند و هیچگونه علامت مالکیت در آن رویت نشده یا این که شخص یا اشخاصی در آن حق مالکیت خود را اعمال نموده و تصرفاتی داشته اند ولیکن اکنون از آن ملک و تصرف اعراض نموده اند به این معنا که آن اراضی را رها کرده اند.

بر اساس قوانین موضوعه کشور ما که ریشه در حقوق اسلام دارد، اراضی موات متعلق به حاکم اسلامی خواهد بود که همان گونه که می دانید حکومت قادر است این زمین ها را برای ایجاد موازنه اقتصادی میان افراد جامعه، جهت سکونت، زراعت و یا غیره به اشخاص واگذار نماید و ایشان نسبت به احیای آن و تصرف و اعمال حق مالکیت، اقدام نمایند.

که با گذشت زمان و با افزایش جمعیت و همچنین با سودجویی برخی افراد و راه اندازی سیستم فئودالی (ارباب – رعیتی) و استثمار نیروی انسانی و افزایش نیاز های اولیه انسانی هم چون سکونت، تغذیه و با رشد مهاجرت به شهرها و حواشی آن، عملاً اراضی که بایستی بمنظور موازنه اقتصادی و در دست دولت به معنای عام حاکمیت قرار گیرد، در ید و اختیار افراد سود جو قرار می گرفت.

تشخیص زمین موات

در موضوعات و دعاوی اراضی موات، تشخیص اینکه چه زمینی موات یا غیرموات است همواره از مهمترین و محوری ترین مسائل بوده است. برای نخستین بار قانون گذار در ماده ۱۷ قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر مصوب ۱۳۴۷٫۱۰٫۲۳، به موضوع تشخیص اراضی موات پرداخته است.

بر اساس ماده ۱۷ قانون مذکور:

« تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها طبق تعریف بند ۹ ماده اول قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۳۹٫۲٫۲۶ با وزارت ‌اصلاحات ارضی و تعاون روستایی است. تشخیص و تصدی اراضی موات واقع در محدوده شهرها (‌طبق مصوبه وزارت کشور در مورد حدود هر شهر) و هم چنین تا شعاع سی کیلومتر خارج از ‌محدوده مذکور با وزارت آبادانی و مسکن می باشد»

در قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۶۰و در ماده ۱۲، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تمیز بایر و موات اراضی به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسکن و ‌شهرسازی و شهردار محل گذاشته و مقرر می دارد تشخیص کمیسیون ظرف ده روز از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی قابل‌اعتراض در دادگاه محل است.

البته قانون زمین شهری در سال ۱۳۶۶، این رویه را تغییر داده و مقرر می دارد تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات، بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی می باشد و همچنین این‌ تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.