اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی

اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی/شرایط+کاربردی

به طور خلاصه باید گفت برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، می بایست در ابتدا مالکیت فرد بر ملک مورد نظر اثبات شود و در ادامه دادخواستی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم گردد. در ادامه این مقاله به توضیح دعوی اثبات مالکیت و قوانین آن می پردازیم.

برای رسیدن به جواب درست و اصولی به سوالات خود، لطفا با دفتر مرکزی گروه وکلای حکمت تماس بگیرید…

دعوای اثبات مالکیت چیست؟

عنوان دعوی است که خواهان یا مدعی در مقام اثبات مالکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.

طبق قانون مالک کسی است که سند به نام او می باشد اما بسیار پیش آمده است که بین دارندگان سند اختلاف در مالکیت پیش می آید ، اینجاست که دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود .

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی*

ماده 22 قانون ثبت

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است»

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که  لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی :

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند،

چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید، اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

۲– اثبات اعتبار قرارداد :

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصل صحت این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده مبنی بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛

چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

این مقاله مفید را هم مطالعه کنید:

نمونه دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی*

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ی ثبتی(اثبات مالکیت اموال غیرمنقول)

از لحاظ سابق ثبتی املاک به دو دسته تقسیم می شوند:

1. املاک دارای سابقه ثبتی
2. املاک فاقد سابقه ثبتی

در املاک فاقد سابقه ثبتی، املاکی که حدود و مساحت آن در اداره ثبت املاک ثبت نگردیده است، تصرف اماره مالکیت است و در واقع تصرف نقش مهم را ایفا می کند. در این دسته از ااموال دعوای اثبات مالکیت مستند به دلایلی شامل مبایعه نامه عادی و شهادت و شهود و… پدیرفته می شود و در واقع خواهان باید دعوای اثبات مالکیت اقامه کند.

در املاک دارای سابقه ثبتی به استناد قوانین ثبتی دعوای اثبات مالکیت پذیرفته نمی شود.حال تکلیف فردی که ملکی را که دارای سابقه ثبتی است با مبایعه نامه خریداری نموده است چیست؟

خریداران این دسته املاک می توانند با طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک پلاک ثبتی و فروشنده در دادگاه صالح ادعای خود را اثبات نمایند.

الزام به تنظیم سند رسمی

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی، خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره در بسیاری از موارد، انتقال مالکیت طی یک سند عادی صورت می پذیرد.

با این حال، هر مالکی باید نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کند تا مالکیت خود بر بر مالش را استوار کند و از مزایای سند رسمی بهره‌مند گردد.

حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می باشد چرا که تنظیم سند رسمی انتقال، تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست.

 از جمله آثار قولنامه یا سند عادی، تعهد به تنظیم سند رسمی می باشد و چنان چه فروشنده بنا به جهتی از انتقال سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید، خریدار می‌بایست برای احقاق حق خود، الزام به تنظیم سند رسمی ( الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی مالی است. و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک می باشد.) انتقال ملک را از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضائی از دادگاه بخواهد.

راه های الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی

برای تنظیم سند رسمی برای خریدار و فروشنده دو راه وجود دارد.

راه حل اول: خریدار و فروشنده در سند عادی، تاریخی را برای حضور در دفترخانه ی مشخص، جهت تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص کرده باشند.

راه حل دوم: خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص نکرده باشند.

مرجع صالح برای تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

برای آن که دادگاه صالح به رسیدگی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مشخص گردد باید به موضوع معامله یا قرارداد توجه کرد.

چرا که وفق قانون اگر موضوع معامله ای بیع ( خرید و فروش ) مالی باشد، ابتدا باید دید که مال مذکور مال منقول است .

( مال منقول: مالی ست که قابلیت حمل و نقل بدون ضرر رساندن به محل خود راا دارد. مثل اتومبیل، اثاث منزل.)

(  مال غیر متقول: مالی است که  قابلیت حمل نقل بدون آسیب رساندن به محیط خود را ندارد. مثل خانه، زمین.)

الف) اگر موضوع قرارداد الزام به تنظیم سند رسمی مال منقول باشد، مانند اسباب و اثاثیه منزل، خواهان می تواند در

• دادگاه محلی که  تعهد یا قرارداد در ان جا  تنظیم شده شده و یا تعهد باید در آنجا انجام گیرد.
• اگر هیچ کدام از این ها مشخص نبود باید به دادگاهی مراجعه کند که خوانده در آن حوزه اقامت دارد

ب)  اگر هم موضوع  معامله ( تعهد یا قرارداد) مال غیر منقول باشد تنها یک دادگاه صالح به رسیدگی است و آن دادگاه، دادگاه محلی که مال در آن جا واقع می باشد مثلا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به زمینی است که در شیراز واقع است در حالی که خواهان و خوانده هر دو ساکن تهران هستند و قرارداد انتقال‌مالکیت  زمین را را در تهران منعقد کرده اند.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.