حقوقی

چطور مطمئن آپارتمان پیش خرید کنیم؟

پیش خرید یا پیش فروش همانطور که از اسمش پیداست به معنای قبل از خریدن و قبل از فروختن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات استفاده می شود. به طور کلی در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد (پیش فروش) و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، (پیش خرید)می گویند.

اگر شما هم نیاز به یک وکیل ملکی ماهر دارید و می خواهید در این رابطه مشورت کنید می توانید مقاله وکیل ملکی کیست را مطالعه کنید و با خیال راحت به ما اعتماد کنید. گروه وکلای حکمت آماده است تا به شما خدمت کند فقط کافیست با شماره های زیر در ارتباط باشید. 09120170676-02177719337

پیش خرید چه محاسنی دارد؟

باتوجه به اینکه ملک هنوز تکمیل نشده و همانطور که میدانیم قیمت پیش فروش آپارتمان، از همان آپارتمان تکمیل شده، مقداری ارزان تر است و بعداز اینکه ملک تکمیل شد و در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می تواند آپارتمان را گرانتر بفروشد.

در معاملاتی که املاک به صورت آماده فروخته می شوند، خریدار باید مبلغ قرارداد را حداکثر تا 2 ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند، اما در پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد، بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

در پیش فروش، طراحی یا اجزای داخلی ملک قابل تغییر طبق سلیقه خریدار است، در ساختمان های آماده، تنها اجزای روی کار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

پیش خرید چه معایبی دارد؟

امکان دارد که ملک از طرف سازنده به موقع تحویل داده نشود یا امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد، امکان تمام نشدن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار، امکان فروختن ملک به چندین نفر، امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر

امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه(در صورتیکه وام تسویه نگردد باید اقساط توسط خریدار پرداخت شود. امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که هزینه اش به گردن خریدار است.

معایب پیش خرید به چه صورت می باشد؟

چطور مطمئن آپارتمان پیش خرید کنیم؟

نکات مهمی در تنظیم قرارداد باید به آن دقت کنیم تا از پیش خرید مطمئن شویم:

1-مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش در ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله: نام ونام خانوادگی، تاریخ تولد، کدملی و نشانی و ………..نوشته شود و باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می تواند در مورد ملک معامله ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم ترین مساله درآغاز کار اینست که مشخص شود آیا فروشنده می تواند ملک را منتقل کند یا خیر؟

بسیاری از مشکلات در این نوع قراردادف به دلیل بی توجهی خریداران به همین است که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی کنند

و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی دهند. حتی برخی این کار مهم را به افراد و مشاوران در بنگاه املاک می سپارند، که خود منشاء بسیاری از اختلافات و سوء استفاده هاست.

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه کردن به دفتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

2-مورد معامله

مورد معامله باید با دقت و جزییات ذکر شود از جمله، مساحت، طبقه، واحد، و شماره ثبت ملک اصلی است. اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و ….. پارکینگ و انباری و…باید ذکر شود

3-مشخصات ملک

مشخصات ملک شامل: نقشه و تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، جنس مصالح،(رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، آیفن، درب، کلید پریز و…) ذکر شود. این موارد شاید کوچک به نظر برسند اما ممکن است باعث بروز اختلافاتی شود.

4-مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است که باید ذکر شود.

5-بهای ملک

در بهای ملک، نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت، و موعد تحویل باید ذکر شود. بهترین شیوه الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها براساس مراحل پیشرفت کار است. که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن در قرارداد تعیین می شود خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است. که در صورت عدم پرداخت فروشنده می تواند برای خود حق فسخ قائل شود.

6-سند رسمی یا وکالتنامه

مساله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید توجه کرد اینست که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

7-تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ برای تحویل ملک می باشد. که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تاخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

8-مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین‌شده بر اساس صورت‌ جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ‌کدام از طرفین نمی‌­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

9-بیمه

پیش فروشنده، وظیفه دارد که مسئولیت خود را در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیشتر از مبلغ پرداتی بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه التفاوت بوده و باید خسارات را پرداخت کند.

10-معرفی داور

هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند، و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌­شود. آیین داوری در این زمینه تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب است.

11-انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک در صورت انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد.

چنانچه پیش‌فروشنده به‌ رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می­‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

در قرارداد پیش فروش باید یک سری موارد به صراحت عنوان شود از جمله:

1-اسم و مشخصات طرفین قرارداد( حقیقی یا حقوقی) 2-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 3-اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل؛ مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری

4-مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعدات طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

5-بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 6-شماره قبض های اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی 7-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی

8-تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله 9-تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی 10-معرفی داوران

گروه وکلای حکمت

گروه وکلای حکمت با پیگیری های مستمر و به موقع در مورد پرونده های موکلین در زمینه اختلافات و دعاوی حقوقی و کیفری و خانواده و ثبتی سعی دارد که یک تیم قوی و با بهره مندی از علم نوین حقوقی با مشاوره های خود شما هموطنان گرامی را در مواجه شدن با مشکلات در پیشنهاد یک راه درست حقوقی و قانونی راهنمایی و هدایت کند و با امکانات مشاوره های حقوقی و کیفری آنلاین و مشاوره های تلفنی و مشاوره های حضوری در تهران با منشور اخلاقی مسئولیت پذیری رضایت هموطنان را به دنبال خواهد داشت.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل پایه یک(کلیک کنید
بستن
بستن