پیش خرید ملک یا پیش فروش

پیش خرید ملک یا پیش فروش/شرایط و مراحل آن/

 در این مقاله درخصوص قوانین مرتبط با پیش فروش، پیش خرید، و شرایط  آن توضیحاتی ،خدمتتان تقدیم می گردد.

قانون پیش خرید ملک یا پیش فروش

قانونگذار با هدف جلوگیری از کلاهبرداری در واحدهای پیش فروش شده (منظور انتقال یک واحد پیش فروشی به چند نفر) ،در سال  1389 قانون پیش فروش آپارتمان ها را به تصویب رساندکه آئین نامه اجرایی آن در مورخه 20/3/93 ( 4 سال بعد ) صادر شد .

برابر این قانون ، اگرکسی  قصد واگذاری  آپارتمان خود را به صورت پیش فروش ، به دیگری داشته باشد، باید از قانون پیش فروش آپارتمان ها اطلاع کامل داشته و از آن تبعیت کنند ….

“قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توانند بر خلاف آن توافق کرده یا از آن چشم پوشی کنند.”

قرارداد پیش فروش باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد و موضوع پیش فروش بودن ملک، می بایست در سند قید گردد.

 

مفهوم پیش فروش

به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر می‌باشد.

الف. فر وشنده  ( پیش فروشنده )

ب. خریدار (پیش خریدار)

پیش خرید ملک یا پیش فروش

نکات مهم در این قانون:

1. اگر ساختمانی از جهت بنا تکمیل شده باشد (تا قبل از اخذ پایان کار) می بایست واگذاری آپارتمان ها در چارچوب پیش فروش، صورت گیرد  و لاغیر.

2. تغییر عنوان قرارداد تحت عناوین دیگر  از جمله  مشارکت و بیع …موجب رفع مسئولیت کیفری متخلفین نمی شود.

 

این مطلب را از دست ندهید

خسارات قانونی در قرارداد پیش فروش

نکات قانونی پیش خرید ملک یا پیش فروش

ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان ها

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا   به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، «قرارداد پیش‌فروش آپارتمان» محسوب می‌شود.

در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک بوده و حتی افراد با  آگاهی کامل از انعقاد اینگونه قراردادها، ممکن است خسارات هنگفتی را متحمل شوند.

البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهد شد به همین دلیل قانونگذار همانند مسائل و مشکلات دیگر ،قانونی را، برای حل بسیاری از مشکلات تصویب نموده که قانون پیش فروش ساختمان نیز از آن جمله از قوانین است.

 

 

پیش خرید ملک یا پیش فروش

چه کسانی می توانند قرارداد پیش فروش، منعقد نمایند؟

به موجب ماده 1 قانون پیش فروش آپارتمان، اشخاص ذیل می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌ موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

 

نکاتی در اینخصوص:

الف)مالکین و سازندگان (سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم ازمالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.

ب)مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.

جرم پیش فروش غیر قانونی ساختمان

ماده 23 قانون:

افرادی که بدون در نظر گرفتن این قانون اعم از اینکه  بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر مبالغ  و اموال دریافتی  از پیش خریدار محکوم  می گردند.

سوالات پر تکرار و مهم درباره پیش خرید ملک یا پیش فروش

1- آیا این جرم قابل گذشت است؟

با توجه به تبصره ذیل ماده 23 قانون پیش فروش؛ شکایت در خصوص این جرم فقط با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورتی که شاکی گذشت کند، تعقیب جرم یا اجرای حکم متوقف می شود فلذا جزء مذکور جرائم قابل گذشت محسوب می شود.

 

2- مجازات مشاورین املاک در این مورد چیست؟

حسب ماده 24 قانون پیش فروش در صورتی که مشاورین املاک ضمن تخلف از مقرارت این قانون، تحت عناوین مختلف از جمله مبایعه نامه، مشارکت و…تنظیم نمایند به شرح ذیل محکوم می گردند؛

بار اول- تا یکسال حبس

بار دوم – تا دو سال تعلیق پروانه کسب

بارسوم – ابطال پروانه کسب

پیش خرید ملک یا پیش فروش

حسب ماده 106 همان قانون مجازات اسلامی، در جرایم تعزیری قابل گذشت:

هرگاه متضرر از جرم در مدت یکسال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم، شکایت نکند، حق شکایت کیفری او ساقط می گردد مگر ثابت کند که به دلائلی که خارج از اراده و اختیار او بوده نمی توانسته شکایت کند مثلا در حبس و…بوده و یا اینکه متهم او را حبس نموده تا او شکایت ننماید در این صورت ابتدای مدت یکسال از تاریخ  رفع مانع محسوب می شود.

3- آیا پیش خریدار ،حق انتقال آپارتمان خریداری شده را دارد ؟

خیر پیش خریدار فقط با رضایت پیش فروشنده می تواند حق و حقوق خود را به دیگری  منتقل نماید و در صورت رضایت پیش فروشنده به انتقال، تمام حق و حقوق و مسئولیت های پیش خریدار به  خریدار جدید منتقل می شود در صورت عدم رعایت این شرط، قرارداد منعقده، در مقابل پیش فروشنده اعتباری ندارد.

طبق ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

نکته : حسب این ماده عرصه و اعیان و اقساط و وجوه را نمی توان در چارچوب قانون اجرای احکام مدنی توقیف نمود

مدارک لازم جهت انعقاد قرارداد پیش فروش ملک

دفترخانه ها، پس از اخذ مدارک ذیل، می بایست مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره

شناسنامه فنی( هر واحد ساختمانی مجزا)

پروانه یا جواز ساخت کل ساختمان

بیمه نامه مسؤلیت (موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان)

جوابیه استعلام به عمل آمده، از اداره ثبت اسناد و املاک محل

شرایط ملکی که برای آن قرارداد پیش فروش تنظیم می شود

الف) ملک می تواند دارای کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و …..باشد

ب) ملک  دارای پروانه ساختمانی باشد

ج) دارای شناسنامه فنی باشد

د) دارای سند مالکیت رسمی باشد

شرایط لازم و ضروری در قرارداد پیش فروش ساختمان

1– مشخصات کامل طرفین قرارداد اعم از مالکین و سازنده

2– مشخصات کامل ملک  اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی / بخش و..

3– مشخصات و اوصاف دقیق ساختمانی که باید ساخته شود

4- مشخصات فنی و معماری کل ساختمانی که واحد در آن احداث می شود.مثلا تعداد طبقات ،متراژ عرصه، تعداد واحدهای آپارتمانی، سیستم گرمایشی و سرمایشی و…

5- قیمت مورد معامله+مبلغ و تعداد اقساط

6- مشخصات قبوض اقساط

7- زمان تحویل آپارتمان ها و تعیین تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی

8- تعیین خسارات

9- تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی

ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط  معوقه از ناحیه پیش خریدار

اگر پیش خریدار ظرف مدت یک ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه  ارسالی از ناحیه دفترخانه، اقساط معوقه را پرداخت ننماید، پیش فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

محاسن و معایب قراردادهای پیش فروش

آپارتمان‌های پیش فروش	آپارتمان‌های آماده
– نظر به عدم تکمیل بودن ملک، قیمت واحد آپارتمان پیش فروش شده از قیمت آماده به تحویل به مراتب پایین‌تر است. مبلغ و ثمن معامله با توجه به طول مدت ساخت بصورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت می‌گردد. (طولانی)	قیمت آپارتمان آماده بیشتر است.       ثمن معامله را باید معمولا بصورت نقدی و سریعتر پرداخت نمود.
طراحی داخلی و دکوراسیون بر اساس توافق و سلیقه طرفین قابل تغییر می‌باشد.	در آپارتمان‌های آماده، طراحی داخلی و دکوراسیون بنابر سلیقه فروشنده است مگر توافق بر تغییر آن صورت گیرد.
در آپارتمان‌های پیش فروش کلیه مراحل ساخت و ساز و همچنین کیفیت مصالح بکاربرده شده از ابتدای ساخت و ساز قابل رویت است.	در ساختمان‌های آماده، با توجه به آنکه مراحل ساخت تکمیل شده، تنها اجزای روی کار قابل رویت است.

مزایای مشاوره با وکیل در دعاوی پیش فروش آپارتمان

1. در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
2. نیازی به حضور خریدار در دادگاه نیست.
3. وکیل می تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
4. در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل می تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
5. در صورتیکه فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل میتواند با حضور در دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

جهت مشاوره حقوقی ،باوکیل حقوقی و وکیل پایه بک دادگستری  متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.