وکیل ملکی

بر طبق آخرین آمار رسمی ⚖️قوه قضائیه⚖️: تقریبا بیش از نیمی از پرونده های مطروحه در دادگستری، جزء دعاوی ملکی و اختلافات قراردادی مربوط به آن میباشند، و از آنجائیکه در دهه های اخیر، ارزش ملک و زمین، رشد تصاعدی پیدا نموده موجبات ترغیب افراد شیاد و کلاهبردار، برای کلاهبرداری در این عرصه را فراهم نموده است./وکیل ملکی-متخصص و مجرب -20 سال سابقه-09123439500/

وکیل ملکی 

📝با استناد به ماده 656 قانون مدنی: «وکالت عقد و قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را بر انجام امری نایب خود قرار می‌دهد. با انعقاد عقد وکالت، وکیل و موکل در برابر یکدیگر حق و تکلیف یافته، دارای روابط حقوقی، وظایف و مسئولیت‌های متقابلی می شوند.»

 عموما در کشور ما به علت عدم مشورت با وکیل، بعد از بروز مشکل به وکیل مراجعه می شود در صورتی که باید با نگاهی از بالا و با دیدی پیشگیرانه به موضوع نگاه کنیم و قبل از ورود به موضوع  (مثلا هنگام خرید و فروش ملک یا خودرو یا انعقاد قرارداد کاری، تجاری و بازرگانی) ابتدا با یک وکیل مشورت کنید تا از ملاحظات، خطرات و عواقب کار، آگاه شوید و متعاقبا معامله را انجام دهید در این صورت به ندرت دچار مشکل خواهید شد.

همراهی یک وکیل در موارد بسیاری منجر به کاهش هزینه ها می شود چرا که مشاوره حقوقی با یک وکیل متعهد و صادق، پیش از ورود به فرآیند های قضایی، این امکان را به شما می دهد که بررسی کنید که آیا اساسا حق مورد ادعای شما قابلیت پیگیری قانونی دارد یا خیر؟ لازم به ذکر است مشاوره حقوقی هزینه زیادی برای شما نخواهد داشت.

“علاوه بر مشاوره با وکیل ملکی میتوانید از او بخواهید متن قراداد، دادخواست و یا لوایح شما را تنظیم کند.”

وکیل ملکی کیست ؟

وکیل ملکی کسی است که دارای مدرک دانشگاهی و آکادمیک در زمینه علم حقوق است و تمرکز خود را بر راهنمایی و مشاوره و حل و فصل دعاوی در حوزه ملکی قرار داده است

ما رشته ای در دانشگاه حقوق تحت عنوان وکیل ملکی نداریم

برای اینکه یک وکیل در رسته ی دعاوی ملکی بخواهد ورود پبدا کند

• باید در حوزه  دعاوی ملکی و ثبتی و قوانین کیفری مرتبط با ملک، مطالعات گسترده ای داشته باشد
• تجربه ای عملی و کاربردی در حوزه ملکی پیدا کند
• به قوانین ملکی و ثبتی مرتبط و غیر مرتبط تسلط پیدا کند
• اگر در حوزه دعاوی ملکی تالیفاتی هم داشته باشد نشان دهنده میزان تجربه و تبحر وکیل می باشد
• باید بدانیم دعاوی ملکی و ثبتی و.. قسمت عمده ای از دعاوی وارده به دادگستری را در برمی گیرد  که در ذیل به بیان قسمتی از آنها می پردازیم

نکات مربوط به دعاوی اجاره املاک  :

یکی از مهم ترین و متداول ترین قراردادها در مراودات مالی جامعه ی امروزی، قرارداد اجاره می باشد.

امروزه، گرانی اماکن مسکونی و تجاری، مغازه ها و… ،موجب شده است تا برخی از مردم، تصمیم بگیرند که به جای خرید ،با تقبل هزینه ی سبک تری، مکان مورد نظر را به صورت موقت اجاره نمایند.

مخصوصاً گرانی مسکن در جامعه ی امروزی ما، بسیار مشهود است و ممکن است که طرفین، هزینه ی لازم برای خرید محل سکونت مورد نظر خود را نداشته باشند و ترجیح دهند که برفرض، خانه ی بهتر و بزرگتری را در منطقه ی بهتری از شهر، اجاره کنند.

اجاره در لغت نامه ی دهخدا در معانی رهانیدن و به فریاد رسیدن آمده است.

برحسب ماده 464 قانون مدنی، قرارداد اجاره ،عقدی است که به موجب آن ، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می شود؛

اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند .

و وفق ماده ی 467 قانون مدنی، مورد و یا موضوع اجاره، ممکن است اشیاء، حیوان یا انسان باشد.

مورد اجاره ی حیوان یا انسان، موضوع بحث قانون روابط موجر و مستأجر نیست و این     اجاره ی اشیاء است که موضوع بحث قانون روابط مؤجر و مستأجر می باشد.

موضوع اجاره می تواند اجاره ی خانه و آپارتمان مسکونی و یا اجاره ی مغازه و محل کسب باشد.

اجاره ی املاک مسکونی، به منظور سکونت افراد خانواده و معمولاً به مدت یکسال می باشد و اجاره ی محل تجاری برای کسب و کار می باشد و هریک شرایط خود را دارند.

قانون مدنی به عنوان قانون مادر از عقد اجاره صحبت کرده و به صورت خاص هم می توان از این قوانین در موضوع اجاره یاد کرد:

• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد 1356
• قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26 مرداد 1376
• قانون روابط موجر و مستأجر 13 اردیبهشت 1362

 

_باتوجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره در مراودات مالی امروزی ما، آگاهی به شرایط قراداد اجاره و نحوه ی تنظیم اجاره نامه ، معامله ی اطمینان بخش تر، کم ریسک تر و مناسب تری را برای ما ،ارمغان خواهد داشت.

 

وکیل ملکی برای سرقفلی و حق کسب و پیشه :

دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه از ظرافت و پیچیدگی خاصی برخوردار است، از همین رو داشتن یک وکیل ملکی متخصص در این حوزه می تواند کمک شایانی به شما نماید

حق کسب و پیشه حقی است  که …

درخلال مدت اجاره ، با توجه  به شهرت کسبی و حق مشتری گیری مستأجر( به تدریج ) برای وی ،در ملک ایجاد می شود

چه مستأجر مال ،وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

بعبارتی  ایجاد این حق ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود مثال :

اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل شیرینی فروشی، دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته

و در نتیجه عمل مستاجر ، آن محل ، در ذهن مشتریان گذری و یا بومی، بعنوان شغل شیرینی فروشی بجا مانده و  شناخته شود و ممکن است مشتریان بارها جهت خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده می شود ،حق کسب و پیشه می گویند ( حق مشتری گیری )

 

 

وارن بافت توصیه میکند اگر فردی صلاحیت اول را نداشت (منظور صداقت) مهارت دوم و سوم او هم برای شما کاربردی ندارد.

به شخصه با توجه به تجربه 20 ساله که در حوزه حل و فصل دعاوی ملکی داشته ام، اعتقاد دارم، داشتن یک وکیل ملکی متخصص و متبحر و با صداقت می تواند فواید بیشماری، برای شما به همراه آورد از جمله اینکه:

بواسطه تخصص و مهارتی که یک وکیل ملکی دارد:

• مانع از بروز اشتباهات و خطاهای فاحش، در حوزه نگارش و تنظیم قرارداد های ملکی می گردد.
• از ورود خسارات مالی فراوان، به شما جلوگیری می کند.
• در صورت وقوع اختلافات و نزاع ملکی، حل و فصل اینگونه دعاوی ملکی با کیفیت و به نحو احسن انجام می شود.

هزینه ای که در قبال استفاده از خدمات  وکیل ملکی پرداخت می نمایید بسیار ناچیز است بنابراین توصیه می شود، در استفاده از تخصص و تجربه وکیل ملکی درنگ نکنید.

• یک وکیل ملکی حرفه ای علاوه بر مهارت در فن وکالت، میبایست از شخصیت و منش خوبی نیز برخوردار باشد بعبارتی اخلاق مدار باشد و دارای ارزش های والای انسانی باشد که در ذیل به ذکر بعضی از آنها اشاره می کنیم:

الف .صداقت:

مصادیقی از صداقت:

1. وکالت پرونده های را بگیرد که امکان حصول نتیجه در آن (بصورت نسبی) وجود داشته باشد مگر آنکه مراجعه کننده اصرار بر واگذاری پرونده به وکیل داشته باشد.

دادن وعده‌های دروغین به موکلین و بی جهت امیدوار نمودن آنها، خارج از اخلاق حرفه ای می‌باشد. تعهد وکیل دادگستری، تعهد به نتیجه نبوده و تعهد به وسیله می‌باشد.

2. حقیقت را به مراجعه کننده بیان کند و لو به ضرر خود و تلخ باشد متاسفانه به اشتباه برای دیگران جا افتاده که فریب دادن دیگران، به نوعی زرنگی است.

3.اگر مراجعه کننده قصد داشته باشد پا روی حقیقت بگذارد، او را از این امر بازدارد.

4.وکالت پرونده های ناحق را نگیرد.

5.رازداری: در واقع وکیل، محرم اسرار موکل و امین آنها است.

یک وکیل باید امانت‌دار باشد.

ممکن است اسناد و مدارکی در ید وکیل، به رسم امانت سپرده شود که وکیل باید در حفظ آنها کوشا باشد. امانت داری آنقدر مهم است که برخی آن را هم ردیف عدالت و صداقت قرار داده اند.

• در کار خود پیگیر و سمج باشد.

🔴 بسیاری از پرونده ها با یکبار تلاش به نتیجه نمی رسد و نیاز به تشکیل موجدانه دارد بنابراین وکیل همواره باید امیدوار باشد و موکل را در جهت نیل به اهدافش یاری رساند.

• خدمت به مشتری را همواره باید در الویت کاری خود قراردهد، مسلماً اگر هدف اصلی خدمت باشد، درآمد در پی خواهد آمد و اصلا نیاز به تلاش ندارد.
• با توجه به تغییرات مکرر قوانین وکیل باید مستمرا علم خود را بروز رسانی کند.

🔴 با صرف تخصص در فن وکالت نمی توان، مشاوره داد و یا وکالت افراد را به عهده داشت و وکیل باید مهارت های دیگری (مهارت نرم) بلد باشد یک وکیل حرفه ای مهارت های نرم را خوب بلد است که عبارتند از:

فن بیان و سخنوری

زبان بدن

مذاکره و اقناع مخاطب

تکنیک جنگهای روانی

خلاقیت ( وکالت در حقیقت حل مساله و اختلافات مردم است و وکیلی که خلاق است راه حل های بهتری به ذهنش خطور می کند )

تکنیک حل مسئله و تعارض

ارتباط موثر

هوش اجتماعی بالا

• اقدام به موقع و اطلاع رسانی

از آنجائیکه افراد به جهت داشتن مشکلات قانونی، به وکیل مراجعه می کند بنابراین یکی از دغدغه های افراد اقدام به موقع و اطلاع رسانی به وی می باشد وکیل باید ضمن اقدام به موقع، افراد را همواره از جریان و روند پرونده مطلع کند.

• هوشمندی:

یک وکیل هوشمند حواسش به همه چیز هست و حرکات و سکنات اشخاص را زیر نظر می گیرد تا موکل خود را به موقع از امور پنهان از نظر وی مطلع کند.

او فقط از یک زاویه دید به مسائل نگاه نمی کند و یک دید کلی دارد یعنی از بالا به همه مسائل نگاه می کند.

• تخصصی کار کردن:

دوره اینکه همه کاره و هیچ کاره باشید گذشته است، یک وکیل توانمند می داند، مراجعین هوشمند نمی خواهند پیش وکیلی بروند که وکالت همه نوع پرونده ای را می گیرد بلکه آنها به وکیلی مراجعه می کنند که در یک زمینه ای خاص کار می کند.

نکات حائز اهمیت ملکی

• در قراردادهای مربوط به املاک در ابتدا باید بررسی نماییم که، شرط داوری عنوان شده است یا خیر زیرا اگر در قرارداد شرط داوری عنوان شده باشد، هرگونه اقدام در جهت اجرای تعهدات این قرارداد می بایست از طریق نهاد داوری حل و فصل گردد .
• در قراردادهای مربوط به املاک باید مالک اصلی ملک را شناسایی نماییم چرا که در اکثر دعاوی املاک، میبایست مالک ملک نیز طرف دعوی قرار گیرد
• طرح دعاوی باید بر علیه کلیه ایادی ماقبل صورت پذیرد و منظور از ایادی (افرادی هستند که در گذشته ملک را خرید و فروش نموده اند) و این فرآیند نیز ادامه دارد تا به آخرین خریدار برسیم .
• باید بررسی نماییم که ملک موقوفه نباشد
• بررسی نماییم که قرارداد با وکالت تنظیم گردیده و یا شخص اصیل آنرا تنظیم نموده است .
• بیشترین دعاوی مربوطه به املاک در حوزه پیش فروش املاک می باشد به این دلیل که مصالح اولیه در ساخت و ساز افزایش شدید قیمت داشته است و از همین حیث بسیاری از سازندگان ملاک نیز با مشکلاتی روبرو شده ند و بیشتر قراردادهای پیش فروش به همین علت با تاخیر روبرو می گردند .

وکیل ملکی در دعوی خلع ید

شرایط طرح دعوی خلع ید چیست توط وکیل ملکی

1. تصرف متصرف بر ملک غاصبانه (غیر قانونی) باشد مثلا اگر شخص متصرف مستاجر باشد و یا از مالک قانونی خریداری کرده باشد علیه او نمی‌توان دادخواست خلع ید داد
2. طرح کننده دعوی خلع ید می‌بایست مالک رسمی ملک باشد به عبارتی سند رسمی تک برگی داشته باشد و کسی که با مبایعه‌نامه و قولنامه مالک می‌باشد، نمی‌توانید دادخواست خلع ید بدهد.
3. خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد و منظور از اموال غیر منقول اموالی هست که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد مثل زمین و بناء و…

تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تخلیه

– منشاء و مبنای دعوای خلع ید غصب متصرف ملک است و هیچ قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف وجود دارد مثل قرارداد اجاره.

■ نکاتی در این باب

1. دارنده منافع (مستاجر) منوط به آنکه سند وی رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد) نیز می‌تواند علیه متصرف غیر قانونی (غاصب) دادخواست خلع ید بدهد.

2. اگر کسی علاوه بر تصرف غیر قانونی، در ملک دیگری بنای احداث و یا درختی را کاشته با شد می‌توان علاوه بر دادخواست خلع ید، قلع و قمع بناء و یا قطع درختان را خواست

الزام به تنظیم سند رسمی از دیدگاه وکیل ملکی

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است.

ماده 4 در مبایعه‌نامه، به شرایط مربوط به تنظیم سند وتحویل مورد معامله، اختصاص یافته است

ماده 4- شرایط مربوط به تنظیم سند

طرفین موظف هستند در موعد……………………. جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه شماره…………… واقع در…………………..، حضور یابند

– تاریخ تنظیم سند، مشخصات و آدرس دقیق دفترخانه، تاریخ دقیق تنظیم قرارداد به صورت روز و ماه و سال و…….. به‌طور دقیق، قید گردد.

دعوی الزام به تنظیم سند، با توجه به نحوه تنظیم قرارداد، دو حالت پیدا می‌کند

الف- شما سند و مدرکی کتبی، دال بر خرید و فروش ملک اعم از مبایعه‌نامه و قولنامه و… دارید: که در این صورت می‌بایست دادخواست الزام خوانده را به تهیه مقدمات تنظیم سند و تنظیم سند رسمی، به طرفیت فروشنده یا فروشندگان، تقدیم محکمه نمایید.

ب- اگر توافق بر خرید و فروش، به‌صورت شفاهی باشد و هیچ مدرک کتبی، دال بر خرید و فرو ندارید.

می‌بایست دادخواست اثبات وقوع بیع شفاهی + الزام به تنظیم سند رسمی را با استناد به شهادت شهود و فیش و چک‌های پرداختی تقدیم محکمه نمایید.

ج- اگر ملک سابقه ثبتی ندارد (در منطقه‌ای که ملک وجود دارد اکثر ملک‌ها به‌صورت قولنامه، مورد معامله قرار می‌گیرد می‌بایست دادخواست، اثبات مالکیت را تقدیم محکمه نمایید.

² نکاتی در این باب…

دعوی الزام به تنظیم سند می‌بایست بطرفیت افراد ذیل، مطرح گردد:

•  شخص که از وی ملک را، خریداری کرده‌اید.
• کلیه ایادی ماقبل اعم از.. اشخاصی که به نحوی در خرید و فروش ملک دخیل بوده انند، وکیل یا خریداران قبلی.
•  مالک اصلی ملک.

2- اگر ملک پایان کار جدید ندارد، باید علاوه بر دادخواست تنظیم سند رسمی الزام خوانده را به أخذ (پایان کار دارایی و شهرداری فک رهن) را از محکمه بخواهید.

3- در صورتی‌که ملک در رهن بانک باشد ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن را، هم بخواهید در خصوص اینکه بانک را باید طرف دعوی قرار دهید رویه‌های متفاوتی وجود دارد ولکن بهتر است بانک را طرف دعوی قرار دهید.

4- اگر ملک در بازداشت باشد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما رد می‌گردد.

5- در صورتی‌که شماره دفترخانه و تاریخ محضر در مبایعه‌نامه تان، مشخص نباشد بهتر است بدواً از طریق اظهارنامه رسمی ضمن تعیین تاریخ محضر و شماره دفترخانه، طرف مقابل تان را دعوت به حضور در دفترخانه نمایید.

انواع عقد بیع از دیدگاه وکیل ملکی

انواع بیع	شرح آن
بيع غررى	غرر یعنی خطر، در معرض هلاک بودن بیعى است که  در آن یکى از طرفین اعم  از خریدار یا فروشنده ، با وجود آنکه می داند انجام معامله به زبان وی می باشد اقدام به انعقاد قرارداد می نماید  بطور مثال :* مبیع مجهول بین دو یا چند چیز می باشد  ، با این وصف بیع  مال مجهول باطل است
بيع صرف	بیع هریک از طلا و نقره (اعم از مسکوک و غیر مسکوک) بایکدیگر را بیع  صرف گویند خواه طلا در برابر طلا،  یا نقره در برابر نقره و یا یکی از آن دو، در برابر دیگری.*
بيع مرابحه	بیع مرابحه :* بیعی است که فروشنده با اعلام قیمت کالا ، آن را گران‌تر از قیمت واقعی آن می فروشد  که اینگونه معاملات  می‌تواند به صورت نقدی یا نسیه (اقساطی) صورت گیرد
بيع معاطات	معاطات همان بیع بدون صیغه عقد است.* بیع معاطاتی: بیعی که با داد و ستد صرف اتفاق می‌افتد؛ بدون اینکه لفظ ایجاب و قبول (خریدم یا فروختم) بین طرفین لفظا به کار برده شود. معاطات ممکن است از طرفین معامله یا ازیکطرف باشد.
بيع محاباتى	بیعی است که ارزش مبیع ( مال فروخته شده ) به ثمن  اندک . ناچیز واگذار شده مثلا ملکی 3میلیارد تومانی  به 70میلیون تومان واگذار شده و معمولا این معامله بین اقوام و دوستان صورت می گیرد* در بیع محاباتی خیار عبن راه ندارد فروشنده باید قصد بیع محاباتی را داشته باشد در غیر اینصورت خیار غبن دارد
بيع كالى به كالى	مفهوم لغوی  کالى مؤخر می باشد  و به بیعی می گویند که  پرداخت ثمن و مبیع هر دو اجل داشته  باشد.ودر مقابل بیع نقد است
بيع نسيه	بیعى که ثمن آن کلى و براى پرداخت آن موعدی معین شده باشد (خواه مبیع عین معین یا کلى در ذمه باشد) اسم دیگرآن بیع مؤجل است.
بيع مؤجل به مؤجل	بیعى است که ثمن و مبیع هردوکلى در ذمه باشند. این بیع در فقه باطل است در قانون مدنی صراحتا باطل نشده ولی عملا بنحوی باطل است . کسانیکه میخواهند اینگونه معاملات کنند میتوانند آنرا بصورت عقد صلح درآورند
۱– بیع نقد:	بیعی که  در آن ثمن( وجه معامله ) و مبیع( مال فروخته شده ) هر دو عین معین و موعد تسلیم هر دوی آن ،  حال و نقد باشد، بیع نقد نامیده می شود**
– بیع معاوضی	معاوضه، عقدی است که  در آن طرفین قرارداد مالی را رد و بدل می کنند بدون آنکه عنوان   آنها را مبیع و یا ثمن بگذارنند *
بیع شرط	وفق ماده 458 قانون مدنی در عقد بیع، متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هرگاه بایع در مدت معینی، تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند؛ خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد؛ خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هرحال، حق خیار، تابع قرارداد متعاملین خواهد بود…*8
بیع مشروط	بیعی است که درآن وقوع  قرارداد، منوط به تحقق امری شده باشد. ولی در عقد مطلق، شرطی تعیین نگشته است.*
فروش اقساطی (نسیه)،	معامله‌ای است که در آن فروشنده ،کالای خود را درقبال دریافت ثمن در چند قسط می فروشد  اینگونه معاملات از جهت قانونی صحیح  می باشد در اینگونه معاملات کالا به مشتری تحویل داده شده، و فروشنده کالا را مبلغی گرانتر می فروشد *

نطر وکیل ملکی در مورد پاره ای از دعاوی ملکی از جمله فک رهن

مفهوم لغوی رهن :

رهن یعنی به گرو گذاشتن مالی از طرف مدیون برای طلبکار به عبارتی  مال وثیقه دین قرار میگیرد.

فک رهن به مفهوم عامیانه : به معنای خارج نمودن ملکی است که سابقا در رهن بانک و یا  شخص دیگری بوده

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه یا ضمانت به طلبکار می سپارد رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند .

مثلا : شخصی به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذارد و وامی تحت عنوان ( خرید خانه یا ملک و تعمیرات وبرای هر نیاز شخصی … ) بگیرد.

فک رهن در چه صورت امکان پذیر است:

1. در صورت پرداخت و تسویه کلیه اقساط وامتناع بانک از فک رهن ( بلادلیل )

نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود.

2.هنگامی که ملکی را می خرید و مالک ملک ( فروشنده )  بموجب مبایعه نامه  و یا قرارداد عادی ، متعهد به فک رهن شود و فک رهن ننماید

در این صورت ،خریدار می تواند همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ،دعوای الزام به فک رهن را نیز تقدیم کند.

3. 3. طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر کند و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری کند.
4. طلبکار از حقش صرفنظر کند و ذمه داین را ابراء کند.

طرفین دعوای فک رهن:

در دعوای الزام به فک رهن..

خواهان کسی است که خواستار فک رهن است

خوانده نیز کسی است که قانونا یا براساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده باشد ضمن او میبایست  مالک رسمی ملک هم باشد .

نکته ***

سوال :آیا بانک را باید در دعوی فک رهن طرف دعوی قرار داد

عده ای از قضات معتقدنند  دعوی میبایست صرفا  بطرفیت متعهد مالک مطرح گردد نه بانک

و لکن برخی از محاکم خلاف این نظر عقیده دارنند

نکاتی در این باب

1.دعوای فک رهن از جمله دعاوی مالی محسوب می شود  و شما مختار ید خواسته را به میزان 21 میلیون تومان تقویم کنید که مبلغ 3/5 درصد هزینه پرداخت نمایید

2.در صورتی که رای الزام به فک رهن قطعیت پیدا کند، محکوم له (کسی که حکم به نفع وی است) می تواند تقاضای صدور اجرائیه از دادگاه نخستین نماید.چنانچه ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ اجرائیه ، محکوم علیه (کسی که حکم بر ضرر و علیه اوست) از اجرای حکم امتناع نماید، محکوم له می تواند از دادگاه توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را درخواست نماید و از محل فروش اموال توقیف شده محکوم علیه فک رهن انجام گردد.

مطابق قواعد قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد یا اموال وی قابل توقیف نباشد، محکوم له می تواند اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به بستانکار و فک رهن نماید سپس بدون آن که نیاز به حکم جدیدی از سوی دادگاه صالح باشد از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و فک رهن اقدام نماید البته خواهان دعوی فک رهن نمی تواند جلب محکوم علیه را بگیرید

نکته مهم ***

تسری دادن قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی نسبت به قانون اجرای احکام مدنی، با توجه به فلسفه قانون اجرای احکام مدنی، سازش ندارد و مواد 34 و 35 قانون اجرای احکام مدنی مؤید این امر می‌باشد. بنابراین، نیاز به طرح دادخواست و صدور اجراییه نیست. در صورتی‌که محکومٌ‌علیه مالی در دسترس داشته باشد، هزینه‌های مذکور از محل آن استیفا شده، در غیر این‌صورت اعمال ماده 2 قانون نحوه اجرای محکومیت¬های مالی و بازداشت محکومٌ‌علیه به لحاظ هزینه¬های مقید در ذیل ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محمل قانونی ندارد

اگر محکوم له نزد خود مبلغی تحت عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه باشد می تواند بدون نیاز به حکم جدید از سوی دادگاه صالح مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را از محل آن پرداخت نماید.اگر رای صادر مبتنی بر این است که شخص خواهان تمامی بدهی خود را پرداخت نموده و بانک ملزم به آزاد کردن مال مرهونه شده باشد، محکوم له از طریق اجرای احکام مدنی به دفتر خانه ای که سند رهنی را تنظیم کرده است ،دستور فک رهن را صادر می کند و دفتر خانه مربوطه مکلف می باشد در راستای اجرای حکم نسبت به این موضوع اقدام کند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی فک رهن:

با توجه به این که دعوای فک رهن غالبآ راجع به اموال غیر منقول می باشد. درنتیجه مطابق قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی باید الزامآ در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح گردد و چنانچه موضوع راجع به اموال منقول باشد مانند اتومبیل، نیز باتوجه به قواعد عام قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده است.

قانون گذار در قانون بعضی از عقود را زمانی صحیح می داند که مال به قبض داده شود بنابراین:

1)عقد رهن عقد عینی است که قبض شرط صحت ان است

2)مال موضوع عقد رهن باید عین باشد یعنی قابل لمس و دین و منفعت قابل رهن نیست

3)از آنجا که مال وثیقه قرارمیگیرددر صورت عدم پرداخت دین با انجام تشریفات فروخته خواهد شد

4)رهن عقدی است تبعی تا زمانی که دینی نباشد عقد رهنی نخواهد بود بنابراین تنها با پرداخت دین عقد رهن هم از بین خواهد رفت

5) عقد رهن برای مدیون لازم است و برای طلبکار جایز یعنی هر زمانی بخواهد می تواند آن را فسخ کند بنابراین در عقد رهن یک حق فسخی برای طلبکار وجود دارد.

 

آیا می توان مال مرهون را اجاره داد	بله مالک همچنان سلطه مالکانه دارد
آیا فروش مال مرهونه جایز است	راهن نمی تواند مال مرهونه را بفروشد  مگر اینکه طلبکار یا مرتهن این فروش را اجازه دهد یا با پرداخت دین خود فک رهن کند فروش مال مرهونه باعث خروج آن از مالکیت خریدار نخواهد شد ولی مطابق ماده 1 قانون مرتکبین ارتشاء اختلاس و کلاهبرداری دادگاه راهن را که با علم به رهن گذاشتن مال خود ، مال مرهونه را بفروشد به تحمل حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد کرد. .
آیا مال رهنی را می توان به رهن گذاشت؟	راهن می تواند مال مرهونه را نیز برای دیون دیگر خود به رهن گذارد که آن را رهن مکرر می گویند و مطابق توافق طرفین باید مشخص شود که مرتهنین در عرض یکدیگر باشند و یا در طول یکدیگر.
آیا راهن می تواند در عقد رهن تصرف کند؟	راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد یعنی نمیتواند مال رهنی را تخریب کند ولی می تواند تصرفاتی کند که برای رهن نافع باشد
به رهن گذاشتن مال غیر چگونه است ؟	مدیون باید مالک مالی باشد که به رهن می گذارد ولی اگر مال دیگری را به رهن گذارد این عقد بدون اذن مالک فضولی است و باید به این رعن رضایت دهد بنابراین بعد از رضایت مانند زمانی است که کسی مال خود را وثیقه دین دیگری قرار داده است.
به رهن گذاشتن مال مشاع چگونه است؟	در عقد رهن راهن باید مالک چیزی باشد که به وثیقه می گذارد بنابراین مالک سهم مشاع می تواند فقط در حدود سهم خود آن را در وثیقه دین خود قرار دهد.
آیا سرقفلی قابل رهن است؟	حق سرقفلی از آنجا که یک حق است و قابل لمس نیست قابل رهن نیز نمیباشد چون مطابق قانون مال عینی و قابل لمس و دیدن میتواند رهن قرار گیرد مثل( زمین، خانه ، ماشین و….)

 

رهن عاریه ای چیست؟

در اصطلاح حقوقی رهن عاریه ای زمانی است که شخصی از مالک مال اذن میگیریه که مال او را در وثیقه خود قرار دهد.

چطور می توان متوجه در رهن بودن سند می شویم –اگر سند در رهن بانک باشد در سند قید می شود ضمنا می توان از طریق دفترخانه ای می خواهد در آن تنظیم سند شود استعلام ا زبانک گرفت

مدارک لازم در دعوای الزام به فک رهن:

1. کپی سند رهنی(برابر با اصل)
2. تصویر اسناد پرداختی دیون( برابر با اصل )
3. تصویر مصدق قرارداد رهنی ( برابر با اصل )
4. عند الزوم شهادت شهود و مطلعین
5. درخواست استعلام از مرجع مربوطه
6. عند الزوم درخواست جلب نظر کارشناسی

مسئولیت طلبکار بعد از پرداخت کل دین د رمقابل مال مرهونه؟ید غاصبانه مرتهن چگونه است؟

ید طلبکار که در گذشته امین و امانت‌دار مال بوده است (ید امانی داشته)،‌ بعد از پرداخت دین و عدم فک رهن تبدیل به غاصبی می‌شود که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی ضامن خواهد بود .

مراحل بانک جهت فروش ملک در رهن :

زمانی که وام وام گیرنده از پرداخت اقساط بانکی خودداری کند ،پس از طی کردن مراحل قانونی این اسناد در اختیار مدیر حقوقی بانک قرار می گیرد  و درخواست صدور اجراییه می گردد. این درخواست ( اصل و خسارت ) به دفتر تنظیم کننده سند داده می شود و دفترخانه هم به موجب مقررات و قوانین اجراییه صادر می نماید.

اجراییه نیز به اداره ی اجرای مفاد اسناد رسمی فرستاده می شود. البته بعد از این مرحله یک ورقه اجرائیه به راهن ابلاغ می شود که در حالت با پرداخت کردن بدهی عملیات اجرایی متوقف می شود و فک رهن صورت می گیرد
در غیر این صورت با قیمت گذاری و ارزیابی ملک توسط کارشناس مربوطه، مبلغ معین و به مزایده گذاشته می شود. بعد از برگزاری مزایده در روز و ساعات مشخص شده به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود و در غیر این صورت ملک به تملک بانک در خواهد آمد

وکیل ملکی متخصص

وکیل ملکی کسی است که:

• دارای پروانه وکالت از کانون وکلای دادگستری باشد.
• تمزکز خود را بر حل و فصل دعاوی ملکی گذاشته باشد و بیشتر پرونده هایی که وکالت آن را به عهده داشته در این حوزه باشد. 
• نمونه کار او را در حوزه ملکی توسط خود و یا دیگران، دیده شده باشد.  
• دیگر دوره ای که یک فرد همه چیز برای همه کس باشد گذشته و یک وکیل باید نهایتا در 1 الی 3 حوزه به صورت تخصصی، وکالت را قبول نماید.
• در حوزه ملک و املاک، کتابها و تالیفاتی داشته باشد.
• مهمتر از موارد فوق وکیل ملکی با تجربه و تخصص خود می تواند پرونده حقوقی و یا کیفری ملکی شمارا به بهترین مسیر هدایت کند

   انواع دعاوی ملکی شامل:

جهت رسیدگی هر یک از دعاوی ملکی فوق و جلوگیری از ضرر و زیان مالی، هر کدام از طرفین باید به وکیل متخصص در این حوزه مراجعه کنند. زیرا بی توجهی به جزییات پرونده و وجود اشتباهات هر چند کوچک، باعث بوجود آمدن مسائل جبران ناپذیری خواهد شد.

 

رزومه داود چشمی -وکیل متخصص ملکی

داود چشمی وکیل متخصص ملکی نویسنده 4 جلد کتاب در حوزه ملکی

وکیل پایه یک دادگستری و مشاوره حقوقی

20 سال سابقه کار در حوزه دعاوی ملکی و قراردادها

متمرکز در حوزه دعاوی ملکی و قراردادها

نوشتن صدها مقاله در حوزه دعاوی ملکی

 

کتابهای تالیف شده در حوزه ملکی توسط داود چشمی

 و کتاب قرارداد نویسی در دست چاپ

بهترین وکیل ملکی برای حصول موفقیت در هر پرونده از جمله پرونده هایی که به مشکل ملکی برخورده اند، مجموعه ای از عوامل و شرایط موثر است، از جمله:

درجه اعتبار و ارزش اسناد و مدارک موجود

نحوه رسیدگی قاضی

نحوه ارائه ادله و یا دفاع وکیل

نحوه دفاع و ادله طرف مقابل شما

🔴 بسیاری بر این باورند که خود میتوانند به تنهایی بار یک پرونده را به دوش بکشند در حالیکه به منظور رساندن یک پرونده به نتیحه مطلوب، عوامل مختلفی به شرخ ذیل دخیل میباشند:

• 👈مهارت و توانایی یک وکیل
• 👈بضاعت علمی و آگاهی به علم روز
• 👈مدارک، مستندات و ادله کافی
• 👈نحوه و شیوه دفاع طرف مقابل
• 👈قاضی پرونده

بهترین وکیل ملکی علاوه بر علم وکالت، تجربه و سابقه کافی در امور حقوقی، کیفری، خانواده و … داشته و دارای ویژگیهای دیگری هم هست. شخصیت پر انرژی و مثبت، آگاهی به علم روانشناسی و زبان بدن، علاوه بر داشتن محیطی مناسب جهت ارائه خدمات به مشتریان و دسترسی آسان مراجعه کنندگان که همه این موارد بسیار حائز اهمیت هستند.

اگر وکیلی در یک موضوع خاص دارای تجربه و تخصص کافی نیست بایستی موضوع را صادقانه و با شجاعت به موکل خود بازگو نماید و به هیچ عنوان پرونده ای خارج از تخصص و حوزه کاری خود را نپذیرد. زیرا علاوه بر زیان وارده به موکل، اعتبار خودش نیز زیر سوال میرود.

از ویژگیهای بسیار مهم یک وکیل خوب و شرافتمند این است که نسبت به میزان حق الوکاله دریافتی طمع نکرده و از اخذ مبالغ غیرمصوب خودداری کرده و ضمن انجام وظایفش به نحو عالی، صداقت و عدالت را همواره مد نظر داشته باشد.

وکیل با تجربه و دانا همواره بهترین و کوتاهترین مسیر را برگزیده و از ادله مناسب و محکم بهره میگیرد و با توجه به اشراف کامل بر قانون موکل خود را از مهلکه میرهاند.

بنابراین با توجه به نکات گفته شده انتخاب وکیل از اهمیت بالایی برخوردار است و البته که رزومه وکیل و تحقیق در سوابق وی میتواند راهنمای خوبی برایتان باشد.

 

🔴 تفاوت تفکیک و افراز از دیدگاه وکیل ملکی

تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است.

تفکیک، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

در تفکیک، لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد. یعنی حتی یک نفر که مالک شش دانگ زمین است، می‌تواند به هر ترتیبی که می‌خواهد، آن را به قطعات کوچکتر تفکیک نماید.

تفکیک در اصطلاح ثبتی

تفکیک در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است. به عبارتی تفکیک عملی است با تقاضای مالک یا مالکین نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع که در نتیجه‌ی آن ملک به چند قطعه با مشخصات معین تبدیل می‌گردد.

به عنوان مثال، مالك يا مالكان زميني به مساحت 5 هزار مترمربع، زمين را به قطعات 200 متري تقسيم نموده كه در عرف ثبتي به اين اقدام گفته مي‌شود، آن زمين به قطعات 200 متري تفكيك شده است.

‌به اين ترتيب از تفكيك به منظور انتقال قطعات تفكيك شده به صورت مفروز (جداجدا)، صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي‌شود.

شروع عمل تفکیک

عمل تفکیک با اخذ گواهی پایان کار از شهرداری توسط مالکین به تقاضای دفاتر اسناد رسمی مبنی بر تفکیک و تحویل به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک شروع می‌شود.

تفاوت بین افراز و تفکیک

■ در تفکیک حالت اشاعه لازم نیست، به عبارتی اگر مال تنها یک صاحب داشته باشد و بخواهد آن را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند این کار قابل انجام است، ولی در حالت افراز وجود شریک الزام است.

■ در تفکیک همه شرکا (در صورت وجود) به انجام آن راضی هستند و درحالی که افراز وقتی اتفاق می‌افتد که فرد یا افرادی از شرکا راضی به انجام آن نباشند.

■ در افراز علاوه بر تقسیم ملک به سهم هر شریک توجه می‌شود.

■ در تفکیک سن مالک ملاک محسوب نمی‌شود ولی سن و حضور مالکین در افراز ضروری است.

■ تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود ولی افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

■ در تفکیک سهم تمامی افراد جدا می‌شود ولی در افراز تنها کسی که درخواست کرده است از اشاعه خارج می‌شود.

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت از نظر وکیل ملکی

1.در بعضی مناطق، یگسری ملک ها فاقد سابقه در اداره ثبت اسناد و املاک می باشد از همین جهت سند دفترچه مالکیت برای آنها صادر نشده اینجاست که خریدار اینگونه ملک ها میبایست بطرفیت فروشنده دعوی اثبات مالکیت را مطرح کند. 

نکته ***

اگر ملک خریداری شده، دارای سند مالکیت اعم از منگوله دار، تک برگی، بنچاق و…باشد، دیگر دعوای اثبات مالکیت را نمی توان مطرح نمود و میبایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را، تقدیم محکمه نمود.

2.امکان دارد ملکی به ارث برسد یا بطریقی قانونی به شما تعلق گرفته باشد( منظور ملک از طریقی غیر از مبایعه نامه به شما تعلق گرفته باشد ) و از طرفی آن ملک فاقد سابقه ثبت باشد در این حالت نیز باید دادخواست اثبات مالکیت را تقدیم محکمه نمائید.

3.اثبات مالکیت، زمانی موضوعیت پیدا می کند که تعارضی در مالکیت، پدید آید.

4. دعوای اثبات مالکیت میبایست در دادگاه عمومی حقوقی ، محلی که ملک در آن حوزه واقع شده مطرح گردد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت:

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در در دعاوی ملک واملاک است بمنظور طرح دعوای اثبات مالکیت میبایست شرایط ذیل را مد نظر قرار دهید 

۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی :

بمنظور طرخ دعوای اثبات مالکیت حتما باید قرارداد عادی بین طرفین رد و بدل شده باشد 

2. باید ملک دارای سند رسمی نباشد 

تحویل مبیع از نظر وکیل ملکی :

در صورت وجود سند رسمی دعوای اثبات مالکیت از ناحیه مقامات محترم قضایی رد می شود

مبلغ و یا بهای معامله که در قرارداد عنوان شده و خریدار را در ازای دریافت مبیع، ملزم به پرداخت آن، در موعد مقرر به فروشنده می‌کند و معمولاً وجه رایج کشور، می‌باشد.و مبلغ آن با توافق و تراضی طرفین تعیین می‌گردد.

وفق ماده 394 قانون مدنی، خریدار باید ثمن را در موعد و در محل مورد توافق و بر طبق شرایطی که در ضمن عقد بیع تعیین شده؛ تأدیه نماید.

معمولاً ثمن معامله طی چند مرحله، و در قالب وجه نقد یا چک پرداخت می‌گردد و بهتر است ضمن رد و بدل آن، صورتجلسه‌ای تنظیم و به امضای طرفین برسد تا از مشکلات احتمالی آتی جلوگیری شود تا به هر دلیل فروشنده مدعی عدم پرداخت ثمن شد بتوان به آن صورتجلسه استناد نمود.

² نکته

بهتر است در قرارداد شرط نمود. در صورت عدم پرداخت الباقی تتمه ثمن از ناحیه خریدار، می‌بایست بابت هر روز تأخیر، مبلغی را به عنوان خسارت، به‌صورت ثابت و شناور پرداخت نماید.

هر یک از خریدار یا فروشنده، در صورت حصول شرایط خاص، دارای حق حبس می‌باشد. حق حبس بدین معنا می‌باشد که تا زمان دریافت ثمن از جانب خریدار، می‌تواند از تحویل ملک و یا موضوع معامله، خودداری نماید، مگر این حق اسقاط شده باشد

² نکاتی درباره‌ی ثمن معامله:

1- لازم است که در قسمت ثمن معامله، قیمت کامل معامله، به حروف و رقم نوشته شود.

2- بهتر است در جهت پرداخت ثمن معامله از چک‌های تضمین شده و یا بین بانکی استفاده شود.

3- بهتر است که پیش از تنظیم سند و حضور در دفترخانه، بخشی از ثمن معامله، توسط وی دریافت شود و مابقی ثمن، در روز تنظیم سند در دفترخانه از سوی خریدار پرداخت گردد تا فروشنده در موعد مقرر، خود را متعهد به حضور در دفترخانه، برای تنظیم سند بداند و به عبارت واضح‌تر.

پس از انعقاد عقد بیع، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری هست، تادیه ثمن است. ثمن معامله ممکن است بنحو نقدی، اقساطی، ثابت، متغیر بر اساس برآورد اولیه، باشد.

مبلغ مورد معامله، نشان‌دهنده میزان ارزش کالا، خدمات و یا امری است که باید انجام شود.

و در قراردادهای خرید و فروش، به مبلغ مورد معامله، ثمن معامله می‌گویند.

• بند 4 ماده 362 قانون مدنی

عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

نظر به آنکه متاسفانه بعضی مالکین و یا سازندگان  ، هر واحد آپارتمان در حال ساخت را به تعداد زیادی از خریداران، واگذارنموده و بدین وسیله  موجبات کلاهبرداری از افراد زیادی را فراهم می آوردنند   فلذا قانونگذار در سال 1389قانون پیش فروش آپارتمان ها  را به تصویب ریاند که آئین نامه اجرایی آن در مورخه 20/3/93 ( 4 سال بعد ) به تصویب رسید

بنابراین هر یک از طرفین بیع  اگر قصد واگذاری واحد خود را، به دیگری داشته باشند، باید از قانون پیش فروش آپارتمان ها اطلاع کامل داشته باشند و از آن تبعیت کنند ….

بعضا رویت می شود این قانون، در حال حاضر به جهت عدم همکاری  بعضی از شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی و…قابل اجرا در بعضی از شهرها نیست که در ذیل به شرح و بسط بعضی از نکات آن می پردازیم.

پیش فروش ملک از نظر وکیل ملکی

مفهوم پیش فروش

به مفهوم قبل از به فروش رساندن و یا قبل از خرید کردن است.

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای 2 نفر می‌باشد.

•  فروشنده (پیش فروشنده)
• خریدار (پیش خریدار)

نکته ***

قرارداد پیش فروش باید الزاماً در دفاتر اسناد رسمی  وبا درج در سند مالکیت تنظیم گردد

1.قانون پیش فروش آپارتمان ها جزء قوانین آمره بوده و طرفین قرارداد، نمی توان بر خلاف آن توافق کرد یا از آن چشم پوشی کرد

2.ماده1قانون پیش فروش آپارتمان ها بیان می دارد ..

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

در این ماده 2 نکته نهفته است

1)و لو آنکه ساختمانی از جهت بنا تکمیل باشد تا قبل از اخذ پایان کار طرفین قرارداد میبایست آپارتمان های خود را در چارچوب پیش فروش، واگذار نمایند و لاغیر

2)تغییر عنوان قرارداد تحت عناوینی از قبیل مشارکت و بیع …موجب رفع مسئولیت قانونی از، طرفین قرارداد نمی شود.

چه کسانی می توانند قرارداد پیش فروش، منعقد نمایند؟

به موجب تبصره ماده 1 قانون مرقوم … اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

 

نکات این ماده این است که ..

الف)مالکین و سازندگان (سرمایه گذار) حق پیش فروش واحدها را دارند اعم ازمالکین رسمی باشند یا به نحوی حقی در خصوص ملک به آنها تعلق گرفته باشد.

ب)مستاجرین ملکی و دولتی و اوقافی که اجازه احداث بنا را روی عرصه دارد.

بهترین وکیل ملکی:

بهترین وکیل ملکی کسی است که:

دارای تخصص، تجربه، علم، دانش آکادمیک و دانشگاهی بوده و از قوانین به روز و مرتبط در این زمینه آگاهی دارد.

بطور مثال:

تجربه های عملی در حوزه دعاوی ملکی داشته باشد و از مهارتهای جانبی از جمله ترفندهای:

🔴مذاکراتی

🔴زبان بدن و جنگ های روانی

و … آگاه باشد.

چرا که حل و فصل دعاوی ملکی، به صرف علم و دانش حقوقی میسر نیست، بلکه هوش و ذکاوت بالای یک وکیل، نیز تأثیر بسزایی در موفقیت او در حل و فصل دعاوی ملکی را دارد.

• یک وکیل خوب باید دست به قلم باشد و بتواند لوایح و دادخواست های حرفه ای تنظیم کند. کسانی که اهل نوشتن هستند طبیعتا بهتر می توانند از موکلین خود دفاع کنند.
• نویسنده کتاب در حوزه دعاوی ملکی باشد.
• نمونه کار او را دیده باشید.

 

 

آیا می دانید بمنظور جلوگیری از تأخیر و یا عدم انجام تعهدات یکی از طرفین قرارداد، چه تدابیر و اقدامات پیشگیرانه ای باید صورت گیرد؟

🔴 بهترین وکیل ملکی در ایران

امکان دارد شما در گوگل واژه و عبارت بهترین وکیل ملکی را سرچ کنید ولکن در حقیقت عبارت بهترین وکیل ملکی در ایران، یک عبارت کلی و مبهم است، چرا که اصولا موضوعات ملکی آنقدر پیچیده نیست، که با سرچ عنوان وکیل ملکی در ایران، بتوان بهترین وکیل را پیدا نمود.

 

👈برای خرید یا فروش ملک بایستی تمامی جوانب را در نظر داشته باشید.

شما حاصل سالها دسترنج خود را معامله میکنید. فرقی نمیکند که قصد خرید و یا فروش داشته باشید به هر حال برای آن هزینه میکنید و ممکن است که تنها سرمایه شما باشد بنابراین ریسک نکرده و بدون اگاهی از قوانین اقدامی نکنید.

🔴 بسیاری از مشکلات پیچیده ای که افراد را درگیر مراجع قضایی می کند ناشی از اقدامات خود سرانه در تنظیم قراردادها میباشد. پس علاج واقعه قبل از وقوع باید کرد، یک وکیل متخصص و با تجربه میتواند شما را از عواقب این امر آگاه کرده و با استفاده از علم و دانش خود از بروز مشکلات و اختلافات لاینحل پیشگیری کند.

🔴 یک وکیل ملکی حرفه ای بایستی در تنظیم انواع قراردادها و دعاوی مختلف تجربه کافی داشته و توانایی تفهیم، ساده سازی و انتقال مفاهیم و الفاظ حقوقی را به موکل خود داشته باشد. سطر به سطر هر لایحه و یا دادخواست و … باید بصورت اصولی و قانونی مکتوب شود. حتما در این مورد با یک وکیل متخصص مشورت کرده و کمک بگیرید.

از ویژگیهای یک وکیل حرفه ای این است که شنوای خوبی باشد و خواسته موکل را با صبر و حوصله بشنود و با ثبت اطلاعات کامل موکل، بتواند در زمان مناسب، به بهترین نحو اقامه دعوی نماید.

وکیل دعاوی ملکی

دعاوی ملکی بسیار گسترده است و به دلیل حساسیتی که دارد نیاز است از یک وکیل مجرب و متخصص در این حوزه کمک بگیرید.

وکیل دعاوی ملکی همان وکیل پایه یک دادگستری است که با تسلط و تجربه ای که در حیطه ملک و املاک دارد به عنوان وکیل ملکی شناخته می شود.

دعاوی ملکی یکی از مهمترین و پر چالش ترین مسائل حقوقی است که به دلیل حساسیت بالایی که برای مالکین و سازنده و حتی موجر و مستاجر از طرفی و در بحث قراردادها از طرف دیگر، بسیار مهم و تاثیر گذار است، لیکن استفاده از تجربه و تخصص وکیل ملکی راهگشای بسیاری از مشکلات پیش رو و حتی پیشگیری از ضرر و زیان های احتمالی خواهد شد.

تمام وکلایی که دارای پروانه وکالت از دادگستری می باشند می توانند وکالت افراد را قبول کنند. البته برخی از وکلا به دلیل تخصص و تجربه در حوزه خاص فقط در خصوص همان پرونده ها ورود می کنند، مثلا:

وکیلی که در حوزه ملکی سابقه و تجربه زیادی دارد سعی می کند بیشتر روی موارد ملکی قبول وکالت نماید ولی برای وکلای پایه یک دادگستری منعی برای قبول پرونده از لحاظ موضوع وجود ندارد.

در هر صورت، روزانه در دادگاهها شاهد پرونده های متعدد دعاوی ملکی هستیم که بررسی آنها، نسبت به پرونده های دیگر با موضوع های دیگر، نیاز به تخصص و علم یک وکیل ملکی زبده و با سابقه را دارد.

تلفن وکیل ملکی

جهت مشاوره با وکیل ملکی، می توانید با گروه وکلای حکمت با مدیریت داود چشمی( متخصص در امور ملکی) به شماره های مندرج در ذیل تماس بگیرید:

وکیل متخصص ملکی

👈وکیل ملکی می‌کوشد هنگام مذاکره، با در نظر گرفتن امتیازها، به نتیجه‌ای دست یابد که تا حد امکان، خواسته‌های دو طرف را تامین کند. در دنیای مذاکره، تبادل امتیازات عملی مثبت از ضروریات پیشرفت مذاکره محسوب می‌شود.

👈برای اینکه تبادل امتیازات به صورت اثربخش انجام شود باید در مذاکره بیش از یک موضوع برای بحث وجود داشته باشد؛ اولویت‌های طرفین در مورد هر یک از موضوعات باید متفاوت باشد در صورتی که مذاکره‌ کنندگان در فرآیند مذاکره به موضع‌گیری بپردازند، به سختی می‌توان فرآیند تبادل امتیازات را به صورتی موثر و اثربخش انجام داد.

👈مذاکره‌ کننده باید در مورد موضوعاتی که برایش مهم است محکم باشد، اما در عین حال در برابر موضوعاتی که برای وی از اهمیت کمتری برخوردار است، از خود انعطاف‌پذیری نشان دهد.

شما نمی توانید دعوای ملکی خود را به هر وکیلی بسپارید چرا که در صورت عدم تخصص کافی، شما متحمل خسارات غیر قابل جبرانی میشوید.

 

وکیل ملکی ارزان

حقیقت امر این است که:

بلکه وکیلی را انتخاب کنید، که دارای دانش بالا، مطالعه گسترده و تجربه عملی و تخصص در حوزه ملکی باشد، چه بسا که عدم انتخاب وکیل مناسب، میزان خسارت شما را چندین برابر  می کند.

جهت انجام هر گونه مشاوره ملکی میتوانید با ما در تماس باشید.