نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد

در خصوص نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد نیاز به وکیل دارید میتوانید با شماره02177719337 بگیرید . پاسخگویی از 9 صبح تا 18 می باشد. تماس فقط از تهران و شهر های اطراف -شهرستان پاسخگویی نداریم.
برای نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد نیاز به مشاوره حقوقی دارید میتوانید با شماره02177719337 تماس بگیرید . پاسخگویی از 9 صبح تا 18 می باشد. تماس فقط از تهران و شهر های اطراف -شهرستان پاسخگویی نداریم.😊

نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد

شرایط تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک

نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد

از آنجائیکه  با انتقال  و واگذاری  حق کسب و پیشه و سرقفلی ، به مستاجر،وی صرفاً مالک منافع عین مستاجرء میگردد ، بنابراین  حق استفاده از این عین مستاجره رادر چارچوب ضوابط و مقرارت خاصی مندرج در قانون روابط موجر ومستاجر 1356 را دارد و در صورت تخلف از مقرارت مذکور موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید که در ذیل به بررسی پاره ای از آن می پردازم ،تخلفات مستاجر می تواند شامل موارد ذیل باشد

مشاوره حقوقی 

وکیل سرقفلی 

الف:مواردی که مالک به پرداخت هیچ هزینه ای ملک را تخلیه می نماید

1.عدم پرداخت اجار بهاء در مواعد مقرره قانونی 

  1. تغییر شغل بدون رضایت مالک
  2. مستاجر در عین مستاجره تعدی وتفریط نماید

 

ب:مواردی هم در قانون پیش بینی شده که در صورت حصول آن شرایط ،موجر با پرداخت کل حق کسب و پیشه وسرقفلی  می تواند ،ملک را تخلیه نماید

  1. تخلیه بعلت نوسازی
  2. تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک وغیره ..

 

  1. تخلیه به عدم پرداخت اجاره بهاء

 

بموجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356، مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره  عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی  پرداخت نماید

در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده

 

با توجه به نوع سند اجاره ای که با وی تنظیم گردیده،به شیوه ذیل باید عمل نمود

الف .سند اجاره ،رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد )

با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، موجر می تواند از  طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید

ب.سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای تنظیم نشده نباشد

با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر  ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.

.

اگر سند رسمی باشد میبایست به دفترخانه تنظیم سند مراجعه نماید  ودرخواست مطالبه اجور معوقه را نمایید و دفترخانه اخطاریه ای صادر نموده و به اداره ثبت محل جهت ابلاغ به مستاجر ارسال میگردد

 

نمونه در خواست

دفترخانه اسناد رسمی شماره …

نظر به آنکه اینجانب ………..فرزند ………..بموجب قرارداد اجاره شماره ……………….مورخه در آن دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی اجاره نموده  ومتاسفانه مستاجر از مورخه               لغایت از پرداخت اجور معوقه استنکاف ورزیده تفاضای وصول اجاره را با ارسال اخطاریه و ابلاغ به مستاجر رادارد

 

 

پس از ابلاغ اخطاریه در صورت عدم پرداخت اجاربها  ظرف 10 روز موجر می تواند تقاضایصدور اجراییه را نماید  و می تواند در خواست تخلیه ملک را بنماید

چنانچه طرف مدت یکسال دو بار اخطاریه از طریق دفترخانه به میتاجر ابلاغ شده باشد و وی با دریافت اظهارنامه باز اجار بها/ئ را پرداخت نکرده باشد وبرای بار سوم اجاربهاء را پرداخت ننموده باشد ویا به صندوق واریز نماید می توان برارب تنبصره 1ماده 144 تقاضای تخلیه وی را نمود و ابلاغ اخطاریه سوم ضرورت ندارد

 

ب. اجاره نامه  عادی باشد و یا اجاره نامه ای  تنظیم نشده باشد

در این صورت میبایست برابر بند 6قانون مرقوم موجر با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدما ت الکترونیک می بایست نسبت  به مطالبه اجاربهاء یا اجرت المثل اقدام نمایید

 

در صورتی با ارسال 2 اظهارنامه از ناحیه موجر ،مستاجر مجداً در پرداخت اجاره برای بار سوم تاخیر ورزد ،میتوان تخلیه مستاجر را از طریق محکمه خواست

امتیاز قانونی برای مستاجر

برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول ، حکم تخلیه را با پرداخت اجور معوقه بعلاوه 20 درصد اجور معوقه ، متوقف نماید

نکته مهم1 :

میبایست دو فقره  اخطاریه ویا اظهارنانه ظرف مدت یکسال صورت گیرد و اگر یکی از  اظهارنامه ویا اخطاریه ،خارج از یکسال ابلاغ گردد نمی توان درخواست  تخلیه  ملک را نمود

نکته مهم 2:

در صورتی که سند اجاره رسمی باشد شما نمی توانید با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری حکم تخلیه مستاجر را بخواهید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه

نمونه دادخواست تخلیه

مستاجر میبایست واریز وجه را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد در غیر اینصورت امکان استفاده از این  ارفاق وجود ندارد

نکته 3:

با پرداخت اجاره توسط مستاجر جدید که بدون رضایت به وی انتقال داده شده

با زهم حق موجر ساقط نمی گرددموجر برای پرداخت اجاره فقط با مستاجر اصلی طرف است ولو اینکه موجر رسید داده باشد وموجب سقوط حق موجر نمی شود

ایرادات مستاجر

مستاجر می تواند به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ایراد بگیرد  ویا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود دارد و یا قبل از ارسال اخطاریه واظهارنامه  پرداخت کرده

در این مورد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می گیرد

 

  1. انتقال منافع مورد اجاره به غیر در صورتیکه مستأجر ،حق انتقال نداشته باشد.

 

اصل بر این است که..

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

 

اصولاًدر قرارداد های واگذاری حق  سرقفلی و کسب وپیشه ،در خصوص حق

 انتقال  وواگذاری  عین مستاجره از ناحیه مستاجر به غیر ، دو فرض متصور است

 

الف.مستاجر حق انتقال به غیر دارد…

در این صورت برابر ماده ی 19 قانون اخیر الذکر ، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

 

ب.حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده واجاره نامه ای موجود نباشد

در این صورت اگر مالک راضی به انتقال به غیر نباشد؛ باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت  را مستأجر بپردازد

 

در صورت عدم اجازه مالک ،مستأجر ، میتواند دادخوست تجویز انتقال منافع را از طریق محکمه بدهد یعنی اینکه دادگاه به او اجازه انتقال بدهد 

 

که النهایه  دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر ،مراتب تنظیم سند انتقال را از طریق  دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه ی سابق یا دفترخانه ی نزدیک ملک (اگر اجاره نامه ی رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود

نکته 1.

برابر تبصره 1 ماده 16 همان قانون ،در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت . و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد؛ و در این مورد، مستأجر یا متصرف حسب مورد ،استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را طبق نظر کارشناس را خواهد داشت.

نکته 2.

 مستأجر جدید ، از هر حیث، نسبت به تمام شرایط مندرج درقرارداد اجاره تنظیمی، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

نکته 3

حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا عادی باشد

ولی در صورتیکه که مستأجر بخواهد آنرا به دیگری واگذار نماید، باید این اجازه در اجاره نامه به او داده شده باشد و تنها با سند رسمی  امکان پذیر می باشد

 

  1. تغییر شغل در ملک استیجاری توسط مستأجر،در حالیکه این حق برایش ایجاد نشده.

وفق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر،  شغل خود را تغییر دهد،موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

تامین دلیل

معاینه وتحقیق محلی

n

وفق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، علاوه بر موارد مذکور در مواد قبل، در موارد زیر پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایزست:

 

تخلیه بعلت تعدی وتفریط

برابرقانون مستاجر در ازای استفاده  مستاجر از عین مستاجره ،می بایست وی  از عین مستاجره محفاظت نماید و تعدی و تفریط ننماید

برابر ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید می توان بدون پرداخت  حق کسب و پیشه   وی را از ملک تخلیه نمود

 

برابر ماده 952  قانون مدنی

مفهوم تعدی : کوتاهی کردن

مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی نماید بنحوی  که موجب وارد گردیدن خسارت به ملک گردد مثلا به موقع برف روبی نکند وموجب خراب شدن سقف ملک گردد

تفریط:  به معنی تجاوز کردن است

بنحوی که  عمل مستاجر موجب کاهش ارزش  عین مستاجره گردد

بنابراین بهتر است بدوا با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف(تعدی و تفریط ) ضبط گردد

 

تقصیر اعم از تعدی و تفریط است.

تقصیر مستأجر، توسط کارشناس دادگستری و با تحقیق و معاینه ی محلی احراز می گردد.

 

مستاجر نیز می تواند در پاسخ به ادعای موجر مدعی گردد تغییر بر حسب اذن موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، استناد به مدارک کتبی و یا شهادت شهود نماید و یا استناد به قرار تحقیق محل نماید

 

 

تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجع حکم به تخلیه به

 

نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد

تخلیه جهت احداث ساختمان جدیدونوسازی

 

در بند…. مبنای تخلیه ملک تخلف مستاجر نیست بلکه از امتیازات مالکیت محسوب میگردد

برابربند 1 ماده 15 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 56در صورتی که موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری ،تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد

نکته : ا
امکان دارد موجر پس از اخذ پروانه ساخت مبادرت به احداث بناء ننماید که برای مستاجر هیچ راه گریزی نیست

دادگاه ضمن استعلام از ثبت و احراز مالکیت موجر حکم به تخلیه می دهد

کل حق وکسب و پیشه مستاجر در صورت عدم توافق طبق نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد وممعمولا مستاجر دفائیات چندانی نخواهد داشت

النهایه دادگاه حکم به تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و  پیشه خواهد نمود و موجر میبایست ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز نماید  موجر پس از واریز وجه می بایست صدور اجرائیه را درخواست نماید  و با ابلاغ اجرائیه مستاجر باید ظرف مدتی که از ده روز  کمترو از دو ماه بیشتر نباشد ملک را تخلیه نماید

 

نکته

برابر ماده 16 اگر مستاجر ظرف مدت 6 ماه از تاریخ تخلیه شروع به احداث بنا ننماید به تقاضای مستاجر به پرداخت اجاربهای یا اجرت المثل یکسال محکوم خواهد شد

در حین کار مدت پروانه ساخت منقضی شود ،تاثیری در روند کار ندارد

در صدر ماده 15 قید شده که تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره امکان دارد ک این امر موجب این اشکال می باشد که اگر اجاره برای ده سال باشد نمی توان مستاجر را تخلیه نمد

و این مورد به ضرر مالک است اگر برای مدت کوتاه باشد ایراد ندارد و لکن برای طولانی مدت ایراد دارد ؟

تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی

برابر بند 2 و3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می تواند به جهت نیاز به سکونت شخصی خود واولاد و یا پدر و مادر و همسر وی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید مشروط به اینکه متناسب برای سکونت باشد

و در این صورت کل حق کسب وپیشه میبایست پرداخت گردد

 

 

تخلیه یه جهت احتیاج شخصی

تخلیه به جهت نیاز شخصی در موارد است که موجر فاقد حرفه و شغل معین ومستمری بوده و اگر بلعکس باشد ولودرآمد وی کم باشد نمی تواند تقاضای تخلیه نماید و در مورد تخلیه به علت احتیاج شخصی در صورتی نتیجه می گیرد که

 

نکته :

موجر می تواند یا تقاضای تخلیه به علت سکونت نماید و یا به علت کسب وکار از دو جهت نمی تواند تقاضای تخلیه نماید چرا که این دو نیاز در تعرض می باند

 

سوال اگر موجر نیاز مالی نداشته باشد بازهم می تواند ملک را تخلیه نماید  که علی الظاهر قانونگذار مبنای تخلیه را نیاز جهت کسب دانسته نه درآمد  و امکان دارد کسی برای تفنن و یرگرمی این کار را بکند

 

بازنشتگی  و اخذ مستمری نمی تواند موجب مرتفع کردیدن نیاز مالک به نیاز به کسب باشد مگر درآمد کفایت نکند  و این احتیاج در زمان دادخواست تخلیه موجود ایجاد شده باشد

بنابراین شرط اول

1.مستعد سکونت

مثلا مغازه مناسب برای سکونت نیست  اضافه براس سکونت مغازه متصل به ملک به ملک پشت آن  شاید دادگاه از این حیث ارجاع به کارشناس دهد

  1. بررسی نیاز به سکونت در این مورد دادگاه باید بررسی کند و ببیند هر یک از موجر و اپدرو مادرو…محل های سکونت دارند و یا خیر بطور مثال آنها ملک داشته باشند ویا مستاجر باشند

البته استدلال بعضی از قضات این است که موجر نباید در ملک استیجار یبنشیند بنابراین حکم تخلیه می دهند

  1. حادث بودن نیاز در زمان اقامه دعوی

اگر دروباره به استناد همان نیاز باشد اعتبار امر مختومه رادارد مگر نیاز جدید باشد

سکونت جهت ازدواج

نیاز برای موجر و یا افراد تحت تکفل وی باشد

امکان دارد دارد برای ثبوت نیاز شخصی قرار معاینه و تحقیق محلی صادر کند

 

مستاجر نیز می تواند دلایل عدم نیاز شخصی مستاجر را اثبات نماید

  1. ضمنا کل حق کسب و پیشه می بایست پرداخت گردد طبق نطریه کارشناس ه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند

 

تخلیه به علت عدم حضور مستاجر جهت تنظیم سند اجاره

برابر ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356  بیان نموده چنانچه بواسطه عدم تنظیم سند تنظیم قرارداد اجاره ، میزان اجار بها ء  مشخص نباشد،هر یک از  موجر و یا مستاجر می تواند با رجوع به دادگاه در خواست نماید اجار بهاء به نرخ عادله روز تعین شود  و دادگاه با ارجاع امر به کارشناس دادگستری، میزان اجار بها ء را تعین می نماید

موجر می توانند ، ضمن مطالبه اجاربهاء، می تواند ما به التفاوت  اجار ها را نیز مطالبه کند

النهایه اگر موجر حاضر به تنظیم سند اجاره نگردد ،نماینده دادگاه از طرف او قرارداد اجاره را تنظیم می نماید ضمنا پس از صدور حکم موجر ،می بایست درخواست صدور  اجراییه را بنماید

تخلیه به علت عدم حضور مستاجر، در دفترخانه

 

هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه بمدت یکسال قرارداد اجاره  را امضاء خواهد کرد

و لکن اگر مستاجر ظرف 15 روز از تاریخ تعین شده جهت امضاء در دفترخانه ،  حاضر نگردد  و عذر موجه هم  نداشته باشد به تقاضای موجر حکم تخلیه مستاجر  صادر خواهد شد،بار اثباتی عذر موجه بر عهده مستاجر است

 

که این حکم بموجب قانون سال 56 ،قطعی و غیر قابل اعتراض بوده

و لکن بموجب قوانین  جدید، قابل تجدید نظر میباشد،لازم به ذکر است این ماده  در جهت تکمیل ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر میباشد

در این نوع تخلیه، هیچ حقی به مستاجر تعلق نمی گیرد

 

این حکم جنبه اعلانی دارد نه اعلامی ، یعنی نیاز به صدور ، اجراییه میباشد

 

تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

 

  1. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود، درخواست تخلیه نماید.

 

 

 

 

 

 

 

نیاز به وکیل دارید با شماره های زیر تماس بگیرید.

به مطالعه تان ادامه بدهید.

یک سوال جزئی درباره نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد دارید ؟ در بخش دیدگاه ها بپرسید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

همین الان مشاوره حقوقی رزرو کنید. تا مشکل تان حل شود.
مشاوره حقوقی تلفنی 09120170676

توجه !

اگر در خصوص نحوه وشرایط فسخ سرقفلی (تخلیه ملک) توسط مالک -شرایط -صفر تا صد نیاز به وکیل یا مشاوره حقوقی دارید

وکلا و مشاورین حقوقی گروه وکلای حکمت در زمینه میتوانند به شما کمک کنند.کافیست تماس بگیرید.

اگر با موبایل این صفحه را میبینید برای تماس مستقیم کافیست روی دکمه های بالا کلیک کنید.