موارد سقوط حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه چیست ؟
فهرست مطالب این مقاله
مفهوم حق کسب و پیشه
| – حق کسب و پیشه حقی است …
که برای مستأجر و درخلال مدت اجاره ، با توجه به شهرت کسبی و حق مشتری گیری وی ایجاد می شود چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد. بعبارتی ایجاد این حق کاملا ،به عمل مستاجر بستگی دارد ممکن است ایجاد شود یا نشود یعنی اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند ،برای وی حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی شود
بطور مثال : اگر مستاجری مغازه ای را جهت کفش فروشی دایر کرده باشد و در آن سالیان سال فعالیت داشته و در نتیجه فعالیت مستاجر ،آن محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی ، بعنوان شغل کفش فروشی در ذهنشان بماند امکان دارد بارها برای خرید شیرینی به آن محل مراجعه کنند به این گونه حق ،که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده ،حق کسب و پیشه می گویند برابر قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر به مستاجری قبل از سال 1376 ،مغازه ای را به اجاره واگذار می کردید دیگر نمی توانستید در انقضای مدت قرارداد اجاره ،ملک استیجاری را تخلیه نماید ولو آنکه.. مدت اجاره بصورت موقت ( ولو یکسال )باشد چرا که به مستأجر ،حق کسب و پیشه تعلق می گیرد نکته *** در صورتی که تاریخ قرارداد اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 باشد ،کلا موضوع حق کسب و پیشه منتفی می شود |
| مبنای قانونی حق کسب و پیشه ، ماده 18 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشد بعبارتی مبناء و منشای ایجاد حق کسب و پیشه، قانون است
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356حق کسب و پیشه و تجارت یک امر اجباری و ناشی از توافق طرفین عقد نمی باشد و توافق برخلاف آن باطل می باشد |
در صورت عدم توافق طرفین بر میزان عودت آن ،براساس نظریه کارشناسی دادگستری ، تعین می گردد . – |
| حق کسب و پیشه قابل توقیف و اسقاط و ضمانت گذاشتن نیست.
دلیل آنکه حق کسب و پیشه در ابتدای قرارداد اجاره قابلیت اسقاط ندارد به جهت آن است که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد .(اسقاط ما لم یجب)
|
| حق کسب و پیشه مستاجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ممکن است با تخلفات مستاجر از جمله انتقال به غیر -یا تغییر شغل تعدی و تفریط و… ساقط شود
– |
| اصل بر این است که مستاجر ، حق انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه را به غیر ندارد مگر..
1. در قرارداد اجازه حق انتقال به غیر قید شده باشد 2. یا مالک متعاقبا رضایت بر انتقال دهد 3. یا مستاجر به دلائلی درخواست تجویز انتقال منافع را از محکمه بدهد و مورد موافقت قرار گیرد |
|
-در صورت توافق طرفین( موجر و مستاجر ) در خصوص قیمت کسب و پیشه ،مطابق توافق طرفین عمل می شود -در صورت عدم توافق طرفین ،کارشناس دادگستری براساس شرایط ذیل ،حق کسب و پیشه را تعیین می کند برابر ماده (11 ) قانون روابط مالک و مستأجر، مصوب سال 1339 میزان حق کسب و پیشه و تجارت ( سرقفلی) براساس عوامل زیر تعیین می شد: |
| انتقال حق کسب و پیشه به دیگری باید با سند رسمی بعمل آید تبصره 2 – حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهدبود |
حق کسب و پیشه در قانون جدبد ( منظور آخرین قانون-قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376) حذف گردید بنابراین اگر قرارداد اجاره ای تا قبل از سال 1376 تنظیم شده باشد به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد
موارد سقوط حق کسب و پیشه
از آنجائیکه با انتقال و واگذاری حق کسب و پیشه و سرقفلی، به مستاجر، وی صرفاً مالک منافع عین مستاجرء میگردد، بنابراین حق استفاده از این عین مستاجره را در چارچوب ضوابط و مقرارت خاصی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 را دارد و در صورت تخلف از مقرارت مذکور موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید و حق کسب و پبشه مستاجر به نحو مندرج در ذیل ساقط می شود که در ذیل به بررسی پاره ای از آن می پردازم،
تخلفات مستاجر می تواند شامل موارد ذیل باشد.
الف:مواردی که مالک می تواند ،به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر را تخلیه نماید
1.عدم پرداخت اجار بهاء در مواعد مقرره قانونی
- تغییر شغل بدون رضایت مالک
- مستاجر در عین مستاجره تعدی وتفریط نماید
ب:مواردی هم در قانون پیش بینی شده که در صورت حصول آن شرایط، موجر با پرداخت کل حق کسب و پیشه وسرقفلی می تواند، ملک را تخلیه نماید
- تخلیه بعلت نوسازی
- تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک وغیره ..
1-تخلیه به عدم پرداخت اجاره بهاء
به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356، مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید
در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده با توجه به نوع سند اجاره ای که با وی تنظیم گردیده، به شیوه ذیل باید عمل نمود.
الف) سند اجاره، رسمی باشد (در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)
با ابلاغ اخطار دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره، موجر می تواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
ب) سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامه ای تنظیم نشده نباشد
با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. اگر سند رسمی باشد می بایست به دفترخانه تنظیم سند مراجعه نماید و درخواست مطالبه اجور معوقه را نمایید و دفترخانه اخطاریه ای صادر نموده و به اداره ثبت محل جهت ابلاغ به مستاجر ارسال میگردد.
اجاره نامه عادی باشد و یا اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد
در این صورت می بایست برابر بند 6قانون مرقوم موجر با ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدما ت الکترونیک می بایست نسبت به مطالبه اجاره بهاء یا اجرت المثل اقدام نمایید.
در صورتی با ارسال 2 اظهارنامه از ناحیه موجر، مستاجر مجداً در پرداخت اجاره برای بار سوم تاخیر ورزد، میتوان تخلیه مستاجر را از طریق محکمه خواست
امتیاز قانونی برای مستاجر
برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول، حکم تخلیه را با پرداخت اجور معوقه به علاوه 20 درصد اجور معوقه، متوقف نماید
نکته مهم1:
می بایست دو فقره اخطاریه و یا اظهارنانه ظرف مدت یکسال صورت گیرد و اگر یکی از اظهارنامه و یا اخطاریه،خارج از یکسال ابلاغ گردد نمی توان درخواست تخلیه ملک را نمود.
نکته مهم 2:
در صورتی که سند اجاره رسمی باشد شما نمی توانید با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری حکم تخلیه مستاجر را بخواهید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه
نمونه دادخواست تخلیه
مستاجر می بایست واریز وجه را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد در غیر اینصورت امکان استفاده از این ارفاق وجود ندارد
نکته 3:
با پرداخت اجاره توسط مستاجر جدید که بدون رضایت به وی انتقال داده شده باز هم حق موجر ساقط نمی گردد موجر برای پرداخت اجاره فقط با مستاجر اصلی طرف است ولو اینکه موجر رسید داده باشد و موجب سقوط حق موجر نمی شود.
ایرادات مستاجر
مستاجر می تواند به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ایراد بگیرد و یا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود دارد و یا قبل از ارسال اخطاریه و اظهارنامه پرداخت کرده در این مورد تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه صورت می گیرد.
2-انتقال منافع مورد اجاره به غیر در صورتیکه مستأجر ،حق انتقال نداشته باشد.
اصل بر این است که:
وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد. اصولاًدر قرارداد های واگذاری حق سرقفلی و کسب و پیشه، در خصوص حق انتقال و واگذاری عین مستاجره از ناحیه مستاجر به غیر، دو فرض متصور است.
الف.مستاجر حق انتقال به غیر دارد…
در این صورت برابر ماده ی 19 قانون اخیر الذکر، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
ب.حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده واجاره نامه ای موجود نباشد
در این صورت اگر مالک راضی به انتقال به غیر نباشد؛ باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را مستأجر بپردازد. در صورت عدم اجازه مالک ،مستأجر ، میتواند دادخوست تجویز انتقال منافع را از طریق محکمه بدهد یعنی اینکه دادگاه به او اجازه انتقال بدهد.
که النهایه دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر ،مراتب تنظیم سند انتقال را از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره نامه ی سابق یا دفترخانه ی نزدیک ملک (اگر اجاره نامه ی رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
نکته 2
مستأجر جدید، از هر حیث، نسبت به تمام شرایط مندرج در قرارداد اجاره تنظیمی، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
نکته 3
حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک/موجر به مستأجر، می تواند یا با سند رسمی یا عادی باشد
ولی در صورتیکه که مستأجر بخواهد آنرا به دیگری واگذار نماید، باید این اجازه در اجاره نامه به او داده شده باشد و تنها با سند رسمی امکان پذیر می باشد.
3-تغییر شغل در ملک استیجاری توسط مستأجر،در حالیکه این حق برایش ایجاد نشده.
وفق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر، شغل خود را تغییر دهد، موجر می تواند تخلیه ی مستأجر را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
وفق ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، علاوه بر موارد مذکور در مواد قبل، در موارد زیر پس از انقضای مدت اجاره، درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:
تخلیه بعلت تعدی وتفریط
برابرقانون مستاجر در ازای استفاده مستاجر از عین مستاجره، می بایست وی از عین مستاجره محفاظت نماید و تعدی و تفریط ننماید
برابر ماده 14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356 در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید می توان بدون پرداخت حق کسب و پیشه وی را از ملک تخلیه نمود.
برابر ماده 952 قانون مدنی
مفهوم تعدی: کوتاهی کردن
مستاجر در نگهداری و حفظ عین مستاجره کوتاهی نماید بنحوی که موجب وارد گردیدن خسارت به ملک گردد مثلا به موقع برف روبی نکند و موجب خراب شدن سقف ملک گردد.
تفریط: به معنی تجاوز کردن است
به نحوی که عمل مستاجر موجب کاهش ارزش عین مستاجره گردد
بنابراین بهتر است بدوا با تامین دلیل توسط کارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف (تعدی و تفریط) ضبط گردد. تقصیر اعم از تعدی و تفریط است. تقصیر مستأجر، توسط کارشناس دادگستری و با تحقیق و معاینه ی محلی احراز می گردد.
مستاجر نیز می تواند در پاسخ به ادعای موجر مدعی گردد تغییر بر حسب اذن موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، استناد به مدارک کتبی و یا شهادت شهود نماید و یا استناد به قرار تحقیق محل نماید.
تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجع حکم به تخلیه بدهند
تخلیه جهت احداث ساختمان جدید و نوسازی
در بند…. مبنای تخلیه ملک تخلف مستاجر نیست بلکه از امتیازات مالکیت محسوب میگردد
برابربند 1 ماده 15 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 56در صورتی که موجر قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد می تواند با اخذ پروانه ساخت از شهرداری، تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد
نکته:
امکان دارد موجر پس از اخذ پروانه ساخت مبادرت به احداث بناء ننماید که برای مستاجر هیچ راه گریزی نیست. دادگاه ضمن استعلام از ثبت و احراز مالکیت موجر حکم به تخلیه می دهد. کل حق وکسب و پیشه مستاجر در صورت عدم توافق طبق نظریه کارشناسی محاسبه و پرداخت خواهد شد وممعمولا مستاجر دفائیات چندانی نخواهد داشت
النهایه دادگاه حکم به تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و پیشه خواهد نمود و موجر می بایست ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری واریز نماید موجر پس از واریز وجه می بایست صدور اجرائیه را درخواست نماید و با ابلاغ اجرائیه مستاجر باید ظرف مدتی که از ده روز کمترو از دو ماه بیشتر نباشد ملک را تخلیه نماید.
نکته
برابر ماده 16 اگر مستاجر ظرف مدت 6 ماه از تاریخ تخلیه شروع به احداث بنا ننماید به تقاضای مستاجر به پرداخت اجاربهای یا اجرت المثل یکسال محکوم خواهد شد. در حین کار مدت پروانه ساخت منقضی شود ،تاثیری در روند کار ندارد
در صدر ماده 15 قید شده که تخلیه مورد اجاره با انقضای مدت اجاره امکان دارد که این امر موجب این اشکال می باشد که اگر اجاره برای ده سال باشد نمی توان مستاجر را تخلیه نمود و این مورد به ضرر مالک است اگر برای مدت کوتاه باشد ایراد ندارد و لکن برای طولانی مدت ایراد دارد؟
تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی
برابر بند 2 و3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر، موجر می تواند به جهت نیاز به سکونت شخصی خود و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی، تقاضای تخلیه ملک را بنماید مشروط به اینکه متناسب برای سکونت باشد و در این صورت کل حق کسب وپیشه میبایست پرداخت گردد.
تخلیه به جهت احتیاج شخصی
تخلیه به جهت نیاز شخصی در موارد است که موجر فاقد حرفه و شغل معین و مستمری بوده و اگر بلعکس باشد ولو درآمد وی کم باشد نمی تواند تقاضای تخلیه نماید و در مورد تخلیه به علت احتیاج شخصی در صورتی نتیجه می گیرد که موجر می تواند یا تقاضای تخلیه به علت سکونت نماید و یا به علت کسب وکار از دو جهت نمی تواند تقاضای تخلیه نماید چرا که این دو نیاز در تعرض می باشد
سوال اگر موجر نیاز مالی نداشته باشد بازهم می تواند ملک را تخلیه نماید که علی الظاهر قانونگذار مبنای تخلیه را نیاز جهت کسب دانسته نه درآمد و امکان دارد کسی برای تفنن و یرگرمی این کار را بکند؟
بازنشتگی و اخذ مستمری نمی تواند موجب مرتفع کردیدن نیاز مالک به نیاز به کسب باشد مگر درآمد کفایت نکند و این احتیاج در زمان دادخواست تخلیه موجود ایجاد شده باشد.
بنابراین شرط اول
1.مستعد سکونت
مثلا مغازه مناسب برای سکونت نیست اضافه براس سکونت مغازه متصل به ملک به ملک پشت آن شاید دادگاه از این حیث ارجاع به کارشناس دهد
2.بررسی نیاز به سکونت در این مورد دادگاه باید بررسی کند و ببیند هر یک از موجر و اپدرو مادرو…محل های سکونت دارند و یا خیر بطور مثال آنها ملک داشته باشند ویا مستاجر باشند
البته استدلال بعضی از قضات این است که موجر نباید در ملک استیجار یبنشیند بنابراین حکم تخلیه می دهند
3.حادث بودن نیاز در زمان اقامه دعوی
اگر دروباره به استناد همان نیاز باشد اعتبار امر مختومه رادارد مگر نیاز جدید باشد سکونت جهت ازدواج نیاز برای موجر و یا افراد تحت تکفل وی باشد امکان دارد دارد برای ثبوت نیاز شخصی قرار معاینه و تحقیق محلی صادر کند
مستاجر نیز می تواند دلایل عدم نیاز شخصی مستاجر را اثبات نماید:
1.ضمنا کل حق کسب و پیشه می بایست پرداخت گردد طبق نطریه کارشناس؛ مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
تخلیه به علت عدم حضور مستاجر جهت تنظیم سند اجاره
برابر ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بیان نموده چنانچه بواسطه عدم تنظیم سند تنظیم قرارداد اجاره، میزان اجاره بهاء مشخص نباشد، هر یک از موجر و یا مستاجر می تواند با رجوع به دادگاه درخواست نماید اجاره بهاء به نرخ عادله روز تعین شود و دادگاه با ارجاع امر به کارشناس دادگستری، میزان اجاره بهاء را تعین می نماید
موجر می توانند، ضمن مطالبه اجاره بهاء، می تواند ما به التفاوت اجاره ها را نیز مطالبه کند، النهایه اگر موجر حاضر به تنظیم سند اجاره نگردد ، نماینده دادگاه از طرف او قرارداد اجاره را تنظیم می نماید ضمنا پس از صدور حکم موجر، می بایست درخواست صدور اجراییه را بنماید
تخلیه به علت عدم حضور مستاجر، در دفترخانه
هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه به مدت یکسال قرارداد اجاره را امضاء خواهد کرد و لکن اگر مستاجر ظرف 15 روز از تاریخ تعین شده جهت امضاء در دفترخانه، حاضر نگردد و عذر موجه هم نداشته باشد به تقاضای موجر حکم تخلیه مستاجر صادر خواهد شد، بار اثباتی عذر موجه بر عهده مستاجر است
که این حکم بموجب قانون سال 56، قطعی و غیر قابل اعتراض بوده و لکن بموجب قوانین جدید، قابل تجدید نظر می باشد، لازم به ذکر است این ماده در جهت تکمیل ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر می باشد. در این نوع تخلیه، هیچ حقی به مستاجر تعلق نمی گیرد این حکم جنبه اعلانی دارد نه اعلامی، یعنی نیاز به صدور، اجراییه می باشد.
تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت
در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود، درخواست تخلیه نماید.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و یا وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
09120170676 – 09123439500
