مهر و موم ملک مشاعی
مهر و موم ملک مشاعی/ به دو دلیل انجام می شود:
فهرست مطالب این مقاله
1- از بین نرفتن احتمالی اموال
2- جلوگیری از تصرف ملک مشاع توسط دیگران
ملک مشاعی چیست ؟
منظور از ملک مشاعی زمین یا خانه ای است که میان چند نفر مشترک باشد. یعنی چندین مالک داشته باشد.
اختیارات شرکاء در معاملات ملک مشاع
مالک هر سهم تنها می تواند حصه مربوط به خود را به فروش برساند و نمی تواند کل ملک را معامله نماید .
مالکین در ملک مشاع در جزء به جزء ملک شریک بوده و هر مالک تنها به اندازۀ حق خود از تمام قسمتهای ملک سهم دارد.
اجاره یا فروش ملک مشاع چگونه است ؟
اجاره یا فروش ملک مشاع (نسبت به سهم خودتان) به اشخاص ثالث ، از جهت قانونی منعی ندارد ولکن عملا به تصرف دادن ملک مشاع به خریدار یا مستاجر، بدون رضایت شرکای دیگر امکان پذیر نمی باشد و با موانع قانونی مواجه است زیرا این امر از مصادیق تصرف مادی می باشد.
تصرفات حقوقی یا مادی شرکاء در ملک مشاع
هر یک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل :
فروش و اجاره را انجام دهد. که اصطلاحا به اینگونه اقدامات ، «تصرفات حقوقی» گفته میشود.
لکن هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع، منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
رفع مشکل ملک مشاع
زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هر یک از شرکا میتوانندبمنظور تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده میشود، اقدام نمایند .
“افراز به مفهوم تقسم ملک مشاعی بین شرکا می باشد .”
در افراز ملک توسط دادگاه، تعداد مالکین ملک مهم است بطوریکه چنانچه ملک فاقد شریک باشد، نمی توان دعوای افراز ملک را مطرح نمود .
انواع و اقسام ملک مشاع
وضعیت اشاعه که همان شراکت در ملک است در چند حالت اتفاق میافتد :
- اشاعه ی اجباری
اشاعه اجباری شامل وضعیتی میباشد که :
اشخاصی طی فرایندی که خارج از اراده شان بوده است در مالکیت یک ملک شریک یکدیگر می شوند .
از جمله این حالتها را میتوان به :
- مزج
- مخلوط شدن اموال افراد گوناگون در یک ملک با یکدیگر
- مالک شدن ماترک یا همان مال به جا مانده از میت، قبل از تقسیم آن میان ورثه اشاره نمود.
- شراکت اختیاری
حالت دیگر به وجود آمدن اشاعه و شراکت در اموال ،شراکت اختیاری اموال با یکدیگر میان افراد مختلف می باشد .
در این حالت افراد شریک در یک مال با علم به اینکه این حق را دارند که هر زمان اراده کنند شراکت را بر هم بزنند و حصه خود را جداگانه از مال بردارند، لکن به خواست و اراده خود تمایل دارند همچنان در ملک شریک دیگران بمانند.
از مثالهای شراکت اختیاری میتوان به شراکت به موجب انعقاد قرارداد اشاره نمود .
بطور مثال : دو یا چند نفر به موجب انعقاد یک قرارداد موافقت مینمایند که از مجموع شش دانگ مساحت یک ملک مشخص ، هر کدام یک یا دو دانگ از آن را تملک نمایند .
تا زمانی که شرکا دست به تقسیم مال مشاع نزده باشند، وضعیت اشاعه میان ایشان به قوت خود باقی خواهد ماند.
مهر و موم ملک مشاعی
مهر و موم ملک مشاع تنها در صورت درخواست هر یک از شرکاء امکان پذیر می باشد و همین افراد نیز حق رفع مهر و موم ترکه را خواهند داشت.
رای شماره 937 مورخه 14/10/1384 شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
«در صورت وجود غایب بین مالکان مشاعی، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و در صورت تقدیم دادخواست باید امین غایب و سایر مالکان مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند.»
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه مورخه 1353/11/30
«چنان چه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالكين مشاع، مفروز شود و آن قسمت از ملک که مجهول المالک است، به حال خود باقی می ماند.»
این مقاله را مطالعه کنید:
اختلاف در تقسیم ترکه/1راه حل سریع و قانونی*
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه 1344/11/10 :
«متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالكانه ی او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه ی دادخواست کند. دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده، رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک، خواهد بود و اگر ملک مورد تقاضای افراز هم به ثبت نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز مشکلی ندارد و استشهاد نامه با تصرفات مالکانه ی متقاضی افراز با رعایت ماده ی ۳۵ قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز، کافی است. بدیهی است، اگر راجع به اصل ملک، دعوای اعتراض بر ثبت مطرح باشد، رسیدگی به درخواست افراز، موکول به تعیین تکلیف دعوای اعتراض بر ثبت است. »
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه شماره 716561 مورخه 1385/08/30 :
«نداشتن سند مالکیت، مانع از افراز املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود، برای درخواست افراز کفایت می کند. به علاوه ملکی که غیر قابل افراز تشخیص شود، به دستور دادگاه فروخته می شود.»
جهت مشاوره حقوقی، با وکیل حقوقی متخصص یا وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
