مشکلات پیش فروش آپارتمان ها

مشکلات پیش فروش آپارتمان ها

در سالهای اخیر به دلیل افزایش قیمت مسکن و پایین آمدن قدرت خرید مردم، پیش فروش آپارتمان ها از رونق زیادی برخوردار شده است.

در موضوع پیش فروش آپارتمان ها ممکن است مشکلات پیچیده ای نمایان گردد.

از جمله مشکلات و اختلافاتی که امکان دارد فی ما بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود بیاید و پرونده های زیادی را در مراکز قضایی به خود اختصاص دهد، مشکلات پیش فروش آپارتمان ها می باشد .

فلذا در این مقاله بر آنیم توضیحات حقوقی و مفصلی در این باب به شما عزیزان ارائه نماییم پس با ما همراه باشید :

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟

“هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.”

داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری با 20 سال سابقه درخشان موفق در پرونده های حقوقی-کیفری-ملکی-خانوادگی

قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال 1389 تصویب و در سال 1393، آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ قانونی شد.

نکات قانونی پیش فروش آپارتمان

در یک قرارداد مشارکت در ساخت، گام نخست، تنظیم قرارداد اصولی توسط طرفین می باشد که بتواند مانع از بروز بحرانهای ناگهانی و ورود خسارات هنگفت به طرفین در آینده شود . در نتیجه می بایست قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشورت نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در حوزه قراردادها بیشتر در زمینه املاک خواهد بود .

البته این اختلافات، در زمان افزایش قیمت املاک در بازار میان طرفین معامله بیشتر خواهد شد به همین دلیل قانونگذار به منظور حل اینگونه اختلافات و مسائل مشابه، قانون پیش فروش ساختمان را تصویب نمود .

موارد الزامی در قرارداد پیش فروش

بر اساس (ماده 2 قانون پیش فروش آپارتمانها) در قراردادهای پیش فروش ملک، موارد قانونی و لازم می بایست به طور دقیق ثبت گردد :

  • ١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
  • ٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
  • ٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره
  • طبقه، شماره واحد، توقف گاه
  • (پارکینگ) و انباری.
  • ٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
  • ٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
  • ٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
  • ٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
  • ٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
  • ٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
  • ١٠ـ معرفی داوران

*** نکته حائز اهمیتی که باید بدان توجه نمود این است که :

قراردادهای پیش فروش آپارتمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده 2 قانون فوق الذکر باید به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها و مشاوران املاک رجوع می نمایند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد.

مشکلات پیش فروش آپارتمان ها

  • اجرای تعهدات از طرف خریدار و عدم تکمیل ساختمان

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از 10 درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود گردد.

حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.

قانون پیش فروش آپارتمان با آخرین اصلاحات

  • توقیف واحد پیش فروش شده

آیا مال پیش فروش قابلیت توقیف خواهد داشت؟

“عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال سند رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار، قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نمی باشد .”

  • پیش فروش ملک توسط سازنده 

پیش بینی نحوه ی تقسیم واحد ها میان سازنده و مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت از اهمیت زیادی برخوردار است بدین صورت که چنانچه حق پیش فروش از سازنده سلب و ساقط شده باشد، امکان اینکه مالک این اجازه را به سازنده بدهد یا خیر ،تاثیر زیادی در قرارداد پیش فروش خواهد داشت به نحوی که :

1- اگر سازنده مالک شش دانگ از یک واحد آپارتمان نباشد و به صورت 50/50 با مالک شریک باشد، در صورت عدم امضای مالک ذیل قرارداد دعوای شما مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ واحد خریداری شده ، رد می شود.

2- درصورتیکه مالکین حق پیش فروش واحدها را از سازنده یا سازندگان سلب نموده باشند، در صورت اجازه و رضایت مالکین بر فروش ملک به شما ممکن است منتهی به ابطال قرارداد شما گردد و دعوای شما به هیچ نتیجه ای نرسد.

3- از طرفی پیش فروش واحدها بدون تنظیم سند رسمی جرم بوده و به مجازات فروشنده نیز ختم می گردد.

  •  کلاهبرداری به وسیله‌ی شرکت‌های بدون مجوز

کلاهبرداری یکی از معایب اصلی در پیش‌فروش و پیش‌خرید می‌باشد، یکی از مصادیق کلاهبرداری در این امر،  فروش آپارتمان پیش‌فروش شده به چند تن دیگر می باشد .

  • عدم اخذ مجوز و عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به شهرداری

همانطور که از عنوان پیداست یکی دیگر از معایب و مشکلات موجود در پیش خرید آپارتمانها، عدم اخذ مجوزهای لازم از طرف پیمانکار و هم چنین عدم پرداخت مبالغ مورد نیاز شهرداری بعد از اتمام ساخت و ساز می باشد .که این امر مسئولیت پرداخت را بر دوش خریدار می اندازد .

نمونه ای از مشکلات پیش فروش آپارتمان ها

از مشکلات پیش فروش آپارتمان ها، عدم تعهد پیش فروشنده است. بسیاری از انبوه سازان به دلیل شرایط اقتصادی ممکن است پروژه را به صورت نیمه کاره رها کرده و این موضوع، آغاز مشکلات بسیار برای خریداران می باشد.

یا ممکن است برخی از افراد سودجو با سوء استفاده از اعتماد خریدار، یک واحد آپارتمان را به چندین نفر بفروشند.

بهترین راه برای پیشگیری از این نوع مشکلات، تنظیم یک قرارداد کامل و بدون نقص است. در قرارداد می بایست ، پرداخت را منوط به تعهد سازنده در نظر گرفت، به این معنا که هرگاه سازنده به تعهدات خود پایبند بود، خریدار مراحل بعدی پرداخت را انجام دهد. توجه داشته باشید که قرارداد می بایست با مالک رسمی تنظیم شود.

چنانچه فروشنده، مالک رسمی آپارتمان نباشد، می بایست از طریق وکالت رسمی اقدام به پیش فروش آپارتمان نماید. یکی از مطمئن‌ترین راه‌ها برای تنظیم یک قرارداد محکم، انتقال رسمی ملک به صورت قدر السهم مشاعی است.

برای جلوگیری از حدوث اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت و هم چنین ورود خسارات جبران ناپذیر به طرفین، با وکلای گروه وکلای حکمت که دارای تخصص و تبحر در این زمینه می باشند، مشورت نمائید.

معایب پیش خرید آپارتمان ها

در کنار مزایای پیش فروش و پیش خرید آپارتمان ها ،این کار دارای معایبی نیز می باشد از جمله :

  1. در خرید آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی بر خواهند خورد.
  2. در زمان پیش خرید، آپارتمان ها هنوز به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین همه معایب آن ها در زمان ساخت به چشم نمی آید.
  3. ممکن است در زمان پایان یافتن ساخت ملک، خریدار نسبت به آن رضایتی نداشته باشد. هم چنین ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور می کرده است ساخته نشده باشد.
  4. شاید فروشنده به دلیل تورم و یا مشکلات اقتصادی در مرور زمان، فاقد توانایی لازم برای به اتمام رساندن ساخت و ساز خانه ها بشود و به همین علت آن ها را نیمه کاره رها سازد که این امری شایع در پیش خرید آپارتمان می باشد. و در اینجا خریدار تنها یک خانه نیمه کاره دارد که نمی تواند در آن سکونت نماید.

دعوی پیش فروش آپارتمان

مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۸۹ قانون پیش‌‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب نمود.

قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن اعلام شده که سازنده مکلف است واحدهای مسکونی مورد نظر را مطابق قرارداد در زمین مشخص شده بسازد و ویژگی های مورد توافق و مشخصی را در آن پیاده سازی نماید و در پایان، آنرا به خریدار که مالک رسمی آن ملک می باشد، تحویل بدهد .

همانطور که گفته شد، پیش فروش آپارتمان از پیچیده ترین مسائل و موضوعاتی است که گاهی ایجاد مشکل نموده و این مشکلات منجر به طرح دعوی از طرف یکی از طرفین یا هردو می شود. بدین منظور توصیه می شود از راهنمایی صحیح و اصولی مشاورین ما در گروه وکلای حکمت که دارای تجربه عملی و تخصص در زمینه املاک می باشند، بهره ببرید .

جهت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی، وکیل مشارکت در ساخت، وکیل قرارداد، وکیل پایه یک دادگستری با شماره تلفن 09120170676 – 09123439500 تماس بگیرید.

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)