عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟

عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟

از آنجائیکه  با انتقال و واگذاری  حق کسب و پیشه و سرقفلی به مستاجر ،از طریق قرارداد کتبی و شفاهی  ،وی صرفاً مالک منافع عین مستاجرء میگردد ، بنابراین  حق استفاده از  عین مستاجره رادر چارچوب ضوابط و مقرارت قانون روابط موجر ومستاجر 1356 را دارد البته مشروط به آنکه…..

  1. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356نسبت به کلیه اماکنی دارای کاربری تجاری و یا استفاده تجاری که تاریخ آن  به قبل از سال 76 برگردد، تسری دارد .
  • قرارداد اجاره عادی یا رسمی

-قرارداد با عنوان صلح منافع ویا عناوین دیگری …و به منظور اجاره

-بصورت توافق شفاهی( با هدف اجاره ) باشد.

2.قرارداد اجاره اماکن مسکونی،که قبل از سال 76 تنظیم گردد یا در خصوص آن توافق شده ، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 است نه 56

البته اماکن مسکونی که قبل از سال 54 ساخته شده و قبل از تصویب این قانون ( 56منظور )واگذار شده است تابع مقررات سال 56 می باشد.

بهترین وکیل پایه یک دادگستری
عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟

در ذیل به پاره ای از دعاوی رایج بین موجر و مستاجر ،پیرامون قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356  می پردازیم

از جمله  بعضی از تخلفات مستاجر که می تواند منتهی به فسخ و تخلیه ملک گردد ، که به شرح و بسط آن می پردازیم ..

1.تخلیه  به علت عدم پرداخت اجار بهاء

2. تخلیه به علت تغییر شغل

3. تخلیه به علت تعدی وتفریط مستاجر

4.تخلیه بعلت نوسازی

5.تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک به سکونت

6.تخلیه به علت احتیاج شخصی موجر به کسب

7.تخلیه به جهت عدم حضور مستاجر در محضر

8.تجویز انتقال منافع ( مجوز قانونی مستاجر برای انتقال )

9.الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وصلح سرقفلی

10.تعدیل اجاربها ء

عدم پرداخت اجاره سرقفلی

  1. تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء

برابر ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

مستأجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجاره  عین مستاجره را و یا در آخرهر ماه اجاری( اگر موعد پرداخت اجاره معین نشده باشد )، نهایت  ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی وی پرداخت نماید.

چنانچه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ی اخیر الذکر این قانون، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده.

با توجه به نوع توافق اجاره ای با  مستاجر ( از جهت شکل تنظیم آن ) ، بنحو ذیل می توان با وی رفتار نمود.

الف .سند اجاره رسمی باشد (منظور در  دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد )

اگر سند اجاره رسمی باشد موجر  میبایست به دفترخانه تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه نماید  ودرخواست مطالبه اجور عقب افتاده  را بنمایید در ابتداء  دفترخانه اخطاریه ای جهت ابلاغ به مستاجر ،به  اجرای اداره ثبت محل، ارسال میگردد

و در صورت عدم پرداخت اجور معوقه ، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید

پس از ابلاغ اخطاریه در صورت عدم پرداخت اجاربها  ظرف 10 روز موجر می تواند تقاضای صدور اجراییه و درخواست تخلیه  مستاجر را بنماید

نکته ***

در صورتی که سند اجاره رسمی باشد نمی توان  با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری، حکم تخلیه مستاجر را درخواست کنید مگر با ارسال اخطاریه از طریق دفترخانه

نمونه در خواست به دفترخانه

دفترخانه اسناد رسمی شماره …

نظر به آنکه اینجانب ………..فرزند ………..بموجب قرارداد اجاره شماره ……………….مورخه در آن دفترخانه مبادرت به تنظیم سند رسمی اجاره نموده  ومتاسفانه مستاجر از مورخه  ………  لغایت…………. از پرداخت اجور معوقه استنکاف ورزیده تفاضای وصول اجاره را با ارسال اخطاریه و ابلاغ به مستاجر را دارد.

ب.سند اجاره عادی( دستی ) باشد یا اجاره نامه ای کتبی در بین نباشد (اعم از توافق کتبی یا شفاهی )

موجر بدوا مبادرت به ارسال اظهارنامه، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی ، مبنی بر مطالبه  قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره را از مستاجر بنماید که در این حالت مستاجر میبایست ظرف 10 روز اجور معوقه را پرداخت نماید

نکته1 ***

چنانچه ظرف مدت یکسال دو بار اظهارنامه از طریق دفتر خدمات الترونیک قضایی به مستاجر ابلاغ شده باشد و وی با دریافت اظهارنامه باز اجار ه بهای  معوقه را برای بار سوم پرداخت ننماید ویا به صندوق واریز نماید می توان برابر تبصره 1ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تقاضای تخلیه  مستاجر را نمود و ابلاغ اخطاریه  برای بار سوم ضرورت ندارد.

نکته2 ***

دو فقره اخطاریه ویا اظهارنامه  می بایست ظرف مدت یکسال به مستاجر ابلاغ گردد و اگر یکی از  اظهارنامه ها ویا اخطاریه ها ،خارج از یکسال ابلاغ گردد ، موجر نمی تواند درخواست  تخلیه  ملک را بنماید.

 

عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟
عدم پرداخت اجاره سرقفلی

ارفاق قانونی به  مستاجر ( فقط یک بار )

برابر بند 9 ماده 14 مستاجر می تواند برای بار اول ، با پرداخت اجور معوقه +20 درصد اجور معوقه، حکم تخلیه را ، متوقف نماید.

نکته ***

مستاجر میبایست واریز وجه را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد در غیر اینصورت امکان استفاده از این  ارفاق وجود ندارد

نکته ***

اگر مورد اجاره بدون رضایت مالک، توسط مستاجر قبلی ،به مستاجر جدید ،منتقل شود

از آنجائیکه مالک با مستاجر اصلی طرف است، با پرداخت اجاره توسط مستاجر جدید ،حق موجر مبنی بر تخلیه ملک ساقط نمی گردد ولو اینکه موجر رسید اجاره داده باشد

نکته ***

در صورت اثبات تخلف مستاجر مبنی بر عدم پرداخت اجار بها ء هیچگونه حق کسب و پیشه ای به مستاجر تعلق نمی گیرد و فقط اگر مستاجرحق سرقفلی پرداخته باشد می تواند حق سرقفلی پرداختی را دریافت نماید

ایرادات مستاجر :

مستاجر می توانددر پاسخ به ادعای مالک ..

به نحو ابلاغ اظهارنامه و یا اخطاریه ارسالی به خود، ایراد بگیرد که این اظهارنامه مطابق مقرارت به وی ابلاغ نشده

ویا  اینکه بگوید در خصوص مبلغ اجاره اختلاف وجود دارد و یا …اجاره را  قبل از ارسال اخطاریه ویا اظهارنامه پرداخت کرده و یا …..

انتقال منافع مورد اجاره به غیر :

وفق ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

انتقال ممکن است در قالب قرارداد  فروش یا اجاره یا صلح و… باشد.

نکته ***

بسیاری از دارندگان حق کسب و پیشه ،حق خود را بدون تنظیم هیچگونه قراردادی و یا در چارچوب  امانت نامه و…به دیگران به اجاره واگذارمی نمایند  وغافل از این امر هستند مه  ، اگر مقام قضایی به طریقی انتقال  این حق را به دیگری احراز نماید ، حکم به تخلیه مالک و متصرفین صادر می کند.

 

حال در ذیل به شرح و بسط ،شرایط مختلف مالکین و مستاجرین از حیث حق انتقال می پردازیم.

الف.مستاجر در قرارداد اجاره ،حق انتقال به غیر داشته باشد…

در این حالت  برابر ماده ی 19 قانون مرقوم ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را صرفا برای همان شغل یا شغل مشابه (با سند رسمی) به دیگری انتقال دهد.

ب.در قرارداد اجاره ، حق انتقال به غیر از مستاجر، سلب شده ویا اجاره نامه ایبین طرفین تنظیم نشده باشد

در این  فرض ،در صورت عدم رضایت مالک بر نقل و انتقال، مستاجر حق انتقال به غیر را ،ندارد و در صورت  و قوع تخلف ،مالک می تواند با پرداخت نصف حق  کسب و پیشه  ، مستأجر را تخلیه نماید

نکته ***

در صورت عدم رضایت مالک بر انتقال  ، می توانید برابر قانون مرقوم ، دادخوستی  تحت عنوان تجویز انتقال منافع( اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نماید،و اجازه انتقال را بگیرید

که در قسمت تجویز انتقال منافع ، به شرح و بسط آن پرداخته ایم

نکاتی در این باب …

1.برابر تبصره 1 ماده 16 قانون مرقوم ..

در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این قانون ،مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ؛موجر حق درخواست تخلیه  مستاجر را(با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ) راخواهدداشت و حکم تخلیه علیه مستأجر قبلی یا متصرف جدید ،اجرا ء خواهد شد

وحسب مورد آنها ،استحقاق دریافت نصف حق کسب وپیشه را (طبق نظر کارشناس) خواهند داشت.

2.. مستأجر جدید ، از هر حیث از جمله شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد  اجاره تنظیمی سابق( اولیه ) می باشد بعبارتی ،  مستاجر جدید ،قائم مقام مستأجر اولیه می باشد

رأی شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۹۱/۱۰/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هرگونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت باشد، از درجه ی اعتبار ساقط است. لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود، این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر، موجب تخلیه نخواهد بود.

3.حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

و لکن انتقال حق سرقفلی از ناحیه مالک / موجر به مستأجر، می تواند یا  با سند رسمی یا سند عادی صورت گیرد

4. آیا انتقال جق کسب و پیشه و.. از ناحیه یکی از ورثه به ورثه دیگر و یا از طرف یک شریک به شریک دیگر تخلف محسوب می شود  وموجر می تواند ملک را تخلیه نماید  ؟؟

چه انتقال از  ورثه به ورثه و یا از  شریک به شریک دیگر باشد ،انتقال به غیر محسوب نمی شودو موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید

5. اگر یک ورثه و یا شریک مرتکب تخلف موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 شود ،شریک یا ورثه دیگر چه اقداماتی می تواند علیه ورثه متخلف انجام دهد

6. عدم دخالت و یا عدم  توافق سایر وراث و یا شریک ، در انتقال مورد اجاره به غیر تاثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد. و لکن سایر افراد می تواند نسبت به وی ، ادعای خسارت کنند

7.آیا انتقال حق کسب و پیشه به ورثه درجه یک (فرزندان ) انتقال به غیر محسوب می شود

برای انتقال سرقفلی به  فرزندان دو راه وجود دارد

الف.مالک اجازه انتقال دهد

ب.مستاجر دادخواست تجویز انتقال منافع به محکمه بدهد

در غیر اینصورت انتقال حق کسب و پیشه به فرزندان ، انتقال به غیر محسوب می شود

نوع شغل مستاجر بین طرفین قرارداد می بایست بصورت دقیق و یا بنحو ضمنی ( برابر اسناد و مدارک دیگر  ازجمله اسناد مرتبط با شهرداری و دارایی و..) معین و مشخص باشددر غیر اینصورت ..

مستاجر در صورت تغییر شغل متخلف نیست و می تواند از مورد اجاره ،به هر طریقی که صلاح بداند استفاده کند.

نکته ***

در صورت وقوع فورس ماژور یا ایجاد موانع قانونی ،مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد و صرفا می تواند شغل خود را به مشاغل مشابه تغییر دهد

بطور مثال: محلی در قبل از انقلاب بعنوان محل فروش مسکرات بوده در بعد از انقلاب می تواند بعنوان شغل فروش نوشیدنی گرم یا سرد  استفاده شود

2.متاسفانه قانون گذار

 در جهت تشخیص مشابهت دو شغل تعین نکرده و لکن  حقوقدانان  با تمسک به عرف و رویه قضایی حاکم  سعی کرده انند ملاکی را  در جهت  تشخیص مشابهت دو شغل تعیین کنند  و لکن در هر صورت تشخیص مشابهت بین دو شغل همچنان ،بر عهده دادگاه است.

عدم پرداخت اجاره سرقفلی-قانون چه می گوید؟
عدم پرداخت اجاره سرقفلی

معیارهای رایج جهت تشخیص مشابهت دو شغل  :

  1. عرف یکی از معیارها جهت تشخیص مشابهت دو شغل است

2.برخی اعتقاد دارند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل، یکی از ملاک های  مشابهت  دو شغل  است

بطور مثال :

اگر مستاجر حق استفاده از محل کسب را بعنوان شغل  لوازم صوتی و تصویری داشته باشد و سپس  شغل خود را به  موبایل فروشی تغییر دهد ، این اقدام مستاجر  تغییر شغل نیست چرا که …

3.میزان ضرر دو شغل، یکی از معیارهای دیگر در تشخیص مشابهت دو حرفه  است

نکته1 ***

سوال :اگر مستاجر شغل سابق خود را به شغل کم ضرر تر و بهتری تبدیل کند ،آیا تغییر شغل صورت گرفته

بله،مستاجر تخلف کرده چرا که مطابق قانون مستاجر فقط ،اجازه تغییر شغل را در مشاغل مشابه دارد

نکته 2***

موجر بمنظور تخلیه مستاجر به جهت تخلف ،مستلزم  اثبات ضرر خود به‌ واسطه تغییر شغل نیست

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۹۱/۷/۳۰ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه در محل کسب استیجاری، تغییر شغل صورت گرفته باشد، هر چند شغل جدید، موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی، متروک شده باشد، موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود.

جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد و وکیل سرقفلی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

4.2/5 - (9 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

گفت و گورا شروع کنید...
سلام، برای مشاوره رایگان در اینستاگرام پاسخ گو خواهیم بود
ما معمولاً در چند دقیقه پاسخ میدهیم
دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)