سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مستاجر و راهکار قانونی آن چیست؟
فهرست مطالب این مقاله
برای گرفتن حکم تخلیه سریع، می بایست به (شورای حل اختلاف محلی که ملک در محدوده آن قرار دارد) مراجعه و پس از تشکیل پرونده به دلیل اینکه درخواست حکم تخلیه مستاجر نیازی به جلسات متعدد و تخصصی و کارشناسی خاصی ندارد، طرفین دفائیات خود را مطرح نموده و پس از آن رای دادگاه بر اساس دفاعیات طرفین صادر می شود.
روش های تنظیم قرارداد اجاره
- عادی(رسمی)
- دست نویس(غیررسمی)
چنانچه قرارداد اجاره بصورت عادی تنظیم شده باشد ( مثلا”دستی در برگه آچار و یا در مشاور املاک ) :
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، می توان فورا تقاضای تخلیه ملک از ناحیه مستاجر را ( حدود 1 هفته ای که عملا 1ماه طول می کشد ) نمود مشروط به اینکه …
- مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد .
- اجاره نامه در 2 نسخه و با 2 شاهد امضا شده باشد .(در غیر اینصورت دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی محل ملک داده می شود و معمولا 8 ماه تا 1 سال فرجه تخلیه آن زمان می برد .)
چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت؟
1-زمانی که مدت قرارداد اجاره پایان یافته باشد لکن مستاجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه ننماید.
2-سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها گذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی بابت اجاره بها پرداخت نکرده باشد.
3-منتقل کردن ملک به شخص دیگری از جانب مستاجر (بدون داشتن اذن در انتقال )
4-مستاجر، ملکی را بابت سکونت اجاره نموده باشد و یا بابت شغل مشخصی لکن در راههای غیر مشروع و یا شغل نامتشابه از آن استفاده نماید .
محتویات قرارداد های اجاره شامل
- مشخصات موجر و مستاجر( نام ، ناخانوادگی ، کد ملی طرفین قرارداد و …)
- میزان و مبلغ اجاره بها
- مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی و بخش و مدت قرارداد اجاره بصورت سالیانه و یا ماهیانه
و سایر شرایط که طرفین ضمن عقد اجاره راجع به آن توافق می نمایند.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه
- مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه
- سند مالکیت
- سند اجاره نامه
دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه
- چنانچه املاک مسکونی و تجاری باشند ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی بر صدور دستور تخلیه می باشند .
- ولکن املاکی که دارای حق کسب و پیشه وسرقفلی می باشند، جهت صدور حکم تخلیه می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمایند .
با توجه به اینکه در مورد قرارداد اجاره، قوانین متفاوتی وجود داشته و در تنظیم و انعقاد آن طرفین می بایست نهایت دقت را بعمل بیاورند ، توصیه می شود از مشاوره حقوقی وکیل متخصص ملکی گروه وکلای حکمت بهره مند شوید تا در این مسیر شما را راهنمایی نموده و به شما یاری رسانند .
سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه
چنانچه حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، این حکم پس از ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت فرصت دارد تا طبق حکم، ملک یا منزل اجارهای را تخلیه نماید.
استثنائات تخلیه فوری
- ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 :
“هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ی عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ؛ در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سر قفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .”
- ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376:
“هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه ی محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید .”
***قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد ؛ نیز مشمول تخلیه فوری نیستند .
بنابراین در موارد فوق امکان تخلیه فوری وجود ندارد و موجر می بایست از طریق طرح دعوی، تخلیه مستأجر را پس از اتمام مدت قرارداد بخواهد .
دعوی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد
برای طرح دعوی تخلیه می بایست این اقدام از طرف موجر و به طرفیت مستاجر انجام شود.
در این بین چنانچه مستاجر ملک را به دیگری اجاره داده باشد ،موجر می بایست به طرفیت هر دو مستاجر اقدام نماید.
دعوی تخلیه از سوی موجر به طرفیت مستأجر مطرح می شود . چنان چه مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا می بایست به طرفیت هر دو مستأجر مطرح شود .
دادگاه در جلسه رسیدگی ، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی نموده و در صورتی که مستأجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود ، دفاعیات وی را استماع و در صورت محق بودن موجر ، حکم به تخلیه ی ملک استیجاری ، صادر می نماید .
برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد ، چنانچه یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود. در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد.
جهت مشاوره حقوقی ،با وکیل حقوقی و یا وکیل ملکی با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.
