حق شفعه در ملک مشاع
حق شفعه در ملک مشاع
در تعریف حقوقی، حق شفعه بدین معنا می باشد که یکی از شرکا در ازای پرداخت مبلغی به شریک دیگر که برای حصه (سهم) خود تعیین کرده، بتواند صاحب سهم وی گردد . هدف اصلی قانونگذار از قرار دادن این حق در قانون ، جلوگیری از ضرر شرکا می باشد. به ویژه آن شریکی که به دنبال نگهداری مال یا ملک مشاعی میباشد.
شفعه چیست
ماده 808 قانون مدنی در تعریف حق شفعه اینگونه بیان می دارد :
هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ،شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.
نکته: حق شفعه ویژه املاک غیر منقول است و در املاک منقول راه ندارد
تعریف مشاعات و شراکت
بر اساس ( ماده 571 قانون مدنی ) شرکت عبارت است از :
اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه.
مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد. یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در هرمقدار از مال با یکدیگر شریکند.
انواع شرکت
شرکت در قانون مدنی بر دو نوع بیان شده است : (( اختیاری یا قهری ))
در واقع مبحث شرکت در کلیه اموال اعم از منقول و غیر منقول مطرح میباشد.
شرکت اختیاری در مورد اموال غیر منقول مانند زمین و خانه … وقتی مطرح میشود که دو یا چند نفر با هم یک ملک را شریکی میخرند و یا از طریق هبه چند نفر مال غیر منقول را قبول میکنند و شرکت قهری در مورد اموال غیر منقول از طریق ارث میباشد.
تصرفات شرکا در ملک مشاع
با استناد به (ماده 575 قانون مدنی) میتوان بیان داشت:
هر یک از شرکا نسبت به سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشند، مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری منظور شده باشد .
طرز اداره کردن مال غیر منقول مشاع هم به تراضی شرکا انجام می شود و اگر کسی بدون اجازه دیگران در امر اداره دخالت کند، در مقابل دیگران ضامن است .
آیا تصرف بدون اجازه شرکا ممکن است؟
بنا بر (ماده 581 قانون مدنی) :
تصرفات هریک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع احکام راجع به معاملات فضولی خواهد بود یعنی (اگر سایر شرکا قبول نکنند، این معامله باطل است و اگر تنفیذ کنند، معامله صحیح خواهد بود ) .
مطابق قانون ثبت برای هر یک از شرکا نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر میشود.
شرایط حق شفعه در ملک مشاع
- 1. حق شفعه مختص اموال غیر منقول می باشد مثل زمین ،خانه،…
- 2. حق شفعه مختص اموال غیر منقولی است که قابل تقسیم باشد .
- 3. مال غیر منقول حداقل می بایست میان دو نفر مشترک باشد .
- 4. یکی از شرکا می بایست قدام به فروش مال غیرمنقول کرده باشد.
حق شفعه در ملک مشاع
ملک مشاع به زمین یا ساختمانی گفته می شود که مالکیت آن به صورت مشترک میان دو نفر باشد. بدین صورت که سهم هر کدام از مالکین از حیث ارزش و قیمت مشخص باشد اما از حیث جغرافیا خیر. در واقع مالکین ملک در جزء جزء آن ملک سهیم هستند.
هرچند مطابق یک اصل مالک می تواند در حدود قوانین در ملک خود هر گونه تصرفی بنماید اما در ملک مشاعی این مهم باید مورد توجه قرار بگیرد که تصرف در مال و سهم خود نباید به تصرف در حق سایرین منجر گردد .
یکی از حقوق فرد بر مال خود، حق بیع یا فروش ملک می باشد.
((در ملک مشاع ، مالکیت به صورت واحد نیست و حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود))
مصادیق حق شفعه
- 1- حق شفعه در زمین کشاورزی
زمین کشاورزی اگر دارای دو مالک به صورت مشاع باشد هرچند تساوی در سهم وجود نداشته باشد مشمول حق شفعه می شود.
حق شفعه زمانی اجرا می گردد که هر دو مالک در جزء جزء زمین شریک باشند ، فرد نمی تواند به اختیار و بدون رضایت شریک دیگر بخشی از زمین را جدا کرده و آن را بفروشد بلکه در صورت فروش سهم، شخص ثالث نیز در جزء جزء زمین و به میزان سهم خریداری شده نیز شریک می گردد .
- 2- حق شفعه در آپارتمان
اگر آپارتمان مورد نظر بر روی زمین به صورت مشترک ساخته شده باشد و مالک آپارتمان دارای شراکت یا مالکیت اختصاصی بر روی زمین نباشد، نمی تواند از حق شفعه استفاده کند .
- 3- حق شفعه در مزایده
با توجه به اینکه مزایده نیز به نوعی عقد بیع محسوب می شود بنابراین می توان حق شفعه را نیز در خصوص مزایده وارد دانست مشروط بر اینکه شرایط حق شفعه برای شریک ملک ایجاد شده باشد.
فوریت حق شفعه
بر اساس (ماده 821 قانون مدنی) :
اخذ به شفعه در یک بیع صحیح ایجاد می شود و در بیع فاسد حق شفعه وجود ندارد و بعد از فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود . اعمال حق شفعه فوری می باشد .بدین معنا که تعلل در اعمال این حق منجر به سقوط آن می شود.
***مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاه شدن از وقوع معامله رعایت می شود.
دانستنی های مهم درباره حق شفعه
*با توجه به اینکه تصرفات حقوقی در ملک جایز است هرگاه یکی از شرکا سهم خود از ملک مشاع را (مهریه) همسر قرار دهد، برای شریک دیگر حق شفعه ممکن نیست. (ماده808 قانون مدنی).
*در صورتی که یکی از شرکا (فوت) نماید و شریک دیگر نیز سهم خود را بفروشد ، ورثه بجای مانده، قائم مقام متوفی هستند و حق او را اعمال میکنند ، در نتیجه حق شفعه برای آنها ایجاد میشود. (ماده 823 قانون مدنی) .
*چنانچه یکی از شرکا سهم خود را به دیگری، ( صلح، هبه، معاوضه ) نماید، حق شفعه برای دیگر شریک از بین میرود.
*با در نظر داشتن اینکه حق شفعه در مورد زمین ایجاد میشود (( اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها )) اگر اموال غیر منقولی همانند بنا و درخت ، بدون زمین فروخته شوند ، حق شفعه ندارد. (ماده 809 قانون مدنی).
*در مورد تعدد شرکا اینگونه بدانیم که حق شفعه فقط در مورد ملک مشاع میان 2 نفر ایجاد میشود. (ماده 808 قانون مدنی).
*از آنجایی که اخذ به شفعه فرع بر بیع است .هرگاه بیع فاسد باشد ، اثری هم بر آن مترتب نیست. در واقع فساد بیع مانع از ایجاد عقد میشود پس نمیتواند حقوقی از جمله حق شفعه در آن راه داد. (ماده 813 قانون مدنی)
*چنانچه در معامله ضرری فاحش و افحش بوجود آید بطوری که تقسیم باعث نقصان قیمت شود و قابل مسامحه نشود، حق شفعه از اعتبار خارج میشود (ماده 539 قانون مدنی).
