تعدی و تفریط چیست؟ تخلیه به علت تعدی و تفریط چگونه است؟

 

برابر بند 8 از ماده  14 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1356:

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

البته مصداق تعدی و تفریط بیشتر در روابط بین  موجر و مستاجر  و یا امین ملک مصداق دارد

تعدی و تفریط چیست؟ تخلیه به علت تعدی و تفریط چگونه است؟

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط :

1. اگر مستاجر ویا …. به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.

2. مستاجر  و یا …بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.

بطور مثال:

مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند.

3. تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر.

 

منظور از تعدی چیست؟

ماده 952 قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد.

مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

 

نکاتی در باب تعدی و تفریط در اجاره:

1.در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر، مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

2. اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.

3.موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون.جهت مشاوره با  وکیل سرقفلی  و مشاوره حقوقی و وکیل ملکی و وکیل قرارداد  می توانید با گروه وکلای حکمت تماس بگیرید

 

این مطالب را از دست ندهید ***

نمونه دادنامه و نمونه دادخواست در مورد تعدی و تفریط 

 

دلایل موجر و مستاجر در جهت اثبات حقانیت خود:

الف.موجر

موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظرکارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف مستاجررا ضبط و صورت برداری نماید، تا دلائل و مدارک موجود به نحو تعمدی از ناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود

ب.مستاجر

مستاجر در پاسخ به ادعای موجر میتواند مدعی گردد…

تغییر بر حسب اذن و اجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، به دلائل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند

النهایه اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری، تعدی و تفریط را محرز نداد، حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را می دهد.

در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر، او را از ملک تخلیه نمود.

نمونه لایحه در باب تعدی و تفریط ( کاتب داود چشمی )

ریاست محترم شعبه 220 دادگاه مفتح

احترامآ ،عطف به پرونده کلاسه 086555و به وکالت از ناحیه خواندگان(اقایان  …………………….) به خواسته تخلیه 3 باب مغازه ، به جهت تغییر شغل و تعدی و تفریط، که در مورخه 26/10/1401ساعت8 صبح، تعیین وقت رسیدگی گردیده،دلائل خود را ، در جهت رد ادعای خواهان ها، بشرح ذیل اعلام می دارد.

شرح ما وقع:

• خواهان ها، مالک رسمی ششدانگ عرصه و اعیان یک ملک دارای 6 باب مغازه بمساحت ……… متر ( دارای پلاک ثبتی فرعی 887 از اصلی 655 ) واقع در شهر زیبا میباشند
• موکلین 3 سهم از 6 سهم حق سرقفلی و کسب و پیشه( از 6 باب مغازه) را از مالکین  با توجه به احکام صادره، در باب تجویز انتقال منافع ،ابتیاع نموده .
• نظر به آنکه موکلین بهمراه( آقای………} مالک منافع این 6 باب مغازه ( بنحو مشاعی) بوده و هیچگونه تقسیم نامه بین آنها تنظیم نگردیده

و با توجه به قوانین موجود در باب املاک مشاعی  از جمله اینکه ،هر یک از شرکاء در جزء جزء ملکی مشاعی شریک  بوده( بعبارتی سهم شرکاء مقداری مشخص از کل ملک می‌باشد؛ بدون این‌که از نظر جغرافیایی، محدود و مشخص باشد)بنظر می رسد  خواهان ها  میباست دعوی را  بطرفیت  آقای …… نیز مطرح می نمود ….

• موکلین بموجب احکام تجویز انتقال منافع صادره( پیوست ) ،مبادرت به خرید  3 سهم  از 6 سهم(  از ششدانگ 6 باب مغازه ) از آقای عباس علی بیگی و خانم بایگان نموده  و در همین راستا  سند صلح نامه سرقفلی و حق کسب و پیشه و اجاره نامه له آنها ،تنظیم شده .

حال در ما نحن فیه و به دلائل مشروحه در ذیل ، ادعای خواهان ها، مورد پذیرش نمی باشد چرا که …

الف.در باب تغییر شغل:

• موکلین بموجب تامین دلیل  بعمل آمده ( پیوست )  در شغل و رسته درود گری و نجاری از جمله، کابینت چوبی از نوع ام دی اف و هایگلاس و ابزار و یراق آلات( مرتبط با شغل درودگری )، فعالیت داشته و هیچگونه تغییر شغلی نداده انند و تامین دلیل  تقدیمی از ناحیه خواهان ها ، غیر واقعی و موهوم می باشد .
• با توجه به قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخائر جنگلی مصوب 5/7/1370 ،وگرانی چوب درختان

مواد اولیه مورد استفاده نجارها از نوع چوب گردو و… به شکل نوین آن ( نوپان و ام دی اف و هایگلاس )تغییر یافته 

• ابزار و یراق آلات موجود در عین مستاجره …

جزء لوازم و متعلقات مورد استفاده در  شغل نجاری از جمله لولای بکار رفته در درب کابینت ها  و……میباشد

و ادعای خواهان ها مبنی بر  فروش ابزار ویراق آلات عمومی ،بی اساس می باشد (تقاضای تحقیق و بررسی توسط کارشناس را دارد)

• بموجب دادنامه شماره 1960 مورخه 14/12/1378 شعبه 7 دادگاه عمومی

موجر بعد از اتمام تعمیرات توسط مستاجر ،مبادرت به تنظیم سند اجاره وی نموده که این امر مبین اذن در تعمیرات داخلی عین مستاجره می شود و تعدی و تفریط محرز نیست

که در مانحن فیه بنظر می رسد موافقت مالکین با تجویز انتقال منافع مستاجرین قبلی که صراختا اذن بر انتقال در دادنامه پیوست داده انند ، دلالت بر رضایت آنها برشغل موجود و وضعیت ظاهری مغازه ها دارد .

• مرجع تشخیص مشاغل مشابه و غیر مشابه ،اتحادیه و مجامع امور صنفی است که به عنوان مرجع خاص برای این امر ایجاد شده( تقاضای استعلام را دارد) .

 

• اتحادیه صنف درود گران و مبلسازان دارای 17 رسته شغلی است که مشاغلی از جمله کابینت سازی و فروشندگی مصنوعات چوبی ،درودگری و…جزء زیر مجموعه اتحادیه ای مربوطه است
• بموجب رای شماره 26 مورخه 8/7/91 شعبه 51 دادگاه تجدید نظر استان تهران

برابر قاعده حقوقی اذن در شئی، اذن در لوزام آن است بنابراین نصب تجهیزاتی که بدون آنها ادامه کار را ،برای مستاجر با مشکل مواجه کند از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست

نتیجه : ادامه و استمرار کار نجاری موکلین، بدون ابراز و یراق آلات مرتبط با آن ، میسور نیست چرا که موکلین هر بار نمی توانند ،برای خرید ابزار و یراق آلات مرتبط با کار خود ، به بازار مراجعه کنند.

• مغازه ها در سابق ( قبل از ابتیاع موکلین ) به دلایل مندرج در ذیل ،به همین شغل مشغول بکار بوده انند

و هیچ گونه تغییر فیزیکی و ظاهری که دلالت بر تعدی و تفریط نماید در آن صورت نگرفته  و بعبارتی مالکین رضایت بر این امور داشته انند.

• شهادت همسایگان ومطلعین محلی ،تقاضای صدور قرار استماع شهادت شهود را دارد ( استشهادیه پیوست )
• بموجب گواهی اداره مالیات( پیوست)سالیان متمادی است که شغل معنونه ،در عین مستاجره مورد استفاده بوده.
• نظرات کارشناسان متعدد …
• .نظریه کاشناس دادگستری آقای مهندس عزیز خلیل آباد در پرونده کلاسه 9900201 شعبه 213 مغازه دارای کابینت و کمد دیواری و تابلو و پارتیشن و..می باشد
• .مهندس علی فرجی در پرونده کلاسه 941010 شعبه 216 قید شده مغازه  دارای پارتیشن و کابینت و کمد دیواری می باشد
• .بموجب گزارش هیات کارشناسی در شعبه 216 دادگاه مفتح صراحتا قید شده مغازه دارای تابلوی پارتیشن و کابینت و کمد دیواری  می باشد
• .بر اساس برگه تشخیص مالیات( سال )97 مالیات ملک بر اساس شغل کابینت و یراق آلات  پرداخت می شده
• .از طرفی گذشت سالیان متمادی از شغل مورد استفاده، گواه بر رضایت مالکین بر شغل مورد استفاده دارد 

دادنامه شماره 327 مورخه6/3/1378 شعبه 513 دادگاه عمومی

در خصوص تغییر شغل ( مستاجر) با عنایت به اینکه از زمان تغییر شغل تاکنون سالهای متمادی گذشته است که حکایت از موافقت ضمنی مالکین با شغل جدید دارد و ملاحظه محل کار و در سالهای متمادی رضایت و توافق ضمنی مالکین را اثبات می کند علی هذا دعوی خواهان را غیر وارد و رای به رد آن صادر و اعلام می دارد

• تبدیل شغل کارگاه نجاری همزمان با  فروشندگی آن  مصداق تغییر شغل نیست 
• رای شماره 752 مورخه 9/7/91 شعبه 50 دادگاه تجدید نظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل ،مشاغل مشابه  هستند و لذا از تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجبات تخلیه را فراهم نمی کند

ب:در باب تعدی و تفریط

• از آنجائیکه درقسمت کوچکی از مغازه ها از  پارتیشن و درب چوبی (بمنظور بهره وری بهتر ) استفاده شده بنابراین  ادعای خواهان ها مبنی بر تعدی و تفریط از جمله  جدا سازی مغازه ها و… غیر واقعی و موهوم بوده

چرا که  موکلین از ابتدای تحویل و ابتیاع،مغازه ها را به همین شکل و شمایل ظاهری تحویل گرفته انند که در این خصوص شهود وجود داشته که تقاضای صدور قرار استماع شهادت شهود را دارد .

 

• نظریه استاد بهمن کشاورز در باب تعدی و تفریط :

ایجاد تقسیمات جدید در عین مستاجره با مصالح سبک ،تبدیل درها و پنجره های چوبی به آلومینیومی ،تبدیل آجرهای کف به سنگ و موزائیک وحتی دستشئویی در عین مستاجره علی الاصول تعدی و تفریط نیست

اما احداث زیر زمین برای مورد مستاجره ،اضافه کردن اتاق در حیاط یا پشت بام عین مستاجره ،احداث دیوار با مصالح سنگین به نحوی که پایه ها و تیر های حمال ساختمان فشار غیر متعارف وارد کند تعدی و تفریط است

(کشاورز ،1394،ص 27 ) سرقفلی و حق کسب و پیشه در حقوق ایران وفقه اسلام

• دادنامه شماره 276 مورخه 8/04/1373 شعبه 44 دادگاه حقوقی دو تهران

تغییراتی که در عین مستاجره کهموجب پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بناء و کاهش ارزش مورد اجاره شوداز مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد

• دادنامه شماره 9309970222500805 مورخه 29/6/1393 شعبه 25 تجدید نظر

مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه عین مستاجره در قانون روابط موجر و مستاجره مصوب 1356 آن دسته اقداماتی است که به اساس بناو سازه مهندسی عین مستاجره لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن حدود اذن موجر باشد بنابراین  ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط نیست

علیهذا با توجه به شرح ماوقع استدعای رسیدگی و صدور حکم شایسته را دارد

 

با تشکر و امتنان

داود چشمی

وکیل خواندگان

 

گروه وکلای حکمت:

متشکل از چندین وکیل باتجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت برای افراد فراهم نموده است و برای اهالی محترم نیاوران برای تسهیل در اخذ مشاوره با وکیل در نیاوران به صورت ۲۴ ساعته مشاوره حقوقی در نظر گرفته است و در صورتی که وکیل در نیاوران را جست و جو می نمائید میتوانید از وکلای متخصص و با تجربه در نیاوران و در نزدیکی خود جهت امور حقوقی و کیفری و تنظیم قرارداد و مشاوره تلفنی و یا در صورت تمایل به صورت حضوری مشاوره دریافت نمائید.

وکلای حکمت در واقع با توجه به امکان ارائه کلیه امور حقوقی در کلیه مراجع حقوقی و کیفری شهر تهران و یا کشور را دارد و در صورت مشاوره تلفنی امکان حضور در محل شرکت جهت تنظیم قرارداد و یا حضور در مراجع قضایی شهر تهران و سایر استان ها وجود دارد.

کافی است با شماره های گروه وکلای حکمت تماس گرفته تا در صورت نیاز، وقت مشاوره با وکیل برای شما تعیین شود.

گروه وکلای حکمت مفتخر است با به کار گیری وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد آنها و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم.

موکل های ما مهم ترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.