الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن-شرایط

الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن-شرایط

عدم پرداخت ثمن توسط خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه نمی‌باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از دعاوی رایج در معامله هایی که توسط قولنامه صورت می گیرد، الزام به تنظیم سند رسمی است.

باید توجه داشت که قولنامه به معنای یک تعهد و قول است که طرفین معامله برای انجام یک معامله مابین خودشان قول و قرارهایی می گذارند و برای اجرای درست آن متعهد می شوند.در این قرارداد دو طرف تعهد می‌کنند معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند.

موردی که در اینجا بسیار مهم و قابل بررسی است، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی است.این موضوع باعث ایجاد مشکل برای خریدار شده و جهت رسیدن به هدف قولنامه که همان مالکیت ملک خریداری شده است، با مراجعه به مراجع قضایی وقت و هزینه زیادی را باید صرف کند.

این موضوع را نیز بخوانید….

دادخواست الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی منزل مسکونی

الزام فروشنده بر تحویل مبیع

 

حال این سوال پیش می آید که:

آیا عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن معامله مانع از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است؟

در مورد این سوال بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد برخی از قضات در دعوای مورد بحث وقتی خریدار دلیل موجهی برای عدم پرداخت ثمن ارائه نمی کند در رای خود الزام فروشنده به انتقال رسمی سند را منوط و مشروط به پرداخت مابقی ثمن از ناحیه خریدار می کنند.
بنابر نظر اداره حقوقی قوه قضاییه به موجب نظریه مشورتی شماره ۳۹۳۸/۷ مورخ ۱۴/۵/۸۲ اگر چه طبق ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ رسیدگی به دعوا در دادگاه مستلزم ارائه دادخواست از طرف ذینفع می باشد اما این تبصره بدان معنا نیست که اگر دادگاه براساس مقررات قانون مذکور یا سایر قوانین موضوعه در خلال دادرسی احراز نماید که خواهان در دعوای مطروحه دارای تعهدات قراردادی یا قانونی است و هم زمان با اجرای حکم از جانب محکوم علیه باید انجام شود از تصریح آن در رای صادره ممنوع می باشد.
مانند موردی که دادگاه در رای تصریح نماید که تنظیم سند رسمی فروش موکول به پرداخت مابقی ثمن معامله است، زیرا این اقدام نه تنها با ماده ۲ قانون مذکور که راجع به اقامه دعوا است مغایرتی ندارد بلکه در راستای اجرای دادرسی عادلانه انجام آن ضرورت دارد در غیر اینصورت صدور حکم بدون تقدیم دادخواست مستندا به ماده ۲ قانون مذکور فاقد وجاهت قانونی است.
الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن-شرایط
الزام به تنظیم سند رسمی
اما در مقابل برخی از حقوقدانان مخالف این نظر هستند و معتقدند که الزام خواهان به پرداخت ثمن ،برخلاف اصول دادرسی و به ویژه صدور رای در خصوص موضوعی خارج از خواسته است و دادگاه موظف است صرفا در چهارچوب خواسته خواهان رسیدگی و مبادرت به صدور رای نماید در حالی که خواهان صریحا و صرفا دعوای تنظیم سند رسمی را خواسته است.
لذا در صورتی هم که طبق مبایعه نامه تنظیم سند رسمی انتقال منوط و مشروط به پرداخت تمام یا بخشی از ثمن باشد دادگاه نمی تواند خواهان را به پرداخت ثمن معامله در حق خوانده محکوم نماید چرا که چنین خواسته ای هیچ گاه مطالبه نشده است.
الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن-شرایط
الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن

الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن

در خصوص تاثیر عدم پرداخت ثمن در صدور یا عدم صدور رای مبنی بر الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی باید همواره به این نکته توجه داشت از آنجایی که پرداخت یا عدم پرداخت ثمن معامله ارتباطی به اصل قصد و نیت افراد ونیز  سایر شرایط صحت آن که از قبیل برخورداری طرفین است اهلیت و عدم اجبار و الزام ضایع کننده قصد می باشد پیدا نمی کند .

این مسئله باعث می شود تا تمام معاملات که در سلامت کامل عقلی و با برخورداری از اهلیت لازم بین طرفین معامله انجام می گیرد محمول به صحت باشد، لذا  با مطرح نمودن ایراداتی مثل عدم پرداخت شدن ثمن خوانده دعوا نمی تواند از حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی برای خریدار که همان خواهان دعوای تنظیم سند رسمی میباشد امتناع کند.

دلیل این مسئله مهم این است که خوانده دعوا می تواند بعداً به موجب تقدیم دادخواست جداگانه در خصوص عدم پرداخت ثمن به  طرف مقابل که خواهان این دعواست طرح دعوا و دادخواست نماید.

وجود استثنا در الزام به تنظیم سند رسمی

در صورت وجود یک استثنا که آن هم توسل به خیاراتی همچون خیار تاخیر تادیه ثمن است که با توسل به آن خوانده میتواند حتی در صورت لزوم قرارداد بیع را فسخ کند. در غیر این صورت چنانچه خوانده دعوا ادله ای بر تنظیم سند رسمی و انجام وظایف قانونی خود در این خصوص ارائه نکند دادگاه میتواند حکم به محکومیت او به تنظیم سند رسمی به نفع خواهان بنماید.

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی طرفین هر معامله خرید و فروش علاوه بر الزاماتی که نسبت به تعهدات خود که در سند معامله و قرارداد ذکر شده است نسبت به الزاماتی که این قرارداد در عرف جامعه و محل برای آنها دارد ونیز الزامات و تعهداتی که از طریق قانون بر عهده دو طرف گذاشته می شود مسئولیت دارند اگرچه تعهداتی که بر عهده آنان گذاشته شده است تنها به موجب عرف و عادت محل باشد در قرارداد ذکری از آن به میان نیامده باشد، این مسئله باعث معافیت شخص از تعهدات خود نمی گردد.

یکی ازمواردی که جزء تعهدات خارج از قرارداد و عرفی برای تنظیم سند عادی خرید و فروش یا همان مبایعه نامه در نظر گرفته می شود همانا تنظیم سند رسمی می باشد بدون آن هیچگاه نه اثبات مالکیت خریدار به صورت رسمی ممکن می شود  نه می توان انتظار داشت قولنامه اولیه به عنوان سند انتقال مالکیت مورد استناد اشخاص ثالث قرار گیرد.

 

نمونه دادخواست فسخ معامله از طرف مشتری به علت کم بودن مساحت مبیع

 

 

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به این شرح است که اشخاص در ضمن تنظیم مبایعه نامه اولیه تعهد می نمایند در تاریخ مشخصی در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی حضور به هم رسانده و در آنجا پس پرداخت باقیمانده ثمن معامله از سوی خریدار به فروشنده فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی و تکمیل فرایند انتقال به نفع خریدار را بنماید.

در صورت عدم حضور فروشنده در موعد مقرر در دفتر اسناد رسمی خریدار می تواند با تهیه ی اسناد و مدارک لازم از جمله رو نوشت مبایعه نامه و تهیه باقی مانده  ثمن در دفتر اسناد تقاضای صدور حکم توسط سردفتر  مبنی بر عدم حضور طرف مقابل برای تنظیم سند رسمی را بنماید.

الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن-شرایط
الزام به تنظیم سند رسمی بدون پرداخت ثمن

 

شیوه برخورد در صورت عدم اجرای  حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر تنظیم سند رسمی ظرفیت،خوانده ده روز مهلت دارد تا این حکم را اجرا کند.

اگر این کار را انجام ندهد، طبق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام خواهان می تواند به قسمت اجرای حکم دادگاه مراجعه کرده و اجرای حکم را از آنها بخواهد. مامور اجرا در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کرده و اقدام به تنظیم سند رسمی می نماید و مال خریداری شده را به خریدار منتقل می کند .

لازم به ذکر است که در مورد اجرای مفاد اجراییه صادر شده ازسوی دادگاه  مامور اجرا تنها مسئول اجرای همان مواردی است که در متن اجراییه آمده است و موارد خارج از آن متن  شامل وضایف قسمت قسمت اجرا نمی شود.

نکته دیگر که باید در نظر گرفته شود این است که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مسئله اثبات مالکیت مطرح نیست بلکه خواهان دعوا که همان خریدار است و به دنبال صدور سند رسمی به نفع خود است با این فرض طرح دعوا می نماید که مالکیت او ثابت شده است ، و او تنها به دنبال ایجاد یک سند قابل استناد و قابل اتکا برای اثبات مالکیت خود در برابر دیگران است.

جهت مشاوره حقوقی ،با  وکیل حقوقی  متخصص و یا وکیل ملکی و وکیل قرارداد  با مجموعه گروه وکلای حکمت تماس بگیرید.

 

با ما در ارتباط باشید:

09123439500 – 09120170676

 

5/5 - (1 امتیاز)

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا
تماس با وکیل(کلیک کن)